2021年樓市分化，拐點出現？
來源：澳房投資見聞
疫情形勢再嚴峻，悉尼確診數連創新高，墨爾本再封城，全澳大半部分人口都處在封城之中。
地產市場迎來十字路口，是持續走高還是謹慎企穩？
讓我們看看上周的市場走勢，是跑還是停？
悉尼
悉尼疫情吃緊，多日連續確診人數超過200人，州長更是表示此後的一段時間確診人數很大可能會進一步升高。
但是地產市場卻似乎已適應了疫情常態化的新趨勢。
悉尼的清空率已連續兩周起底反彈，7月倒數第二周的清空率為72%，7月最後一周的清空率緩慢上升到75%。上周更是躍升到81%，一掃疫情封鎖的陰霾。
高清空率的背後的一個很大因素是掛牌房源的減少。上周掛牌數（532套）較7月最後一周（623套）較少了近100套。上周實際成交為334套，均價為142.5萬澳元（較7月最後一周下降了5萬澳元）。
這顯示了賣方、買方膠著的市場態勢。
一方面賣方擔心疫情限制措施、線上拍賣無法保證較好的成交價格，對於物業推上市場的時間有所顧慮。但疫情常態化，以及當前悉尼的疫情形勢，使得賣家不得不考慮短期的市場大環境。
另一方面，買家希望能夠在疫情封鎖相對冷靜的市場環境中購得合適的房屋。
疫情仍是當前房地產市場的主要阻礙，CoreLogic最新數據顯示，在 17 個表現最差的城區中，有 10 個位於悉尼西南部。
Bonnyrigg、Canley Vale、Lansvale 和 Canley Heights 是表現最弱的市場，房屋價值下跌了 20 個基點至 70 個基點。
Parramatta 地區 Old Guildford 的房價下跌了 20 個基點，而西南外的 Glenfield 則下跌了 10 個基點。
在分析的 71 個獨棟屋和單元房地方政府區域市場中，嚴格封鎖的郊區的獨棟屋和單位的價值變化最弱。
在更嚴格的封鎖區域之外，內西區 Strathfield South 的房價也出現倒退，下跌了 90 個基點。悉尼跌幅最大的是 Ryde 區的 Melrose Park，下跌了 50 個基點。這些地區下跌的主要原因則是負擔能力越來越差。
單元房市場中，悉尼表現最差的 20 個單元房市場中有 12 個位於更嚴格封鎖限制的地區。
表現最差的是西南部的Macquarie Fields、Minto 和 Ingleburn，每個地區單元房價值的跌幅均在 90 個基點至 1.5 個百分點之間。
相比之下，新增病例較低的地區，房價卻強勁上漲。
其中，Rouse Hill 的房價上漲了 5%，是悉尼漲幅最大的地區，而 Beaumont Hills 的房價上漲了 4.7%。
北部海灘的 Terrey Hills 和 Narrabeen 分別上漲了 4.7% 和 4.1%。
Sutherland 地區的需求也依然強勁，Yarrawarrah 的房價上漲了 4.4%，Jannali 上漲了 4%，Woronora Heights 上漲了 4%。
看完行情看具體房源，盤點上周悉尼的亮眼地區。
東區
東區最近的市場就一個特點 – 貨少。
不僅貨少，而且買方需求大。這使得近期東區的房子一般都在拍賣前售出。
Vaucluse本周售出一套685萬的豪宅。
該物業佔地525平方米（建築面積252平方米），4房3衛2車，帶游泳池、帶水景。以目前的市場行情來看，買家能以這個價格入手非常不錯。
該物業上次成交發生在1997年8月，成交價格為81.6萬澳元。
東區 + 水景，使得該物業一經推出16天即達成交易。自住升級買家的收購力非常強大。
其中一套5房2衛2車佔地319平方米的獨棟屋掛牌15天即以382.8萬的價格拍賣前成功售出。
該棟物業上一個業主持有的時間較長，上次成交發生在1995年2月（成交價格為36.5萬）。由於時間太過久遠，這個價格並不具有參考意義。
該物業的特色是極佳的位置以及別緻的庭院。位置上，位於緊鄰主街的靜街，距離Bondi海灘僅有4個街區之隔。庭院雅緻，想要維護如此景緻需要業主長時間的悉心維護和打理。
下北
悉尼下北近期的市場一直較為火熱。主要的推手仍是自住、升級買家。
相較於東區，下北的優勢是同等的價位選擇更加寬泛些（面積、水景等方面）。
最為下北區的領頭羊，Mosman是近幾周的成交熱點區域，無論是交易量還是交易價格都非常亮眼。
上周一套位於Gladstone街的5房大宅在拍場上以612.5萬澳元的價格成交，為下北獨立屋市場注入一劑強心劑。
該物業5房2衛2車帶游泳池佔地688平方米，掛牌22天以超過600萬澳元的價格成功售出。
其上一次交易發生在27年前（1993年8月），交易價格為60萬澳元。
上北
上周，上北市場「靜悄悄」，掛牌的物業數量非常少。
華人關注較多的幾個地區（Killara、Pymble、Gordon）上拍場的房源非常少，Wahroonga和St. Ives成交的房源價格也沒有到讓人眼前一亮的地步。
市場買賣對抗的局勢非常明顯。
位於 Wahroonga的Westbrook Avenue的這棟4房1衛2車佔地883平方米的獨立屋掛牌僅4天即以275萬澳元的價格成交。
在上北區買家對於較大面積的土地（800平方米+）需求非常旺盛，好貨一經上市就被搶購。
華人區
華人區近一個月市場交易不太活躍，出貨量持續走低。即7月底出現部分買家出現了撤回的情況后，上周許多熱點華人區沒有一套房源上市場。
值得注意的是位於西北的Epping,上周3套上市房源表現都不錯。交通、學區等有利因素，使得該區受到許多自住買家的青睞。
位於Epping Carlingfod路的3房1衛1車佔地809平方米的獨立屋掛牌29天成功以217.5萬的價格成功售出。
該物業上次交易發生在2012年7月，當時的成交價格為79萬澳元。上一任買家10年賺了近3倍。
好學區加交通便利使得Epping持續受到自住家庭（尤其是華人家庭）的喜愛。
墨爾本
墨爾本再次封城，清空率大跌。
清空率從7月最後一周的77%直跌到68%。但清空率大跌的主要原因是掛牌數上升（從7月最後一周的1264上升到1301），突然疫情的維州封城使得上周墨爾本的房市受到直接的衝擊，房屋掛牌撤銷的數量直接翻了一倍。
但與悉尼相比，RealEstate.com.au認為，墨爾本有50個郵編區在3個關鍵的投資者指標方面表現強 勁：長期資本增長、租金收益率和租戶需求。市場後續發展仍值得期待。
墨爾本傳統富人區
本周大出貨，無論是Toorak 還是Kew、Brighton上周迎來交易熱潮，交易量創了近期的新紀錄
從價格方面來看，上周成交的價格多為Unit和小戶型獨棟屋為主，許多首次置業或者年輕改善型家庭進入市場。
雖然維州疫情再封城，但是好區的市場需求仍然非常旺盛。
華人區
華人區上周表現平平，雖然出貨量、成交交易數據維持在基準水平，但是交易價格沒有太多亮眼之處。
買家保持非常理性的購買態度，賣家也謹慎樂觀。市場整體處於理性狀態，但價格走勢仍值得關注，尤其是封城對於墨爾本華人區的影響力度。
阿德萊德
上周，阿德萊德持續保持清空率高位（81%），但市場房屋掛牌數以及成交量都略有所萎縮。
傳統好區交易價格都維持在高位。
但與此前一段時間的飆漲相比，當前獨立屋的價格漲勢趨於穩定。
在Fullarton區，4房獨立屋的價格維持在200萬澳元左右的價位，公寓市場雖然保有活力，但是獨立屋與公寓的價差仍然較大，
位於Fullarton Restormal大街 4房2衛2車佔地650平方米（建築面積）的獨立屋掛牌僅13天就以203萬澳元的價格成交。
該物業上次交易發生在2008年4月，成交價格為88.5萬澳元。上任房東13年賺一倍多。
Fullarton作為阿德萊德優質區一直受到買家的青睞，價格也是始終維持在高位，但大地靚屋難求。
昆州形勢和新州類似，雖然疫情持續，但是市場似乎已慢慢接受疫情常態化的現實。
清空率已連續兩周上漲，
上周布里斯班的傳統熱門區域表現亮眼，受新州疫情影響，昆州地產市場持續收益。
不僅僅在出貨量還是在交易價格方面，布里斯班上周的交易行情都可圈可點。
遠離都市，擁抱自然成為這一階段布里斯班以及昆州房地產市場的新趨勢。
上周，堪培拉再次以87%的清空率問鼎全澳冠軍。
無論是掛牌數、成交量以及成交均價都與7月最後一周持平（87%）。
無論是獨立屋還是公寓，自住剛需買家持續進場，為堪培拉房產注入持續活力。
西澳上周清空率為83%，但由於西澳市場的特殊性（私下交易），使得這一數據並不具備參考性。
上周，西澳私下交易563套，持續保持較高的市場活躍度。
西澳人常說，只要靠水，靠海，靠天鵝湖，房子就沒有便宜的。
傳統好區，Cottesloe 上周就有一套豪宅推出市場。
位於Griver街的這棟4房2衛2車掛牌36天以380萬澳元的價格成交。而該物業上次成交僅發生在2019年7月，當時的成交價格為202.5萬澳元。兩年賺近180萬澳元。
雖然豪宅區價格持續高企，但西澳房子整體可負擔性較高。
以Baldivis區為例，3房獨立屋成交均價為45萬澳元左右。
塔州本周清空率沒有數據，但和西澳一樣，私下交易才是重點。
私下出售物業165套， 市場保持持續熱度。
值得注意的是，霍巴特的高飛房價在 7 月份急劇攀升，中位價達到前所未有的 621,102 澳元。這比去年同期增加了 130,000 多澳元。
7 月份比 6 月份高出 13,142 澳元，6 月份比 5 月份的中位數高出 33,417 澳元。
雖然，霍巴特地區房價比布里斯班、阿德萊德、珀斯和達爾文貴，但仍比墨爾本便宜 140,966 澳元。
就在上周，塔斯馬尼亞房地產協會透露，上個季度的房產銷售價值達到創紀錄的 14.59 億澳元。
CoreLogic 的每月房屋價值指數顯示，霍巴特的年價值增長率為 21.9%，僅次於達爾文。其中，7 月份上漲了 1.7%，在過去三個月中上漲了 8.2%。
塔斯馬尼亞偏遠地區的房地產市場同樣強勁，年度中位數上漲了 22.6%，僅落後于新南威爾士州偏遠地區（+22.9%）。
北領地
北領地上周私下成交25套，交易數據有所下降。
這個數據較前幾周有大幅下降。
但首府達爾文的房地產市場仍維持良好態勢，公寓交易價格非常好。
*以上內容轉載自澳房投資見聞，會火對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。