只因當初一個決定, 澳洲年輕夫婦選擇25歲退休！澳洲「小眾」投資竟成暴利？
提起澳大利亞房地產投資，大部分人首先想到的就是住宅房地產投資。
很多人不了解，其實澳大利亞的商業房地產投資的收益也是相當可觀的！
澳大利亞一名小伙通過在酒吧打工時省下的錢買房，結果越買越多。
如今32套房每年可以為他們帶來100萬澳元租金。
扣除貸款成本和其他所有支出，他們每年凈賺45.2萬澳元。
只因當初一個決定！澳洲年輕夫婦選擇30歲前退休
現年34歲的斯科特（Scott）和米娜·奧尼爾（Mina O』Neill』s）從2010年開始進入房地產市場。
當時兩人還是大學生，在酒吧工作。
這對夫婦的第一筆交易是在Shire買了一套帶有「老奶奶套間」的獨立屋，使用的是他們從十幾歲起就開始積攢的6萬澳元。
購入價為48萬澳元，付了10%的首付，政府當時為首置業者提供了印花稅豁免。
出租后，房租每周640澳元，幾乎抵消了他們所有的持有成本。
真正開始獲益的是從2014年，他們開始投資商業地產的時候！
「當時也就靈光一現的念頭。」
「商業地產並不像住宅那樣平實大家討論來討論去，所以看起來很神秘。但事實上，它並不複雜。你實際上會從中得到更多的收入。」
他們的第一套商業地產是位於珀斯的一座價值64萬澳元的迷你超市，還附帶一家魚店。
這家店的租客剛好租約就要到期，在奧尼爾夫婦剛買下后就決定續簽，這意味著銀行將房產的估值比他們當初支付的價格高了15%。
「從那以後，我們就再也沒有回頭，現在我們基本都買的商業地產。」 斯科特表示。
投資商業地產的關鍵，是把關注重點放在能夠抵禦衰退的企業上。
所以，他們的大部分物業是醫療辦公室或工業所用，他們避開了大多數類型的零售物業和CBD辦公空間。
「牙醫或醫生通常會在同一間辦公室呆上幾十年……但CBD的辦公空間則是最弱的物業類別。」
兩人早在四年前就選擇「退休」了。
今年，34歲的斯科特-奧尼爾和他32歲的妻子米娜，坐擁有32處房產總價值2200萬澳元，包括珀斯、布里斯班、悉尼、首都領地和昆州東南部的商業和住宅地產。
實現了財富自由的年輕夫婦選擇搬到悉尼富人區Bellevue Hill居住，繼續享受「休閑的退休生活」。
普通人如何參与商業地產投資？
簡直就是現實版的包租公和包租婆…
他們的成功也表明，事實上，澳大利亞的商業地產投資也是相當有利可圖的。
許多人會陷入一個誤區，一提到商業地產，先想到是寫字樓/辦公室或者街區門面房。
這是一個先入為主的觀念！
主要有兩個原因，造成了這種觀點：商業地產看起來比住宅地產更複雜，所以下意識的就覺得商業地產更貴！
通常而言人們會先關注自己周圍地區的房價，如果你住在悉尼或墨爾本那肯定先看附近的價格怎麼樣，這些地方，成本當然會很高，同時收益率也會相當低！
如果你真的考慮要進軍商業地產市場，肯定要把目光投向以外的地區，比起這兩個主要的首府城市，市場上有太多選擇了！比如：堪培拉、阿德萊德、布里斯班和陽光海岸。
若你的手頭資金有限，完全可以在市場上找到價格非常低廉的物業，甚至其中一些價格低於20萬澳元。
要知道，不到20萬澳元，這還不及各大首府城市住宅中位價的一半！
根據REA 商業地產的數據顯示，現在你可以花19.6萬澳元在珀斯買一個倉庫，花19萬5000澳元買一個墨爾本的辦公室，花4萬澳元買Noosa Heads的零售店，或者花14萬澳元買新南威爾士州北部Gosford附近的一個辦公室。
而商業地產中的「商業」二字，只是一個寬泛的術語。
並不是只有傳統意義上的門麵店和辦公室。
或者再大點的寫字樓項目，普通投資者也玩不起。
但是疫情把這潭水給攪渾了，這個市場滋生出來很多有潛力的商業地產項目。
就比如上文我們提到的斯科特夫婦投資了許多醫療辦公室或工業地產。
從當前的形勢來看，確實可以關注下工業、大宗商品零售和醫療地產項目，與傳統的零售和辦公樓相比，這類資產受影響波動性較小。
此外，雖然說每個州偏遠地區通常有更實惠的項目，但其實首府城市也有低價商業地產資產。比如：剛才我們提到的堪培拉、阿德萊德、布里斯班和陽光海岸市場。
在南澳大利亞和首都領地，對購買低於 150 萬澳元的商業地產，是可以免征印花稅的！
這可是省了一大筆錢。
除此之外，那我建議你檢查下該物業的歷史租金收益記錄，確保租金沒有被虛假誇大。
同時，檢查租金支付分類賬，以確保沒有拖欠或拖欠的歷史。
一套價值30萬澳元的商業地產，需要投資者拿出約12萬澳元，支付30%的訂金、印花稅、律師費用，以及建築和蟲害檢查費用。
投資者正越來越多地尋找商業機會。
對於商業地產而言，有個優質的租戶、一個長期的住宅租賃合同，商業地產的現金流回報或比住宅地產更好。
價格在 30 萬至 40 萬澳元之間的房產的凈收益率為 6%，每周可以帶來數百澳元的正向現金流！
有吸引力的低成本商業物業可能包括：理療師物業、辦公室和倉庫。
「這些房產質量很好，租戶規模較小，而且仍將提供3年的租賃選擇，所以從各方面來說，這些都是一項很好的投資。」
潛在投資者應該明白，商業地產比住宅地產對經濟狀況更為敏感！
澳洲商業地產業重新洗牌！
當然，除了可以通過直接投資外。
澳洲市場上也有許多上市信託，以及非上市基金參与到商業地產投資裏面，如果你想的話也可以通過基金的途徑。
雖然悉尼和墨爾本兩大城市飽受新冠影響，但事實上，澳大利亞1.2萬億澳元的商業地產的業績強於預期，這令許多投資者也是感到驚訝。
諮詢公司Oxford Economics稱，在整個亞太地區，去年商業地產價值平均下降了3％。澳大利亞估計下降了2%，處於中間位置，相比之下，韓國的價值增長了4%，新加坡、日本和香港則下降了3%至6%。
澳洲商業地產的跌幅不大。
1997-1998年亞洲金融危機和2008-2009年全球金融危機中，澳洲商業地產有高達15%-30%的跌幅。
在亞洲金融危機期間，幾個亞太經濟體的不良貸款率躍升至15%-25%的水平，其中房地產貸款在貸款總額中的比例超過25%，貸款房價比超過80%。
Oxford Economics認為，澳洲商業地產相對強勁的表現部分得益於對疫情的良好控制。
在英國和美國，去年商業地產價值下降超過8%。
這其中，最大的贏家是工業、物流資產以及醫療地產。
工業地產的年總回報率為13.9%，在2019年11.5%的回報率基礎上實現逆勢增長，這反映出該類資產在當前市場環境加速向電子商務轉型之際，具有較大市場價值。
而醫療地產的總回報率為11.2%，較2019年的13.3%略有放緩，但在不利的大環境背景下仍算得上表現亮眼。
摩根士丹利資本國際公司（MSCI Inc）的執行董事米切爾?麥卡勒姆（Mitchell McCallum）稱，該指數測算了1400項工業地產、醫療地產、零售地產、酒店業和寫字樓的回報率。
電子商務將繼續驅動工業地產保持強勁勢頭驅動力，而醫療地產作為長線和安全投資，在不確定收入環境下對投資者將仍保持吸引力。
結語
澳洲商業地產確實是個人投資者較少涉足的投資領域，所以在進入市場前一定要考慮清楚幾件事：選擇正確的行業，在正確的時間買入
當前市場的情況就是，新冠疫情導致寫字樓市場表現不佳，而醫療物業和倉庫卻在上漲。
和住宅地產一樣，位置很重要！
隨著時間的推移，城郊地區可能有更高的租金收益，但整體資本增長或相對較低。
購買容易轉租的資產
如果你沒有信心在租戶破產或離開時快速找到同類別的租戶，或許可以考慮選擇其他物業。
了解清楚資產價值
這樣你就不會支付過高的價格，還要研究租戶和他們的企業。
了解你需要支付的定金以及租賃條款
商業地產定金通常為30%，租金收入將會成為你未來的主要現金收入來源，所以租賃條款可能相對複雜。所以，你需要找律師了解清楚。
責任編輯：yxy
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