澳洲房價漲上天，監管機構終於要出手「擠泡沫」
9月中旬，聯邦政府和澳聯儲對於房價飆升的態度還有些「冷淡」， 雖然財長喬什·弗萊登伯格(Josh Frydenberg)和央行行長菲利普·洛 (Philip Lowe)都同意需要對房地產市場進行審查，但也均表示，對房價瘋狂上漲「沒有太多辦法」，暫時不會實施貸款限制。
財長Josh Frydenberg(右)與審慎管理局主席Wayne Byres（左），圖/AFR
然而，就在近兩周，澳大利亞最大的貸款機構——通常被認為受益於房地產市場火熱的四大銀行，紛紛開始表達對房價上漲過快的擔憂。
西太銀行（Westpac）和國民銀行（NAB）發布了較為溫和的觀察結論，認為澳大利亞的住房可負擔性趨於惡化。聯邦銀行（CBA）和澳新銀行（ANZ）則直接發出房價警告，認為銀行需要採取行動，以確保購房者能夠在利率上升期間償還貸款，維持金融系統的穩定性。聯邦銀行的首席執行官馬特·科明 (Matt Comyn)更是直接指出，「儘早採取一些溫和的措施來為房地產市場降溫」已經非常重要。
銀行的憂慮並非空穴來風，事實上，房貸總額超過或相當於年收入六倍的貸款者數量已經超過總貸款人數的五分之一。
就在昨天（9月28日），財長突然表示，支持監管機構打擊高負債房貸。今天，澳大利亞審慎管理局（APRA）就宣布，他們準備在兩個月內，重新「釋放」一些貸款限制的措施選項。
歷史最低的利率水平，強勁的購房需求，狂飆的住房價格……讓政府、央行、監管機構，甚至信貸巨頭們都感到恐懼或許並不奇怪。畢竟十三年前的那場全球金融風暴，正是始於美國房地產過熱來帶的次貸危機。
房價上漲20年來最快
澳大利亞的住房市場到底有多「瘋狂」？一個直觀的現象是，和其相關的各類數據都在刷新歷史紀錄。
統計局最新發布的數據， 2021年第二季度全澳住房平均價格上漲6.7%，為該數據收集20年以來的最大漲幅。這使得住房價值增長達到創紀錄的5964億澳元，推動住房市場總估值飆升至8.9萬億澳元。
當前，澳大利亞的住房均價飆升至83.57萬澳元，在短短的90天內飆升了5.26萬澳元。新州的住房均價接近110萬澳元，維州和澳首府領地為89.1萬澳元。
從各大首付城市來看，截至8月份的三個月中，霍巴特房價上漲最快，達到7.2%，推高年漲幅到達24.5%。
儘管整個8月，兩大經濟重鎮——悉尼和墨爾本均處於疫情封鎖之中，可也不妨礙兩地房價上漲。悉尼的房價年漲幅為20.9%；墨爾本房價的年漲幅儘管是七大城市中最低的，但也達到13.1%。
新一輪疫情讓房市供不應求
其實，澳聯儲行長菲利普·羅伊（Philip Lowe）本月早先的態度還是，房價的有序上漲，會帶來的正向財富效應，有助於鼓勵家庭在未來幾個月內消費並推動經濟復甦。
顯然，市場的熱度超過了他的預期。
博滿澳財首席投資官魏睿昊認為，目前房地產市場自身並沒有「要停下來的意思」，是因為從供需兩方面看，促進房價上漲的因素仍在。
從需求端看，首先，澳大利亞的官方利率處於歷史低位已經超過一年，而在過去這段時間中，無論自住房還是投資房，新申請的貸款還是已有貸款，整體的借貸成本均持續下降。
從供給端而言，由於悉尼和墨爾本從7月就進入全面封鎖狀態，導致當地的房地產交易面臨諸多限制。以至於市場上可交易的房產數量持續下降，8月全澳房屋市場新增房屋32,466套，較5年平均水平低了5.8%。
8月，澳大利亞房屋平均上市銷售時間為31天，比去年同期的47天少了超過兩周時間，也遠遠低於過去五年的平均銷售天數。而金融比價網站Canstar發布的調研報告顯示，有近1/9的買家甚至都沒有實地看房就簽署了購房合同。
相比沒有投資房的貸款申請人，擁有1-2處投資房的貸款人——也就是投資房購買者造假可能性更高，兩者作假的比例分別為31%和57%。
瑞銀的專家認為，這表明信貸標準出現了實質性惡化。
政府不干預，
市場恐難自行降溫
不僅是當前的情況，即使放眼未來，相當長的一段時間內，澳大利亞房地產市場恐怕都很難「自行降溫」。
魏睿昊指出，宏觀層面，最新的德爾塔（Delta）變異病毒導致的封鎖給澳大利亞經濟帶來了更大的不確定性。根據澳聯儲預測，第三季度澳大利亞GDP將因此收縮2%。為了應對這一情況，央行已明確表示，需要更長時間的貨幣寬鬆政策，來幫助經濟復甦。
這意味著，市場此前預期的「加息提前」可能不會出現，低利率水平還將維持較長時間。而央行的量化寬鬆帶來的資金將通過銀行房貸源源不斷地輸送到市場中。
根據聯邦銀行的最新數據，新一輪疫情導致新州的工資水平直接下降了8%，維州則下降了5%。但隨著政府扶持補貼陸續流入老百姓的儲蓄賬戶，最近幾周，兩地居民收入實際上在「迅速」上升。這就導致居民儲蓄率繼續膨脹。
房地產泡沫正在形成
然而，房價持續上漲，必然讓澳大利亞住房的可負擔性不斷惡化。
在瘋狂的房價面前，工資增長只能是望洋興嘆。
目前，住宅價格與收入的比率已創新高，在二季度增長了7.4%，超過了在2017年12月達到的前一個峰值，更是比2003年至2014年期間的平均水平高出37%。意味著：對於無房者，籌集首付款的難度前所未有的高，而他們與有房者的「貧富差距」將進一步擴大。
不僅如此，對於有房者，日子也並不輕鬆。審慎管理局的數據顯示，今年第二季度房貸持有人債務超過或相當於年收入六倍以上的人數佔比，已經從去年同期的16%躍升至22%。而由於有很大一部分人的收入存在作假可能，這一數值實際上應該更高。
比如，悉尼西南部的兩個郵區還款壓力位居全國第一，Liverpool有超過四分之三的借款人，目前需要花費超過30%的收入來維持房貸；在鄰近的Campbelltown，這一比例高達近90%。墨爾本東南部的Casey和Cardinia情況同樣不容樂觀，面臨較大還款壓力人群比例大約是全國平均水平的兩倍。
這份統計還表明，全國七分之一的房主表示，他們不確定在利率上升時自己能否每月還上款。
儘管澳聯儲已經表示不會將加息時間表提前，但低利率不可能永遠持續下去。
魏睿昊指出，如果全國的房貸槓桿情況一直不受控，當澳大利亞開始轉變貨幣政策、利息上升時，很可能許多人就沒有能力償還房貸。
畢竟，現在的自住房房貸利率大多在3%不到的水平，但歷史上，澳大利亞長期的房貸利率多在5-6%。這表示，如果利率恢復到疫情前的正常水平，那麼很多人的還款壓力將大幅增加，就會出現有人還不上貸款。
這樣的人群數量累計到一定比例，就可能觸發房貸泡沫的破裂。
就目前的數據看，泡沫積聚還未到達十分危險的程度。現在開始進行一定的放貸限制措施，如提高衡量貸款人還款能力的標準等，還是有可能將住房市場的問題保持在可控範圍。
或許這就是政府和監管部門不得不轉變態度，出面干預房貸市場的原因。
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