起飛！澳洲房產動能徹底釋放！要加息？市場承受不起
澳洲全面解封，市場動能開始釋放。
眼見房價屢創新高，加息之聲漫天。
但監管機構就是不動，是不想刺破當前的火熱行情？還是遠未達到警戒上線？
地產行情
上周加息仍然是市場熱議的話題。
加息與否？市場眾說紛紜。
經濟學家表示，未來幾年，澳儲行的關鍵現金利率將從緊急水平上調並穩定在1.25 %至2%之間，房主每年的抵押貸款還款將增加7200澳元。
儘管儲行堅稱，目前處於創紀錄低位的0.1%的利率不太可能在2024年之前上調，但市場預期利率將在明年6月至7月期間上調，而許多經濟學家的預期時間為2022年11月。
過去12個月，房價勁漲逾20%，進而推動平均抵押貸款升至創紀錄高位。今年2月至 9月，澳大利亞自住業主房貸平均增長10%，或近8萬澳元至574,427澳元。
新州自住業主貸款的平均水平從2月份的619,000上漲21%，至750,100澳元左右。維州自住業主貸款則從524,600澳元攀升15%，至605,550澳元。
如果直接轉嫁給抵押貸款持有人，現金利率升至2%的話，將使自住業主未償貸款的平均浮動利率從3.02%升至4.92%。
如果利率上升約1.75%至2%，家庭償債成本將回到2012年至疫情爆發前的平均水平。
數據窺趨勢，讓我們看看上周的清空率情況。
悉尼
上周悉尼地產行情再次維持清空率高位（75%），和此前一周（76%）市場行情相似。但值得注意的是，上周悉尼出貨量強勢反彈，共有994套房產掛牌（此前一周為721套）房產進行拍賣。
上周實際成交也有所上升，為533套（此前一周為397套），但成交均價上升至160.00萬澳元。
飛漲的房價使新州100多萬名房主晉陞為百萬富翁。
房產估值數據顯示，大悉尼地區有97.8萬套住宅，包括獨立屋、排屋、單元房和別墅，目前價值超過100萬澳元。
這代表了大悉尼地區所有住房庫存的50.5%，該地區包括中央海岸、藍山和CBD 80公里範圍內的其他地區。根據CoreLogic的估值數據，新州的百萬澳元俱樂部共有118.4萬套房產。
房地產財富激增的不利之處在於，讓首置業者望而卻步。
這的確在擁有房產和沒有房產的人之間造成了不平等，首置業者的人數正在下降。目前還不清楚自住業主和投資者擁有價值100萬澳元房產的所佔比例，但澳大利亞統計局的數據顯示，新州約65%的房屋是業主自住，32%是出租的，投資者傾向於擁有比業主更便宜的住房。
看完行情看具體房源，盤點近期悉尼的亮眼地區。
東區
東區近期出貨量有所恢復，交易價格仍然保持高位。
位於DarlingtonAbercrombie街的聯排是上周東區為數不多的亮點。
該物業4房2衛土地面積130平方米，掛牌僅12天即以236萬的價格成交。其上次交易發生在2016年9月，當時的交易價格為190萬澳元，5年漲46萬澳元尚在正常範圍內。
北海灘
不同於前幾周的低迷行情，本周被海灘的行情略有所回升。
下北
熱門下北區上周強勢回歸。
下北熱門區域Mosman上周出貨較多，量價齊飛。
上周位於MosmanCongewoi road的4房2衛1車的獨立屋交易讓人眼前一亮。該物業掛牌21天，即以413.5萬澳元成交，其上次交易發生在1995年，當時成交價格僅為54萬澳元，由於年代較久遠，並不具有參考價值。
上北
華人鍾愛的上北，上周表現有所低迷，出貨量直線下降。
買家、賣家都處於對峙階段。但由於眾多優勢資源堆積，使得升級剛需買家對上北喜愛度不減。
華人區
上周華人區房市最為亮眼，熱門區域火熱行情高企。大家關注較多的西北區域更是量價起飛。
隨著解封持續，市場繼續的勢能正在充分釋放。
近期西北雙E獨立屋價格飆升，兩地獨立屋中位數已接近200澳元大關。上周成交的物業均為200萬+。
其中位於Eastwood Lincoln的52衛4車土地面積1361平方米的獨立屋引人矚目。其掛牌42天即以345萬澳元的高價成交，如此高價很大程度上是由於該地塊的面積所致。該地塊2015年的成交價格為190萬澳元，6年時間幾乎翻倍。
墨爾本
上周，墨爾本市場迎來重大利好清空率持續保持高位（71%清空率）。
來自CoreLogic的新數據顯示，當前，墨爾本有三分之一的房屋價值超過100萬澳元，其中，Bayside區的房屋10套有8套的價格超過了這個數字。
數據顯示，Bayside的百萬住宅，包括房屋、聯排別墅、公寓在墨爾本市的佔比最大，為80%。
Manningham、Nillumbik和Monash轄區緊隨其後，70%的房屋的價值為7位數， Boroondara、Whitehorse和Glen Eira轄區60%以上的房屋價值超過了100萬澳元。而富人區Toorak、Malvern所在的Stonnington轄區僅有44%的房屋價值超過了7位數。
現在，墨爾本34%的房屋價值超過了100萬澳元，相當於64.7849萬套，且這一數字仍在增加。悉尼一半的住宅價值超過了7位數，而布里斯班的比例為12.3%，阿德萊德是8.6%。
房產價值超過百萬的區域反映了疫情導致的「退而求此次的生活方式」， 沿海和綠樹成蔭的區域佔據主導地位。
這很大程度地反映了已經進入房地產市場的人員的一個賺錢渠道，但對那些想要買房的人來說，無疑「令人失望」。
墨爾本傳統富人區
上周墨爾本傳統富人區房市全線進去冷靜期，買方和賣方對峙局勢出現。
相較悉尼獨立屋價格高企，墨爾本獨立屋則更具可負擔行。200萬澳元的價格即可在墨爾本的好區購入一座獨立屋。
上周位於Brighton East Hughes街的42衛2車獨立屋掛牌26天即以220.9萬澳元價格成交。9年前，該物業的交易價格僅為117萬澳元。近10年，價值翻倍。
華人區
華人區上周表現強勢，上市房源較多，量價起飛。
但是要注意，在貨幣超發的當下，好房難求，要靠搶。
阿德萊德
阿德萊德近期房市清空率一直保持高位，市場活躍度高。
上周，阿德萊德持續清空率為89%，掛牌房屋數大幅上升至142套，成交數為74，中位價也升至81萬。
傳統好區價格維持高位，獨立屋價格漲勢趨於穩定，市場出貨量較少。
本周阿德萊德的樓王是一棟位於Norwood Beulah Road的4卧室獨立屋。
該物業有4房2衛3車，土地面積627平方米，建築面積213平方米。掛牌19天，以255萬澳元的價格順利成交。該物業上次交易發生在2012年10月，當時的成交價格為98萬澳元。相當於10年翻了一倍多。
布里斯班
昆州房市上周保持活躍態勢。。
清空率維持在82%，成交中位數跌躍升至125.2萬澳元。
但值得關注的是在大行情見漲的當下，一些地區出現反向下跌。
布里斯班的一些地區就出現這種趨勢，儘管其他首府城市的購房者湧入布里斯班，在這個未被封鎖的城市尋找更實惠的住房，但布里斯班的房價已經下跌。
數據顯示，布里斯班北部和西部城區的跌幅最大，其中包括 Taigum，那裡的房價下跌 9.3% 至中位價44 萬澳元。
另一個跌幅最大的是布里斯班外西區的 Fernvale，那裡的房價下跌 8.4% 至 366,000 澳元的中位數。
但好區的價格仍然非常堅挺，畢竟剛需升級家庭大有人在。
布里斯班本周的樓王出現在Hamilton的Hipwood road。
一棟5房3衛4車土地面積607平方米的獨立屋掛牌30天以262.5萬的高價順利成交。該物業上次交易發生在2016年4月，當時的成交價格為166萬澳元，5年上漲100萬，如此高收益也為布市的高端物業市場注入了穩定劑。
上周，堪培拉清空率為85%，掛牌數79。
堪培拉的房地產市場的主力軍是自住型買家（公寓、獨立屋），沒有太多炒家的加入，使得區位、稀缺性成為選房的關鍵。
一份新的報告揭示了堪培拉的五個區在2022年的最大價格上漲。Canstar報告揭示了澳大利亞14個地區和首都市場的區年度房產價格增長預測。
堪培拉的未來資本增長前景總體排名第五，排在新南威爾士州地區、昆士蘭州地區、西澳大利亞州地區和悉尼之後。
報告顯示，堪培拉在價格增長方面表現穩定，這對房主或希望在首都投資的人來說是個好消息。
該報告強調，哈里森、科廷、弗洛里、貢加林和伊莎貝拉平原是堪培拉2022年價格增長的前五個地點。
報告提名堪培拉北部的Gungahlin郊區為理想的投資市場，這得益於其0.7%的低空置率、不斷增長的銷售量和過去十年的穩定價格增長。根據房產數據公司CoreLogic的數據，7月份Gungahlin的房屋中位價為79.5萬澳元。
此外，那些尋求負擔能力的人可能需要把目光投向離澳大利亞首都地區邊界更近的新南威爾士州的一些 「後起之秀 「郊區，如Queanbeyan的Karabar或Goulburn，那裡的房價中值分別為67萬澳元和47萬澳元。
聚焦區域，內城區仍然交易熱絡，價格高企。
本周堪培拉的明星區域是Yarralumla區，該地上周2宗物業交易均以高價成交。
一棟位於Turner Place的4房3衛2車，土地面積674平方米、建築面積100平方米的獨立屋以325.1萬澳元的高價成交，該物業上次成交發生在2010年，當時的價格僅為98萬澳元，10年時間暴漲220多萬澳元。
西澳
西澳上周清空率為80%，但西澳地產的主要市場仍然是私下交易，所以這一數據並不具備參考性。
上周，西澳私下交易637套。
值得注意的是珀斯超級昂貴的郊區出現下跌趨勢，Applecross 全年下跌了 12.4%，中位數為 118.5 萬澳元。數據顯示，豪華的 Mount Pleasant 下跌 10.8% 至 1,002,850 澳元。
在西澳，既有百萬澳元的海景大宅，也有21萬的市井公寓。人人住有所居，才是幸福生活的必備要素。
塔州本周清空率沒有數據，但和西澳一樣，私下交易才是重點。
私下出售物業171套（較此前有所下降），但市場仍保持熱度。
但有水景好位置的靚房並不比出悉尼以外的其它首府城市便宜。
以Lindisfarne 的一處3房1衛4車土地面積764平方米，建築面積108平方米的獨立屋為例，其掛牌37天以超掛牌價（52.5萬澳元）的價格（60萬澳元）順利成交。該處物業上次交易發生在2019年5月，當時的交易價格為39萬澳元，短短兩年漲勢尤為兇猛。
北領地
北領地上周私下成交27套，交易數據與前幾周持平。
首府達爾文的房地產市場仍維持良好態勢，公寓交易價格非常好。
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