國門即將打開，澳洲房產租金要大漲？
國門即將打開
自去年3月關閉國境之後，澳洲終於開國門了！
總理莫里森近日宣布，12月1日起將准許持有澳洲學生簽證、485工作簽證、監護人簽證、打工度假簽證等各類別簽證持有人且完整接種疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】者入境。與此同時，下個月起澳洲也歡迎接種過疫苗的日本和韓國旅客入境。
不僅歡迎海外人士返澳，總理更是一步到位考慮到永久身份問題，他同時也宣布自2021年12月1日起的一年內，移民配額會大幅增至20萬。
國庫部長更是直言，「安全地向技術移民及外國學生重開國界，有助解決勞動力短缺問題，加速經濟復甦。」
所以，澳洲正式進入全球搶人階段。
對地產市場有何影響？
國門開放在即，房地產市場即將迎來一批生力軍，再次啟動已箭在弦上。
然而，房價飆漲之際，許多人忽視了租賃市場的瘋狂行情：房租正在大漲！
在計劃歡迎國際客回歸之際，目前低迷的首府城市內城租賃市場正準備捲土重來。
許多業內人士已經發出預警：儘快提前鎖定租約。
租金上漲是必然？
在過去的 18 個月里，租賃市場，尤其是封鎖的都會城市，均因需求大幅下降而受到影響。
Realestate.com.au 數據比較了 2020 年 4 月至 2020 年 8 月（維州首次封鎖開始時）墨爾本市場上房屋觀看數量大幅下降，內城區、Stonnington West 和 Stonnington East 下降超過 26%。
根據 SQM 的數據，墨爾本的空置率也創下歷史新高，2020 年 12 月達到 4.7%，而悉尼的空置率在 2020 年 5 月攀升至 4%。
在需求端。都會城市，尤其是CBD區域受到了兩種趨勢的衝擊。
一是本地居民因為疫情因素（更多空間以及居家辦公的影響）而搬到城郊地區。另一個則是越來越少的學生在大學附近租房，而這其中就包括大批滯留海外未能返澳的海外留學生。
國際學生很大一部分會選擇居住在市中心或大學附近地區，而這些地區的租金在過去18個月里表現非常不佳。
在供給端，與三個月前相比，9 月季度全澳內城公寓供應量下降了 7%，這是四年來下降趨勢的最新表現，清楚地表明了隨著國門重新打開供應形勢開始惡化。
截至2025年的澳洲內地首府城市公寓供應數量從6月的67,154下降至62,655套。這些公寓包括今年迄今已完工、在建、上市、已批准或已提交審批的計劃。
在這其中，悉尼的降幅最大，而墨爾本則持平。而布里斯班儘管比上一季度增長了 13%，但由於人口的凈增長（主要為其他州人遷入），使得供應方面將面臨最大的壓力。
數據來看，昆州的人口在 3 月季度增長了 0.9%，達到 43,900 人，遠遠領先於全澳0.1% 的增長和維州 0.6% 的下滑。
此外，出租房源數量下跌的另一個重要原因就是此輪地產牛市。
在熊市裡原本用於出租的房子，在牛市裡大多被選擇出售。再加上眾多首次置業的優惠政策，使得首置族紛紛買房上岸（許多為公寓項目），直接消耗掉大量市場房源。
所以，房子少，租客多，房租上漲合情合理。
然而，隨著海外人士、尤其是國際學生的回歸，房屋租賃市場將獲得重大提振。
房租漲多少？漲多久？
要想研判未來趨勢，先要了解當前行情。
目前，全澳範圍內，租金同比上漲8.9%，是13年來住宅房租水平增長最快的一年。
且由於待租賃房產庫存相對於強勁需求的缺乏，在整個偏遠地區，租金水平上漲了12.5%，這是CoreLogic有記錄以來的最高年度增幅。
看地區，第三季度全澳租金指數上升1.9%，低於第二季度2.1%的漲幅。由於租客的承受能力在逐漸減弱，租金增長也略有所放緩。
各州情況來看，布里斯班和悉尼是本季度最強勁的租賃市場，租金中值分別上漲了2.6%和2.3%。墨爾本上漲1.2%，阿德萊德和霍巴特分別上漲1.6%，堪培拉上漲1.5%，達爾文上漲1.7%。珀斯的租金水平僅上漲0.3%，是所有首府城市中漲幅最低的。
而在房屋類型方面，儘管在過去一年中，獨立屋的租金上漲速度是單元房的兩倍有餘，但這一趨勢開始放緩。在第三季度，獨立屋和單元房的漲幅相同。
下個月國門打開，隨著海外人士陸續返澳，租房需求會立即產生流動效應。但是租金上漲的幅度一定是先於入境人數的增幅的。
且由於許多海外人士人將會處於觀察之中，且由於處於聖誕、新年假期，這使得許多人海外人士未必會在12月第一時間返澳。所以，我們預估返澳的高峰期將會在明年1月以及2月初，到時候房屋租賃市場將會有一個大幅上漲的動能。
但房租未必會一直漲，目前房租上漲的速度已經是工資漲幅的七倍，所以租房可負擔性正變得更有挑戰性，這可能導致租客們重新審視他們的租房選擇。
哪些地區要特別關注？
各州情況
隨著澳洲境內和國際邊境重新開放，以及移民和外國學生可能的返回，將給澳大利亞所有城市帶來壓力。
布里斯班受到的打擊最為嚴重，因為新供應不足將推動未來5年房租每年上漲逾5%。
而從可負擔性來看，霍巴特是房客最難以負擔的城市，平均租房家庭要花費34%的收入在中位房租上。這也意味著該地房租上漲的空間已非常有限。
正向來看，墨爾本是最可負擔的城市，其次是悉尼，這兩個城市的房租占收入分別為20%和24%。
所以，下一波租賃市場上漲的核心城市就是悉尼和墨爾本。
城市區域情況
由於疫情因素，使得偏遠鄉鎮人數暴增，房屋租賃市場異常火熱。特別是在旅遊地區，近年來因更多的出租物業轉做短期度假屋，早已面臨承受力問題。
以新州為例，許多偏遠地區的房源供不應求，空置率不到1%。
但隨著疫情得到積極控制，人們陸續返工，城市核心區域將再次成為租賃市場的「香餑餑」。
特別注意
由於國門打開、移民政策利好，使得下一波租金上漲的關鍵區域必將是與國際人士密切相關的區域（CBD以及學校周圍等），以及疫情期間租賃折扣力度較大的地區。
且隨著可預見性的市場需求增長，空置率會提前下滑，租賃市場會更緊張，租金和收入將繼續提高。
但是我還是要告誡各位想留在澳洲的年輕人，前途是光明的，道路是很曲折的，租賃住房任重道遠。
你的目標一定是買房，而絕非永久租房。
因為只有成為了一名房東，你才能坦然的看待房租上漲！
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