澳洲有錢人，為什麼都在買房子？
澳洲稅務局公布2019-2020年稅收統計數據，澳洲收入最高的三種職業排名為外科醫生、麻醉師和內科醫生，平均應稅收入分別為406,068澳元，388,814澳元和310,848澳元。
位居前十的職業還包括金融交易商、精神科醫生、醫生、法官和法律專家、礦業工程師、工程經理，以及金融投資顧問和經理。
數據同時揭示房地產投資在這些崗位的人群中最為常見，收入最高的職業往往是最多產的房地產投資者。
房產投資的人群分佈
外科醫生不僅是澳大利亞收入最高的專業人士，也是佔比最高的房地產投資者，至少 43% 的外科醫生有地產投資。佔比緊隨其後的分別是40.5%的麻醉師和40.2%的內科醫生。
投資排名前三位的職位分佈與薪酬排名不謀而合。大部分收入排名前10的人群擁有投資房產的人數佔30%以上。相比之下，只有1%的快餐廚師和2%的咖啡師投資房地產。
收入排名前10職業人群投資房產佔比
19-20年擁有房產投資的納稅人中有近30%擁有超過兩套以上的投資房產，而19,895 名納稅人報告他們擁有六處或更多房產。
毫不奇怪，房地產投資者普遍分佈在高收入人群中。
房產投資為什麼受到富人青睞
稍微有點理財觀念的人都明白，隨著時間推移儲蓄帳戶上的資金在通脹的作用下會逐漸貶值。房產是一種特殊的投資產品，兼具商品的使用價值，也就是說房地產既可以抵抗通脹同時也可取得投資收益。
房地產價格在澳洲經歷了超過10年的長期增長，全澳房屋平均單價從2011年9月的490,800澳元升至2022年3月的941,900澳元。
同期澳洲通脹率基本都維持在3%以下，如果按3%計算通脹，2012年一套50萬澳元的房產在沒有增值的情況下到2022年的價值約為67萬澳元。
實際上2022年每套房產均價約為94萬。如果此時售出，在不考慮還息和扣除通脹影響的情況下，該投資收益為27萬，即抵禦了通脹又獲得了收益，可謂一舉兩得。
新數據顯示，由於銀行貸款利率下降，2019-20 年度租金凈收益達到20年來最高水平。隨著房屋租賃市場日益趨緊，租金飛漲，接近創紀錄的物業出租在富人中變得越來越普遍。
在租金收益欄中，有54%的房地產投資者申請了負扣稅，即租金收益小於投資支出。在所有支出抵扣項中貸款利息占投資支出的44%，是最大的支出項。
此外，根據房屋的種類和新舊業主可以申請長達40年（每年房屋價值2.5%）或25年（每年房屋價值4%）的折舊抵扣。
房產折舊約佔投資支出的9%。除此之外的抵扣項從市政雜費，維修法務至車旅電話等，幾乎所有與房屋維護管理相關的費用都可以計入。
按年投資7000澳元的負扣稅計算，一個納稅額高達45%的高薪階層每年可以申領回3150澳元。
值得注意的是稅務局的數據同時還揭示19-20年全澳有60名收入過百萬的納稅人通過申請稅務減免沒有繳納任何所得稅。
合理避稅一直是富人關心的話題。擁有獨立房權的業主，應稅收入50萬以上的人群納稅人數僅占房屋投資總納稅人數的0.76%。
可以說房屋投資凈租金收益無論是正數還是負數，對於高薪人群來說都不虧。
房產投資的現狀和預期
目前房地產市場呈現低迷，但不影響澳洲富人投資房地產的意願，發生變化的只是市場觀望情緒使這些買家相對更加謹慎和挑剔，用於選擇和成交的時間更長。
在澳聯儲加息的壓力下真正受到影響最大的是首次置業的買家。
持續加息、高居不下的通脹、房貸可負擔性下降和大量房產湧入市場會在未來幾個月內推動房價下跌。有預測表示房價可能會在明年9月左右觸底。
另一方面我們可以看到近期油價已經明顯下降，消費支出出現放緩跡象。同時房價下跌通過負面財富效應進一步抑制了消費支出。
這可能促使澳聯儲在今年晚些時候或明年初將利率上限限制在 2.6% 左右，並在 2023 年底前開始降息。
上周包括聯邦銀行（Commonwealth Bank）、西太平洋銀行（Westpac）等幾個貸款機構紛紛下調了各自的固定利率，特別是四年期的固定利率在某些情況下削減幅度很大。
因此我們有理由相信，房地產市場回暖可能早於預期。
結語
綜上所述，澳洲富人投資房地產不僅兼顧了資本保值，資產升值，租金收益這些常規投資獲利手段，而且在負扣稅上也充分發揮了優勢。
了解了其中道理，希望我們也可以學習富人的思路，走上富裕之路。
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