我在澳洲開酒店：過去兩年，我是如何衝破「至暗」，完成自救的？
兩年前的2020年3月20日，澳大利亞宣布對外國人關閉國境，而這個月，對於澳洲的許多行業而言，就成了一個「生死分水嶺」。
旅遊行業首當其衝，在此之前的2019年，來到澳大利亞的國際旅客達到950萬人次，開銷達454億澳元；而現在，即便今年澳大利亞已經國門大開，5月的國際旅客人數反彈至23.1萬人次，可是比2019年5月還是低了65%。
對於澳洲Altitude酒店集團的華裔首席執行官Jamie Wei而言，2020年1月、2月一切都還在正常運轉，酒店的入住率也超過了80%；到了3月，入住率驟降至5%，然而租金和工資卻一分也不能少地支出。
Jamie說，自己當時都快要抑鬱了。
不是沒想過放棄，但最終他和其他兩個合伙人選擇堅持住最初的夢想。憑藉在酒店行業十多年的經驗，以及不斷挖掘需求的韌勁，最終他們找到了兩個新的客源，熬過低谷，迎來了行業的回暖。
從黑暗中撥雲見日，總讓人會有新的感悟。Jamie表示，曾經也為自己投資經營的一家酒店在兩年內就實現盈利而沾沾自喜。當現在回過頭來複盤，他會承認有許多天時地利的因素。大流行當然是打擊，但也讓他有了全新的積累。對於當前酒店行業面對的新挑戰，Jamie也坦然面對。
以下為《澳財訪談》系列節目【拾分】——酒店集團的首席執行官Jamie Wei的採訪視頻，文字為採訪內容整理。
問：據了解您研究生畢業后，剛開始是進入酒店在最底層上夜班做前台，當時是什麼體驗，心理上會有落差嗎？
Jamie：落差一定有。但在此之前，我其實一直就在想自己來創業，如果心裏有一點夢，可能就不太在乎眼前的得失。
我覺得人都需要積累，如果沒有積累是上不去的。我在那裡工作了五年，從前台做到酒店經理，也為日後創業奠定了基礎。並且，當時的老闆看我做事得力、為人不錯，就乾脆跟我合夥，2006年我們就一起買了第一個酒店，當然我只是小股東，主要「跟著大哥」學習。
Jamie Wei
後來，我們有三對志同道合的夫婦，有人本身也是酒店行業的，也有做餐飲行業。我們都心存夢想，覺得大家在一起可以做想做的事。經過推演，我們認為還是酒店最有可能性，原因有三：第一，酒店是我們大家都很喜歡的行業，吃穿住行佔了其二；第二這個行業規模比較大，發展容量也很大；第三，也是後來我們復盤時提煉出來的，正因為我們三對夫妻都是對生活有所追求的人，所以我們的公司也是有願景的，希望Altitude Hotel Group成為提供美好的回憶的地方，不管是對顧客還是員工。
這些加總在一起，也是我們選擇酒店這個賽道的理由。
問：旅游業一直以來都是澳大利亞的支柱產業之一，酒店需求旺盛，但參与者也眾多，競爭無疑非常激烈。你們當時作為新生力量，是如何逐漸把自己的規模做大的？
Jamie：首先，當時酒店行業的周期確實在上行，做酒店管理的華人非常少。加之我們既有學術專業，也有行業經驗，和一般的從業者相比，有一點點「降維打擊」。
第二，是選對了酒店的位置。之前帶我的老闆在這方面確實厲害，也讓我學習到了酒店的成功與否，選址可能佔據了50%以上的重要性。
Altitude集團旗下SEBEL Melbourne Docklands酒店
為了能選到最合適的地方，我們用了最原始的方式——去一些酒店蹲點，一次選在周中，一次選在周末，數停車場里的汽車數量。因為通常去收購一個酒店，對方不可能告訴我們最真實的的入住率，蹲點數車輛就能讓我們掌握更確切的入住情況。
我們也會去找行業報告，比如Glen Waverley這個區域附近有很大的工業園區，我們會去了解公司的數量和他們開展商業往來的程度，從這些更細節的地方去判斷。
第三，就是做出自己的特色。有一句話叫做：「與其更貴，不如不同」。我們的公寓式酒店主要的競爭對手就是澳大利亞最大的同類型酒店品牌Quest。為了和它形成區別，我們在餐飲和酒店設計上下足功夫。另外，在服務上，還設計了一套服務藍圖（Service Map），總之就是要提供差異化的獨特體驗。
問：您還記得賺的第一桶金嗎？
Jamie：從2012年開始做，到2014年——也就是兩年後，我們自己覺得已經很厲害，因為達到了比較高的回報率。
比如我們買了一個酒店，通常一起經營1-2年時間，不會超過兩年，就能把本金賺回來，剩下就可以凈賺。
那時感覺肯定是不錯的，不過事後看主要也是運氣好。
問：似乎您創業的前期都非常順利，第一次較大的坎坷是什麼時候？
Jamie：其實困難還是挺多的。有經營理念上的、有管理上面的，也有自己心態變化引起的。
比方說，掙了第一桶金可能會有點飄。後來復盤就會發現，可能不管是誰，在人生中或早或晚、或短或長都會飄一陣子。
Altitude旗下酒店管理公司 榮獲2019維州最佳公寓酒店獎 The TAA (Vic) Accommodation Awards
因為第一桶金掙到了，就有了一定的信心，會完全認為是我自己的能力造就的，而沒有想到其實是當時的經濟形勢也好、其他人的努力也好……機緣巧合掙到了錢。
那會兒覺得自己信心爆棚，要征服整個世界。隨之而來就可能不把重心放到業務、管理上，而是去做其他的事情。可無論在哪裡，一旦老闆的焦點離開了公司的業務，利潤率就會下降。
問：自己是怎麼突然醒悟，決定性因素是什麼？
Jamie：主要是看報表。我們從一個小作坊、幾對夫妻一起做的家族生意（Family Business），逐漸變成正規的公司，財務報表會顯示一切。
我們幾個合伙人中的一位，他的父親是國內很成功的企業家，看了我們的報表就指出，你們的利潤在下降，而不像剛創業時利潤率很高，為什麼？我記得是2019年的6-7月份，他特意飛到澳大利亞給我們開會。並沒有長輩的責備，而是依據報表指出問題，那一次真的把我們敲醒了。
問：在度過這一危機后不久，你們迎來了第二波更大的衝擊——Covid-19在全球全面爆發。酒店作為第一線行業，當時受影響程度有多大，能扛得住嗎？
Jamie：只能用歷歷在目形容。現在都兩年多過去了，我對大流行爆發第一個月發生的事還記憶猶新。
我以市區的商務酒店為例，200個客房在2020年1-2月的入住率還是80%，是非常正常的水平，到3月初就突然降到5%的入住率。
我們當時基本上心情是「蒙了」，一直蒙了一個月，因為不知道接著會發生什麼。5%的入住率，房租要付，員工的工資不能拖欠，還有一家老小要養活，確實真的很慘。
我覺得現在的白頭髮都是那個時候長出來的，心態真的快要崩掉。政府當時還沒有推出減租方案和留職補貼（Job Keeper）。怎麼辦？就很想逃避。
我記得非常清楚，有許多天就想晚上早點睡，第二天晚點起，不想去上班，都有一些抑鬱症的前兆。
問：看到身邊很多酒店同行瀕臨破產，在這樣的「至暗時刻」，你有沒有想過放棄？
Jamie：確實有過。當時律師都找了，諮詢如果我們現在放棄，如何破產清算，各方面資料都做好了準備。可我們中國人骨子裡就有那種特別的韌勁，不到迫不得已還是想要堅持。
入住率跌到5%，怎麼辦？我們就想，乾脆找找新客源試試，沒有短租客，就找長租客。竟然找到了兩個客源：一是長租客，另外一個就是政府工程的二級承包商。
長租客一般是通過房屋租賃中介去找；第二種我們經過摸索才知道，通過Airbnb去找。
這兩種客源都需要找穩定、價格便宜、手續費和押金也比較低的房源，我們酒店也就此做出調整，雖然收益低，但是總好過什麼都沒有。
問：當時你們團隊之間都是怎麼互相支持和鼓勵的？
Jamie：如果沒有我們的合伙人，沒有當時的團隊，真的什麼都做不成。
我們主要參与生意經營的三個股東，所謂的「抑鬱症」，真是很有默契地輪流發作，他一三五，我二四六。其中一個狀態不好的時候，其他人就鼓勵他。
而員工也是，現在留下的員工，可以說都是兄弟姐妹。比如前台的經理，會去打掃衛生、值夜班，各種相互幫忙，才能讓我們度過去難關。
公司團隊，攝於2018年
問：今年澳大利亞全面開放了國境，各種限制措施也都取消了，酒店業務是否處在復甦回暖的階段？
Jamie：確實是。從今年的3月份開始，如果去看我們的報表，感覺能恢復到原來的七成左右。前途還是很光明的，因為這個恢復的程度和速度，已經高於我們在1月做的評估。
而且，根據行業報告和我們業內的互通，整個行業也基本恢復到這個程度，比行業專家和我們自己的預測都要更樂觀一些。
問：如果要回到Covid前的全面繁榮水平，您覺得目前酒店業復甦面臨的阻礙是什麼？
Jamie：不說宏觀的，就從我自己觀察的微觀來講。
我們面臨的第一大問題是員工短缺，這是短期不利於酒店行業恢復的較大因素。人手短缺，如果只是需要管理層，比如我自己有時去頂班，這個沒有問題，但最重要的是成本的增加。
為什麼現在酒店行業只是恢復了6-7成，而非8成呢？是因為我們每一個房間的客單價都降低了，儘管入住率高了，但總營業額還是低了。而營業額沒有完全恢復的情況下，人工成本高了很多，就直接影響利潤率。
大部分公司都像我們一樣面臨這樣的困境，競爭對手之間免不了就要「搶人」。比如我們給前台6萬，對方就說我給7萬；可我們需要這個人，也就給出7萬的工資。
另一大問題是國際遊客、國際留學生還沒有完全回來。這就是個虹吸效應。我們現在的客流量恢復到7成，但7成裏面基本上都是澳大利亞的，或者近鄰國家。我們還是需要國際遊客、國際商旅，但現在並沒有看到太多。
從目前的情況看，我們這個行業恢復到6-7成，也就是達到收支平衡（breakeven point）。但要產生利潤，必須要有更高的邊際效益才行，因此我們可能還要繼續再掙扎一段時間。
問：從大流行到現在，其實有不少的離岸投資者開始在澳大利亞酒店業中「撿漏」，您覺得這是商機嗎？您怎麼看待未來酒店行業的投資方向？
Jamie：我只能說確實如此。因為我就認識有很多人，向我詢問怎麼看待一個待售的酒店物業。
有些人對酒店前景不是很樂觀，但我們從事這個行業十幾年，大流行期間也沒有關門，算是在最前線，看到行業的起起落落。可以說，酒店已經經歷過行業的下行周期，包括大流行這樣的暴風雨。
我現在的看發還是比較樂觀，酒店是一個傳統行業，它和互聯網行業不同，就得先有一個物理位置，也不會因為短期的困難而消失。造就這個行業能夠持續下去有兩大基本點：首先，「第一性」原理——有穩定的回報率、現金流；第二就是物業的增值。
問： 近10年中，全球酒店資產證券化在穩步進行，澳大利亞金融機構的投資組合中也紛紛納入了酒店資產，包括一些地產基金的底層資產。但在2021年前後，發生了多起暴雷事件。您怎麼看待這類投資？
Jamie：這個問題很有意思。在大流行中，澳大利亞相關領域確實有暴雷出現，並且規模還很大。
我們對此做過一些研究，並跟當事人做過一些溝通。這類產品本身的商業模式並沒有什麼問題，就是一個基金池，收購一些評估過關的酒店，通過經營把利潤率提高；加上商業物業本身價格的上升，日後再到市場上出售，給股東提供現金流和資本收益，經營團隊則獲得相應提成。
本來是很好的投資方式，但那些暴雷公司的老闆價值觀不正，實際上並沒有真的貫徹對投資者的承諾，並非是商業模式的問題。
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