澳洲房價大跌無法改善承受力！加息導致負資產如何解套？
專家警告說，有史以來最嚴重的房價衰退不太可能改善房地產市場在未來12個月內的承受力，因為抵押貸款的還款額上升得太快了。
經濟學家預測，不斷上升的現金利率將比房價下跌更深地降低買家的借貸能力，使許多人仍然無法進入市場，因為還款額正在不斷上升。
許多最近剛剛買房的人在超低固定利率優惠於今年到期之後，他們的還款額也將受到衝擊。
投資銀行Barrenjoey的高級經濟學家麥克米納明（Johnathan McMenamin）說，首置業者的承受力挑戰已經從積攢首付款轉向每月承擔更高的還款。
Barrenjoey預測全澳房地產價格將從高峰到低谷下降16%，但預計買家能夠借到的資金將縮水30%到35%。
根據CoreLogic的數據，到目前為止，全澳房價已經從高峰期下降了8.4%。幾位銀行經濟學家預測，從高峰到低谷的房產價格跌幅將在15%到20%之間。
「在大流行之前，首置業者的最大障礙是攢不夠首付，但現在問題已經變成了能不能還得起抵押貸款。」麥克米納明說，「這隻是把承受力問題從前期的問題變成了持續的問題。」
他說：「最終，我們將有這樣一個住房市場：房主更難承擔每月的還款。因此，住房承受力不會有很大的緩解。」
RateCity研究主任廷德爾（Sally Tindall）說，潛在的買家已經面臨著借款能力的下降。
對於一個年薪92,030澳元的普通單身職工來說，如果沒有受撫養人，沒有額外的債務並且生活開支最小，他們的借貸能力自4月以來已經下降了138,900澳元。
今年另一個承受力方面的挑戰是，固定利率的房主正面臨著抵押貸款懸崖，或者說，當他們的固定利率期限結束時，將需要承擔更高的還款額。
RateCity的分析顯示，一個獲得50萬澳元固定利率貸款但優惠利率將在7月到期的房主，如果不重新談判，每月得多還1365澳元。
那些借了100萬澳元的人，從7月起，每月的還款額將猛增至2722澳元。
「住房承受力問題實際上是一把雙刃劍，」廷德爾說，「基本上，房價正在下降，這對想要購買的人來說最終是一件好事。」
她說，但對於那些想要再融資的房主來說，房價下跌是一個問題，包括那些今年固定利率到期的房主。
一些人將面臨嚴峻的現實，即他們的房屋價值低於他們所支付的價格，這使得他們很難有資格以更好的利率獲得另一筆貸款。
廷德爾說，採用固定利率的房主應該與抵押貸款經紀人或銀行溝通，看看一旦他們的固定利率結束，他們是否可以獲得更好的交易，並且趁現在多還一些房貸，以便使還款進度提前。
設在墨爾本的40Forty Finance董事和抵押貸款經紀人昂科斯（Will Unkles）說，借款人應該為不斷上升的還款額做好規劃。他說，客戶已經開始接觸，討論他們固定利率期限結束時的選擇，有些人正在考慮重新固定貸款利率。
「一些客戶說，我們需要在支出上動動腦筋，因為我們的月供支出將會佔到家庭預算的50%，這將是一個非常緊張的局面，」昂科斯說，「我最好的建議是趕快進行兩個關鍵項目——首先計算一下你的預期還款額，然後按照這個利率來償還貸款。」
「這樣一來，當你的利率真的跳到那個水平時，你就不會太震驚，如果你需要緩衝，你也不至於直接跪了。」他補充說，「如果要償還的金額太大，那麼可以考慮在固定利率期限快結束時趕緊把房子賣掉，然後換一套小一點的房子，買一套更實惠的房產。」
雖然住房負擔能力在2023年仍將是一個挑戰，但澳盛銀行（ANZ）高級經濟學家廷布雷爾（Adelaide Timbrell）表示，可能會有一些緩解，因為她預計儲行將在2024年底前減息。
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