注意:澳洲房地產市場, 正在重回正軌
從去年開始,澳洲房市出現大幅回調。
隨著利率頻升,房市顯現出更快下跌,越來越多的家庭面對高抵押貸款利率而哀嚎「澳洲樓市蕭條期已到!」
現在,澳洲樓市終於出現積極信號!
今天不談漲跌,談基本概念。
面對房價起伏,那麼什麼樣的市場才是正常的市場了?
哪樣算是正常的市場?
Century 21 董事長查爾斯·塔貝(Charles Tarbey)表示,熱門的首府城市,如悉尼和墨爾本已經進入正常市場,儘管一些偏遠地區和布里斯班及阿德萊德等小型首府城市尚未進入。
那麼,什麼是正常的市場?
首先,像此前市場表現這樣,穩定在 60% 左右的拍賣清盤率是一個重要指標,
另一個指標是,供需平衡的的待售房屋水平,這意味著平均每個買家都可以對應一個賣家。
而隨著利率開始上升,購房者的借貸能力正在下降,這意味著賣家正在逐漸失去對市場的絕對主導地位。
「我們正在進入一個買賣雙方可以談判的市場,」塔貝說。
「我們以前有的是想買的買家,但幾乎沒有人想賣。但一個正常的房地產市場應是買賣雙方都有機會發聲的市場。」
塔貝認為,55%至65%的拍賣清盤率構成了一個正常的市場——但這並不意味著房產賣不出去,或者賣不上理想的價格,只是成交的時間被拉長了而已。
同樣地,專業地產分析師將 70% 的拍賣清盤率與每年約 10% 的房地產價格增長聯繫起來,也認為60% 是一個平衡的市場。
澳洲房地產市場變化周期是什麼樣?
明智的投資者都懂得一個道理:房產投資的根基在於長線收益,長線收益的根基則在於市場的基本面。
儘管加息后出現了一定的負面情況,但澳大利亞房地產市場的小幅下滑並不是一件新鮮事。
澳洲過去45年來在調整了實際通貨膨脹后,一共有6個全國性的價格下跌達到5%或更多,其中包括過去十年的兩次大跌。
這算是一個相對溫和的變化,就像是其他任何市場一樣,都是存在周期性的。在絕大多數情況下,這種價格的回撤表明市場是健康的,大大降低了爆發性繁榮和蕭條的可能性,因為長時間不間斷的高收益往往會伴隨著同樣猛烈的大蕭條。
且最新的人口統計調查顯示,澳大利亞房屋購買負擔能力指標是比較差的。
目前已經達到了普通澳大利亞人買不起別墅或公寓的程度,價格調整是不可避免的。
而當住房價格持平了一段時間后,市場情況對於投資者來說開始充斥著吸引力,因為這是一個租金回報較高,而且人們負擔能力普遍較好的時期。
此時,買家將開始重返市場,造成房產價格開始回暖,並逐漸步入上升期。
之後,隨著越來越多的購房者進入市場,房產供應面臨短缺,房價開始逐步攀升,市場上可能會經歷一段時間的供應不足,這將推動對於新住房和建築審批的需求。
最終,負擔性的約束將導致房產價格的上升止步于巔峰,讓市場重回繁榮。
因此,房產價格的增幅從低到高再由高到低,是一個輪迴的過程。我們能做的,便是耐心等待最佳的入場時機。
澳洲是世界上生活水平最高的國家之一。
隨著時間的推移,經濟的強勢恢復,以及工黨上台後推出的房市利好政策,相信澳洲置業者信心會迴流,對房屋的需求量也將反彈。
對於投資者來說,這是最壞的時代,也是最好的時代,就看如何布局了。
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