澳洲稅務局開始找200萬房產投資者的「麻煩」！絕大部分人有問題
飆升的房價吸引了新一代的投資者加入「炒房」行列！
現在，澳大利亞有超過 200 萬人通過房地產來積累財富。
每年到了交稅的這個時候，對投資者來說都是可以從稅局拿回一筆錢的時候，許多人因澳大利亞負扣稅的政策，可以獲得相當可觀的一筆收入。
但是！需要注意的是，每年都會有一些稅務問題出現在粗心大意的人身上。
如果你在納稅申報表上填錯了，不僅可能會造成數千澳元的損失，甚至會引來澳大利亞稅務局（ATO）進一步的處罰。
今年，ATO 已將房地產投資報稅標記為今年合規重點觀察領域。
你已經被ATO盯上！
今年，澳洲稅務局（ATO）將嚴厲打擊房東的違規扣稅行為，因為審查發現近九成房東都在年度申報中犯了錯誤，並錯誤地申報了費用。
那些通過在Airbnb或Stayz等短期租賃網站出租房屋來賺取收入的人，或者那些在家裡做生意，但在賣房時卻逃避繳納資本利得稅的人，也將受到關注。
ATO在上周的預算中收到8960萬澳元，用於實施新的打擊措施，預計五年內的稅收收入將增加4.749億澳元。
ATO估計，在2019-20年度，納稅人繳清了理論上欠聯邦的稅金總額的94.4％，還剩下約90億澳元的稅收缺口。而租房支出的扣除——例如人們錯誤地申請了負扣稅——佔了13億澳元。
助理稅務局長Tim Loh說，稅務局緊盯著人們報稅時最容易犯錯的地方，例如漏報租金收入、多報費用或申報房屋裝修——儘管87%的個人出租業主是通過註冊稅務代理來申報所得稅的。
由於現在澳洲人每周至少幾天會回到辦公室工作，他警告納稅人不要在工作相關的扣稅上直接「複製粘貼前一年的報稅表」。我們知道，與去年相比，很多人回辦公室工作的時間更長了。
用於計算人們居家工作開銷的方法也有了變化，人們可以申請扣除實際開銷，或者運用ATO的公式計算出一筆固定開銷——兩種情況都需要提供適當的記錄作證。
雖然家庭住宅可以免征資本利得稅，但人們必須對該房產用於產生收入的任何時期進行記錄，因為在出售時涉及稅收問題。
澳洲紐西蘭特許會計師事務所（Chartered Accountants Australia New Zealand）的稅務負責人克羅克（Michael Croker）警告，如果人們沒有正確地支付資本利得稅，ATO可以從Airbnb等公司調取數據，以檢查人們的經濟回報。
這些坑千萬別往裡面跳！
申報投資和出租房產的全部收入
建議180多萬擁有投資房的澳大利亞人申報所有房地產來源的收入，如主要住宅的分租收入、度假屋租金，以及共享住宿Airbnb收入。
需要注意的是ATO 正在密切關注個人和商業用途混合的財產，例如度假屋或在 Airbnb 等在住宿平台上出租的房間。
如果財產的一部分被個人使用，投資者不能申請全額稅收減免。
必須分攤！
並且只允許這套房子真正出租的這段時間提出減稅！
ATO方面表示，如果這套房產有一部分產生了收入，則必須按建築面積計算扣除這部分的收入。
稅務局對以下這些情況都很關注：– 沒有在廣泛可見的網站上發布該房產的出租廣告。
– 維護不善的房產。
– 聲稱出租的房屋，但有不合理的條件，如租金要求過高。
– 拒絕接受合理租戶的房產。
如果你擁有一個度假屋，但沒有出租，不要把與該房產有關的費用列入報稅表。
不要為新購買的房產申請扣除
投資者不能為新購買的出租物業申請扣除費用，無論是購房后修補一些缺陷，還是較大筆的裝修費，都不能立即扣除。
這些費用可以在若干年內分攤，或者加到房產的購買成本中用於日後計算資本利得稅。
預計ATO會審查此類申報，並對不符合要求的申報打回去要求修正。
業主可以在擁有房產的第一年結束后開始申報費用。
不要將投資房的貸款提款功能用於私人用途
如果你從投資房產中取款出來用於個人用途（如買車），稅務局會審查。
此外，不要申報過多的利息支出，例如，有的房產所有者試圖把家庭住宅的貸款利息也加到投資房裡。
避免錯誤地分攤租金收入
如果是聯合買房的需要注意不要錯誤地在業主之間分攤租金收入和費用。
例如：將租金收入分攤到低收入業主身上，而把費用分攤到高收入業主頭上。
正確的做法是，按照所有者權益比例分攤收入和費用。
不要隱瞞房屋損益情況
在賣房子的時候，你不能向澳洲稅務局隱瞞財產收益，因為 ATO 可以訪問各州土地所有權辦公室的記錄，並且知道哪些房地產進行了買賣交易。
ATO的超級計算機跟蹤交易，由於房地產資本收益產生了一些最大的稅單，這是ATO重點關注的領域。
與此同時，澳洲稅務局也在監控房地產投資貸款的重劃設施，以確保這些債務與正確的資產相關。
投資房哪些費用可以抵稅？
1、廣告費（Advertising for tenants）：投資者在招租時產生的廣告費。例如在報紙上刊登出租信息產生的費用等。
2、物業管理費（Body corporate fees and charge）：通常情況下，Apartment, Unit和Townhouse等會有相關的物業管理費（Strata fee）。
3、清潔費（Cleaning）：關於清潔投資房的費用。
4、市政費（Council Fee）：為投資房繳納的council fee。
5、房屋設施折舊（Depreciation on plant）：比如，你的租客不付租金，但你購買的業主保險支付給了你賠償金，這也要算作收入報稅。
6、園藝和鋤草費用（Gardening and lawn mowing）：為投資房修整園藝所產生的費用。
7、房產保險（Insurance）：為投資房繳納的房產保險。
8、房貸（Interest on loans）：如果投資房是通過貸款購買的，那所產生的貸款利息也可以退稅。
9、地稅（Land tax）：即為投資房的地稅。
10、法務費（Legal fees）：請注意，購房賣房時產生的律師費則不能計入此項。
11、除蟲費(Pest control)
12、房屋中介代管費（Property agent fees and commissions）：如果把投資房交給中介管理，那中介收取的管理費用也可以退稅。
13、房屋維護維修費（Repairs and maintenance）：如果房屋有部分損壞或者需要做維護時所發生的費用可以退稅。
14、房屋折舊(Capital works deductions）：一般針對於房屋結構和外部設備折舊情況的計算。
同樣，對於房產投資者而言，即便你不需要交稅，也是必須要按澳洲稅務局的規定，在每年10月31日前及時進行年度稅務申報。
如果通過註冊會計師申報，則可以延長到第二年5月才完成。
所以，建議每位房產投資者要保存好準確的、當時的收入和支出記錄。
這些記錄不能被改變，也不能被損壞，而且必須保存五年。
這些記錄必須是英文或易於翻譯的，ATO建議對收據進行拍照以防止丟失或損壞。
如果說你也是200萬澳洲房產投資大軍中的一員，希望本文能對你起到些許提醒的作用。
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