澳洲辦公樓空置率暴增，18 個月內難緩解，澳洲建築成本上漲已顯著放緩
01、澳洲住房翻修風潮回歸 破舊房產受歡迎
隨著房價上漲、市場房源選擇有限以及建造成本壓力下降，悉尼購房者重新湧向老舊房產和待裝修房產，希望通過自己的翻新改造來增加房產的價值。
據澳洲Domain房地產網消息，過時的住房、破舊的房屋，甚至完全不適宜居住的房屋正在變得越來越受歡迎，而去年，買家還在迴避需要裝修的房產，以避免房產成本的增加和入住時間的推遲。
今年7月，在悉尼北區的Hornsby Heights，一套1970年代建造的五居室住宅有30位買家競購，導致價格上升到了150.6萬澳元。
在悉尼內西區的Ashbury，十幾名買家競拍當地一套因火災受損的房屋，售價為230萬澳元。在東區的Paddington，一套年久失修的排房吸引了八名買家註冊競標，最終以385萬澳元的價格售出。
房地產公司BresicWhitney的總裁兼拍賣師Thomas McGlynn表示，在房源供應減少和房價反彈使大多數房產賣家受益於買家激烈競爭的同時，希望購買老舊房子自己修繕的買家數量也在急劇增加。
澳洲統計局的最新數據顯示，今年第二季度，建築材料成本上漲了0.6%，這是自2020年底以來最小的季度漲幅。建築施工總價格上漲了1%，低於去年同期3.8%的季度增幅。
McGlynn表示，最近房價的上漲，以及全面翻新房的一些顯著成果，讓潛在的房產投資者和裝修改造者更有信心致力於住房的修繕問題。
他認為，這類房產尤其受到首次置業者和升級住房的年輕購房者歡迎，這些人的預算可能比較有限，正在尋找可以慢慢改造的房子。
就投資者而言，McGlynn認為，儘管他們目前的市場參与度不高，但對這些房產的興趣也在不斷上升。他們尋求的不是租金收益，而是資本收益，並且希望在短期內見到回報。
他預計，強勁的業績和買家的興趣將在未來幾個月推動更多房主進入市場。
02、澳洲辦公樓空置率近13% 18 個月內難緩解
由於該行業尚未充分感受到需求疲軟和供應湧入的影響，預計辦公室空置率已經很高，至少在未來 18 個月內不會有所緩解。
建築研究公司 Macromonitor 的數據顯示，截至6月份，全澳寫字樓空置率為12.8%，預計到2025年6月將升至17%。
該行業前景嚴峻的原因是，2024 年寫字樓開工量將增加 44%，達到 100 億澳元，加上寫字樓需求萎縮。
Macromonitor 經濟學家艾米麗·布雷 (Emily Bray) 表示：「短期內新增供應量將會很高，由於經濟增長放緩以及在家工作對辦公室佔用率的影響，我們預計辦公樓需求將保持疲軟。結果將是全澳範圍內的高空置率進一步上升，新辦公樓數量開始下降。」
預計悉尼和墨爾本將受到最嚴重的打擊，悉尼的空置率將在 2025 年達到略高於 18% 的峰值，而墨爾本預計到 2024 年中期將達到 18% 的空置率。
布雷女士表示，如果房東選擇將較低級別的寫字樓撤出市場，那麼悉尼和墨爾本的空置率可能會更糟。
布雷女士預測，未來三年，悉尼房東每年將撤走 16 萬至 23 萬平方米的辦公空間，而墨爾本預計在此期間每年將撤走約 12 萬平方米的辦公空間。
她表示，由於澳大利亞住房短缺，寫字樓業主有強烈的動機撤出低檔寫字樓並將其改造成公寓。
布雷女士說：「他們不會在辦公室獲得他們想要的回報，因此看起來許多人會撤離並將其改造成住宅樓，在那裡他們將獲得更多回報。如果空間沒有達到我們預期的水平，空置率可能會更加糟糕。」
03、澳洲建築成本上漲已顯著放緩
最新的建築行業數據顯示，建築成本上漲的步伐已經放緩。
過去一年，建築材料成本的增長有所放緩，隨著供應鏈問題的改善和新建築需求的減少，價格趨於穩定。
澳大利亞統計局（ABS）的數據顯示，6月這個季度，房屋建築行業的投入價格上漲了0.6%，是自2020年12月以來的最低漲幅。
衡量產品離開生產地點或進入生產過程的價格變化的建設行業生產者物價指數達到了有史以來的最高點。然而，有跡象表明，它正開始趨於平穩。
某些基本建築材料，如混凝土、石膏和管道產品的成本增加了。這些都是建築過程中不可或缺的一部分，並推高了新建築的價格。
不過，鋼材成本的下降抵消了上漲的幅度。
材料價格的放鬆對建築公司來說是一個好消息，但導致新建築成本上漲的不僅僅是材料。
勞動力短缺也是一個重大問題，特別是對於油漆工、瓷磚工和抹灰工等精加工行業而言。
高昂的建築成本在很大程度上推動了未完成工程的增加。
3 月份在建住宅數量為 240,813 套，比 2020 年 3 月增長 26%。尚未完成的工程價值目前處於歷史最高水平。
自 2020 年底以來，HomeBuilder 補助金的受歡迎推動了建築開工量的增加，積壓的工作一直在增加。
與此同時，疫情引發的供應鏈問題、建築成本增加以及新冠疫情導致建築工地頻繁關閉，導致工程陷入停滯並減慢了竣工速度。
結果，建築公司受到成本飆升和銷售額下降的打擊，這使一些公司面臨財務壓力。
2023財年，有2213家建築公司進入破產管理，比2014年創下的紀錄增加了23%。
在公寓和聯排別墅開工量增長 57% 的推動下，第三季度新開工量增長了 14%，住宅總數達到 46,546 套。
由於高額貸款和建築成本、負擔能力問題和較低的激勵措施導致需求下降，房屋開工數量持續下降。
購買房屋和土地套餐並不像幾年前那樣划算，當時房屋建築商補助金、低利率和較低的材料成本是建造新房產而不是購買已建房產的令人信服的理由。
新建需求下降、成本高昂和勞動力短缺等因素綜合在一起，對新住宅建設的審批產生了連鎖反應。
2023 年 6 月建築審批總量下降 7.7%，同比下降 18%。
此外，需要新的私人住宅來滿足不斷增長的人口的需求。
高昂的建築成本、較低的需求以及建築業破產意味著不會有足夠的新房產來滿足當前和未來的移民數量，更不用說現有人口的需求了。
建築業需要一段時間才能從近期的不利因素中恢復過來，並且需要進一步降低建築材料成本並緩解勞動力短缺，才能使現有工作順利進行。
04、悉墨多地掛牌房源量攀升！專家：市場依舊利於賣家，但房價上漲受阻
在Marrickville，獨立屋房價的月度漲幅從5月份的3.2%放緩至7月份的2%。同樣，Bankstown從1.9%降至1%，而Botany從2.7%降至1.6%。
在Pennant Hills，新掛牌房源數量飆升75%后，獨立屋房價漲幅從5月份的2.3%降至7月份的0.5%。
整個悉尼的掛牌房源總數在冬季增長了5.6%，墨爾本增長了2.3%。同期，新房庫存分別飆升24%和29.4%。
Lawless表示：「悉尼等市場的獨立屋房價從快速增長中減速並不奇怪，因為新掛牌的房產還沒有被消化。」
「從5月到7月，悉尼的房價漲幅減半，我們看到墨爾本的房價漲幅不大，本月迄今約為0.5%。」
但Lawless表示，消化率較低也可能是由於冬季上市公寓數量大幅增加。
目前，各大城市的新上市公寓比前5年平均水平高出31%，而新上市的獨立屋比前5年平均水平高出13%。
儘管悉尼待售獨立屋總數在上升，但比一年前減少了15%，比此前5年的平均水平低11%。相比之下，目前的上市單元房數量比前5年平均水平高出0.5%。
相比之下，布里斯班、珀斯和阿德萊德的總掛牌量在冬季有所下降，儘管新房源有所增加。
自入冬以來，布里斯班的總掛牌量下降了2.7%，阿德萊德下降了6.1%，珀斯(Perth)下降了15%。
布里斯班和阿德萊德的獨立屋房價在7月份加速上漲，都上漲了1.4%，引領了所有首府城市的上漲步伐。
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