布市房價或被高估33.5%? 澳入境人數首次破100萬, 住房供不應求, 專家呼籲減少移民
布市房價或被高估33.5%？
最新分析顯示，澳大利亞幾乎所有首府的房價都被高估了，但專家表示，這並不意味著房價有可能回落到合理的水平。
AMP首席經濟學家Shane Oliver對澳大利亞房地產協會的數據進行分析后發現，澳大利亞各地的房價被高估了29%以上。
在悉尼，房價被高估了近33%，這意味著中位數房價需要下降約45.8萬澳元才能被視為 “合理價值”。
其次是布里斯班和堪培拉（分別高估了33.5%和31.1%），然後是阿德萊德（26.9%）和墨爾本（25.9%）。珀斯的中位數只需下降8.8%就能回到合理價值。
Oliver從1983年12月開始比較各首府城市的房價中位數和平均租金，但由於缺乏數據，Darwin和Hobart除外。
當時，全國房價中位數為69,569澳元，平均周租金約為110澳元，這意味著每年可以從租金中賺取房屋價值的8%。
如今的房價中位數為1,091,938澳元，平均周租金為574澳元，相當於每年的租金僅為房屋價值的2.7%。
Oliver說，這一指標的作用類似於股票的市盈率。
股票市場的一個關鍵方法是將股價與其基本收益進行比較。
對於房地產市場來說，我們沒有盈利，但我們有租金。
隨著估值走高，它提供了一個警告，如果出了什麼差錯，比如嚴重的經濟衰退或移民水平大幅削減，那麼你可能會在一段時間內看到房價大幅下跌。
不過，他強調這種情況不太可能發生，尤其是在利率將於今年年底放寬的情況下。利率降低通常意味著房價上漲。
Oliver說，如果出現更多的加息、減息放緩或失業率急劇上升，房價可能會回到合理價位，但這些情況在近期內都不會出現。
澳大利亞房地產投資者通常更關注資本增長，而不是租金回報，這意味著只要房價繼續上漲，他們的房產估值過高實際上對他們有利。
Westpac高級經濟學家Matthew Hassan說，雖然這一措施確實凸顯了澳大利亞投資者追求豐厚的資本收益，但重要的是，不僅要將租金與House的價格進行比較，還要與Unit進行比較。
“特別是在悉尼和墨爾本，租賃市場以Unit為主。在過去10年左右的時間里，Unit的價格漲幅低於House。Unit市場實際上可能並未被高估，因為租金一直與Unit價格保持同步。”
Commonwealth Bank經濟主管Gareth Aird說，”估值過高”這個詞即使用在房地產市場上也太誇張了。
我會用”昂貴”這個詞，除非你認為房價會下跌，否則你不能說它們被高估了。
他說，投資者考慮的不僅是資本收益，還有租金回報，尤其是住房短缺給租金帶來了上漲壓力。
這種情況在短期內不會改變。
Oliver表示，長期以來，人們一直預測澳大利亞房地產市場處於泡沫之中，從21世紀初開始，利率在20世紀90年代創下歷史新高后一經下調，泡沫就會破滅。
“當然，這並沒有發生，我們偶爾會遇到回調，但隨後利率再次下降，房地產市場就會起飛，或者我們會遇到一波非常強勁的移民潮。”
更多的人來到澳大利亞確實給房地產市場帶來了壓力，但利大於弊。
他說：”如果過度削減移民數量，就沒有工人來建造房屋。”
這是降低房價的關鍵所在。真正的解決辦法是想方設法提供更多住房，更多經濟適用房。其中一部分必須是更密集的城市化，但我們也應該從長遠考慮，考慮在人們可以在遠程辦公的地區建造住宅。
澳洲史上入境人數首次超過100萬！住房供不應求，專家呼籲減少移民！
近日，澳經濟學家警告稱，澳大利亞正迎來一場「經濟和人道主義災難」，澳洲當地新房有限，來澳人員無處落腳。
在通貨膨脹影響下，數百萬人要想真正存下錢很難，而其他人則因房租、超市和一般日常開支的激增而一籌莫展。
據Institute of Public Affairs（IPA）副執行主任David Wild稱，對於那些還沒付清房貸的人來說，情況會變得更糟。
據ABS最新數據，自2023年12月以來，獲批修建的私人自建住宅數量下降了9.9%，整體開發住宅獲批量下降了1%。而公寓等非住宅的審批數量則增長了14.5%。
由於需求飆升，無房澳大利亞人的房租大幅上漲，尤其是在大城市。
ABS的最新數據來自Housing Industry Association的分析報告，該報告顯示，與聯邦政府未來5年的目標相比，澳洲存在20萬套的住房缺口。
Institute of Public Affairs最近研究發現，到2028年，住房凈供應缺口將達到25.28萬套。
疫情結束后，邊境重新開放出現的移民熱潮導致了住房與人口失衡，2023年是澳洲歷史上入境人數首次超過100萬的一年。
“ABS數據正表明移民潮所帶來的現實後果。”
Wild表示：”儘管一再發出警告，但聯邦政府仍在繼續加大移民力度，而與此同時，住房審批卻在急剎車。”
面對這些挑戰，60%的澳大利亞人希望暫停移民，直到住房和基礎設施能夠充分支持快速增長的人口。相比之下，反對暫停移民的人數只佔23%。
Wild表示：”目前計劃外的移民潮對住房和關鍵基礎設施造成了巨大壓力，也沒有解決我們的工人短缺危機。”
“澳大利亞是世界上最熱情、最寬容的國家，移民將永遠是至關重要的，但必須有計劃地進行移民，使我們能夠為新入境人員和首次置業者提供可負擔的住房。”
去年11月，經濟學家Chris Richardson表示，最簡單的方法就是暫時削減留學生人數，因為留學生占來澳人數的大部分。
此前，AMP投資戰略主管兼首席經濟學家Shane Oliver也曾呼籲降低移民數量，以解決住房負擔能力問題，並稱”高水平移民的作用不容忽視”。
在去年9月份的一份報告中，他說：”根據我們的估計，移民數量需要減少到每年20萬人左右，這樣才能更好地滿足建築業的需求，減少長期存在的住房供應短缺問題。”
“主要問題是澳大利亞和加拿大等國實施了超大規模的移民計劃，遠遠超出了其供應住房和基礎設施的能力。”MacroBusiness 首席經濟學家Leith van Onselen說。
這些極端的移民計劃在這兩個國家造成了長期的住房短缺。
因此，解決住房危機的真正辦法是大幅降低移民數量，使住房和基礎設施能夠跟上人口增長的步伐。
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