澳洲房地產繁榮已結束？未來增長將放緩？！專家：普通人仍然很難入市
預計未來18個月澳大利亞房地產價格上漲將放緩，租金成本也將下降。
根據畢馬威澳大利亞的一份新報告，預計未來 18 個月房價漲幅將大幅下降。
澳洲房價增長趨勢將放緩
根據畢馬威 (KPMG) 2024 年 6 月住宅物業市場展望，未來六個月至 2024 年底，全澳房價將上漲 5.3%。
預計2025年各首都城市房價將上漲5.6%。
畢馬威估計，領先全澳的珀斯房價漲幅預計將與其他首府城市一樣放緩。
報告稱：「未來六個月，全澳各地的房價將出現相當大的差異，珀斯的房價將上漲 10% 以上，而達爾文和霍巴特的房價僅上漲 1.4%。」
「就公寓而言，預計漲幅範圍為珀斯的8.6%至堪培拉的1.3%。」
未來六個月增長放緩歸因於移民速度放緩以及高利率的降溫效應。
明年還將大漲？！
然而，到 2025 年，預計全澳房價將大幅上漲，其中墨爾本房價漲幅最大，為 6.5%，其次是堪培拉，漲幅為 6.0%，布里斯班仍將上漲 5.1%。
在悉尼，預計到2025年底房價將上漲4.9%，到2025年低將上漲5.3%。
SQM 的研究顯示，這低於悉尼過去 10 年 7% 的年度房價增幅。過去 10 年，墨爾本每年的增長率為 5.8%，布里斯班為 7.3%，阿德萊德為 6.6%，珀斯為 2.8%。
相比之下，明年公寓房價在不同地區仍將存在相當大的差異，珀斯的增幅為 8.0%，而布里斯班的增幅僅為 2.5%。
根據最新發布的數據，截至2024年3月的12個月內，全澳房價上漲了 7.7%，與預測的數據相比明顯有所放緩。
據 PropTrack 稱，截至 5 月底，各首府城市所有住宅的房價上漲了7.22%。
畢馬威首席經濟學家?Brendan Rynne?博士表示：「在高利率和高通脹、消費者信心低迷的一年裡，房地產市場經受住了所有這些因素的考驗，並且由於需求超過供應，仍然實現了強勁的房價增長。
「即使是備受期待的『固定利率懸崖』，即抵押貸款持有人從較低的固定利率轉向較高的浮動利率，也只產生了輕微的影響。由於勞動力市場強勁，失業率處於澳大利亞歷史低位，家庭迄今為止已經很好地應對了利率上漲。」
這一消息對於購房者來說是一個好消息，而對於租房者來說也將是更好的消息，預計未來兩年租金漲幅將幾乎減半。
畢馬威預計，未來兩年租金將上漲 4-5％，遠低於去年 7.8％ 的漲幅（這是自 2008/9 年全球金融危機以來的最大漲幅）。
「供應仍然不足，雖然我們確實預測住房審批數量會略有增加，但由於這一過程本身存在時間滯后，這需要時間才能轉化為實際的住房完工量，」Rynne?博士說。
「儘管材料成本和融資成本在持續上漲后已開始趨於穩定，但由於對合格技術工人的需求旺盛，勞動力成本仍在持續上漲。「
「開發商建造新房仍面臨許多障礙，而持續的高租金成本迫使租房者轉而尋找買房，從而推高了需求。」
「在過去 12 個月中，我們看到幾個首都城市的房價出現了異常上漲，但考慮到移民人數的下降、高利率的延遲影響以及今年剩餘時間內失業率預計會增加，我們預測增長率將會放緩。「
「外國投資活動也尚未恢復到兩年前的水平。但總體而言，未來 18 個月，尤其是 2025 年，隨著澳大利亞央行開始實施降息措施（正如我們預期的那樣），我們仍將看到價格穩步上漲」。
其他機構給出預測
房產網站Domain表示，珀斯、阿德萊德、悉尼和布里斯班將引領2025財年房價上漲。同時，昆州陽光海岸和黃金海岸的房價也預計會再創新高。
根據預測，到2025財年結束時，珀斯的房價中位數將超過85萬澳元，悉尼將達到170萬澳元，阿德萊德將達到98.4萬澳元，而布里斯班將接近99.9萬澳元。
除了首府城市，澳洲地區的房價中位數也預計會創下新紀錄。
悉尼、布里斯班和阿德萊德預計將引領公寓價格的增長。預測顯示，悉尼公寓的價格增長預計將與2023年和2024年類似，而墨爾本和堪培拉的增長速度則可能略有加快。
根據Domain的預測，到2025財年結束時，悉尼、布里斯班、珀斯和阿德萊德的公寓中位數將創下新紀錄，其中悉尼的中位數預計將達到85.5萬澳元。
Domain的研究與經濟負責人Nicola Powell指出，人口增長、建築挑戰以及借貸能力將是推動澳洲市場價格上漲的主要原因。
「我們看到單人家庭的增加和家庭規模的整體縮小，這些因素都在增加住房需求，加上移民的影響，進一步推動了這一趨勢。
她還提到，由於土地的稀缺、建築審批的減少以及高昂的建設成本，住房建設難以跟上人口增長的步伐，這加劇了現有的供給不足問題。
Powell強調，7月1日實施的第三階段減稅政策將使澳洲家庭收入增加，從而提高借貸能力。
想要買房還是很難
Powell補充道，儘管房產價值的持續增加對已有房產的澳洲人來說是好消息，但對那些試圖進入房市的澳洲人而言，情況正變得越來越困難。
澳洲的住房負擔問題已嚴重到僅依靠平均工資的單身人士在新州幾乎無法還清房貸，除非能獲得其他經濟支持。
根據金融比較網站Mozo對澳洲統計局住房價格數據的分析結果，在新州，一個平均收入者需要用其月收入的82%來支付平均房貸。這一比例遠超30%的傳統住房壓力衡量標準。
而且，這裏指的僅僅是稅前收入。扣除稅款后，償還房貸還款需要新州平均收入者106%的稅後收入。
這意味著，單身人士或僅依靠一份收入的家庭在這個人口最多的州幾乎被排除在房產市場之外。
Mozo的個人理財專家Rachel Wastell表示：「現在越來越明顯的是，沒有重大的財務支持或創新的共同購房解決方案，單身人士實現購房夢想的機會越來越渺茫。」
「很多人現在被迫對自己的生活安排進行重新評估，要麼推遲購房計劃，要麼考慮其他替代選項。」
儘管新州的情況最為糟糕，但澳洲其他地區的情況也不容樂觀。
澳洲的平均房價為959,300澳元，意味著每月大約需要支付5300澳元的房貸還款，相當於稅後月收入的84%。
維州的住房可負擔性問題嚴重性僅次於新州，該地平均房貸還款占居民稅後收入的81%，首都領地和昆州均為76%，南澳為72%，塔州為64%，西澳為61%。
北領地的情況相對較好，住房貸款占收入比例46%，是澳洲唯一一個低於50%的地區。
Wastell指出：「隨著房價飆升和加息，用於支付房貸的收入比例創下歷史新高，這使得單身人士獨自購房的可能性越來越小。」
不過，情況並非一直如此。
根據議會圖書館（Parliamentary Library）的數據，在1980年代初，房價收入比約為3.3倍，即澳洲的中位房價是平均可支配收入的3.3倍。到2015年，這一比例翻了一倍多，達到約7倍。
Mozo的分析顯示，當時全澳平均工資稅後收入的55%已經足以支付一般住房的房貸——儘管在新州這一比例仍明顯較高，達到68%。
實際上，用於支付房貸的收入比例在2017年中期開始下降，並在疫情初期降至十年來的最低點，全澳為48%，新州為61%。
然而，在2021年房價上漲和2022年開始加息后，這一比例再次飆升，導致現在平均收入者幾乎無法進入住房市場。
Wastell表示：「由於月供佔據了月收入的這麼大一部分，單身人士如果沒有大量儲蓄或額外的資金支持，幾乎不可能獲得一處房產。」
「在新州，平均房價超過120萬澳元，一個賺取平均收入的單身人士需要用收入的82%來支付房貸。」
“這顯然是不可持續的，購房正逐漸成為雙職工家庭的特權。」
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