各城市漲跌不一，澳洲房價沒有統一的趨勢
在澳大利亞房價充滿不確定性之際，有一個事實變得越來越清晰：目前並不存在所謂的全國性房地產市場。
珀斯、阿德萊德和昆士蘭東南部的房價正在飛漲，而墨爾本的房價正在逐漸回落，悉尼的房價漲幅正在降溫。堪培拉的房價幾乎沒有上漲，霍巴特的房價則有所下跌。
西太平洋銀行高級經濟學家Matthew Hassan在發布該行最新的《住房脈搏》報告時表示：「澳大利亞主要城市房地產市場的表現正出現越來越大的差異。」
「珀斯的房價漲幅驚人，今年有望上漲近20％，阿德萊德的情況也類似，但年均價格增長已放緩至15％，且仍然保持著健康的增長速度，過去幾個月其房價中位數首次超過墨爾本。」
在新冠疫情期間，有一段時間，所有首府城市的房價幾乎同步變動，都受到全球經濟停滯和停滯的相同宏觀趨勢的衝擊。
但現在它們卻分道揚鑣，有的上漲，有的下跌，有的持平，這讓政客和經濟學家都感到困惑。
悉尼大學城市和區域規劃專家Nicole Gurran教授表示：「有一些大趨勢會影響整個房地產市場，比如利率、稅收設置和家庭生活成本的變化。但其他因素並不會在各個地方產生同樣的影響，比如移民。
「今天，我們必須區分房價在上漲或下跌，甚至租金承受能力也可能朝著不同的方向發展。談論全國的房地產市場是沒有意義的；它是不同子市場的集合。」
住房業協會首席經濟學家Tim Reardon說，現在對不同市場影響最大的可能是當地因素。
一些最有力的變革因素可能是各州政府的政策，以及流入不同城市或地區的移民潮。
「以新房建設為例，有一段時間我們更多地關注全球影響而非國家影響，」Reardon說。
「但現在各地的情況都不同了，西澳大利亞州正在蓬勃發展，而悉尼南部地區卻一片狼藉。
「我們越來越多地看到州政府對房地產市場實力的影響，尤其是對新房建設的影響。一些州正在提高住房稅，導致房屋建設活動量下降。
但在西澳大利亞州和昆士蘭州東南部等鼓勵建造新房的州，我們看到住房數量有所增加。」
Reardon認為，移民也會對市場和價格產生巨大影響，儘管這取決於移民的類型。
他說，如果年輕的家庭搬到州際，比如南澳大利亞，那裡對獨立式住宅的需求就會快速增長，市場也會在價格和數量方面進行調整。
如果是海外移民，尤其是國際學生，增長將集中在市中心附近的高密度單位。
最新的 Domain 房價報告顯示，這些首府城市的房價目前差距很大，珀斯房價在過去一年裡上漲了23.8%，布里斯班上漲了16.9%，阿德萊德上漲了16%，悉尼上漲了7.8%，墨爾本上漲了3.6%，堪培拉上漲了0.8%，霍巴特下跌了2.3%。
該領域經濟與研究主管Nicola Powell博士表示，全國範圍內的市場疫情同步是不尋常的。
「現在澳大利亞各地的市場速度各有不同，這意味著每個首都城市的動態都不同，」她說。
「買家和賣家需要意識到這一點，因為它會改變定價預期、銷售時間以及特定房產的出售速度。
「僅憑一個方面就可以看出多樣性，那就是不同市場的供應水平。例如，8月份悉尼新上市房屋數量創歷史新高，達到14%，高於五年平均水平。
「墨爾本的住房供應量為29%，高於五年平均水平。與此同時，珀斯、布里斯班和阿德萊德的住房供應量分別不足40%、32%和28%。
「這表明某些市場有緊迫感，而其他市場卻沒有；絕對不再存在所謂的全國市場了。」
然而，這些不同的子市場之間仍然存在聯繫。不同市場中人口變化引發的價格變動似乎會對遠離或靠近CBD的其他市場產生連鎖反應或「溢出效應」。
塔斯馬尼亞大學經濟學高級講師Maria Yanotti的一項研究發現，遷入地方政府區域 (LGA) 的人口每增加1%，房價凈溢出指數就會上升3.12%，從而增加其他市場價格變動的可能性。
與此同時，地方政府區域的內部偏離將有助於接收來自其他市場的價格溢出效應。
「我們研究了價格溢出效應如何影響州一級的其他市場，以及如何影響州內的不同子市場，」Yanotti 說，我們還研究了移民在市場互動中發揮的作用。
「我們發現，例如，西澳大利亞州和昆士蘭州有自己的特點，這些特點可能非常獨特，而新南威爾士州的價格變化可能會導致堪培拉隨後的變化，而維多利亞州的情況可能會影響其他州，這可能是大流行的後遺症，當時維多利亞州受到的影響最大。」
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