2025澳洲房價預計僅上漲3%！昆州超過300個地區 收入超20萬澳元才買得起房
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2025澳洲房價預計僅上漲3%
2025年澳洲住宅房價預計僅上漲3%，這一增長主要得益於預計中的降息將給目前冷卻的市場注入活力，這是《澳大利亞金融評論》對房地產專家和經濟學家的調查結果。
目前的放緩已經顯現出來，12月全國住宅房價下跌了0.1%，這是近兩年來首次下跌。悉尼和墨爾本引領了這波下降趨勢，市場難以消化大量待售房源，而買家又受到高借貸成本的壓力。
Barrenjoey的首席經濟學家Jo Masters表示：「我們預計，悉尼和墨爾本的房價還有進一步下跌的空間，其他主要首府城市的房價也會在未來六個月內走軟，但下半年隨著降息和實際收入的增長，市場活躍度會提升，因此到2025年全年房價不太可能繼續下跌。」
2025年3%的增長預測，與去年4.9%的全澳增長率相比，明顯放緩。去年儘管12月放緩，但全年房價依然實現了穩步上漲。
根據CoreLogic的數據，去年珀斯、阿德萊德和布里斯班表現搶眼，分別上漲了19.1%、13.1%和11.2%。而悉尼的房價僅上漲2.3%，墨爾本則下跌了3%。
不過，即使是去年小型首府城市的強勁增長，今年也被預計會有所放緩，因為買家在高房價面前望而卻步。
影響房價走向的一個關鍵指標是每周的拍賣成交率，而去年年底這一指標已經降至僅50%出頭。
「拍賣清盤率反映了住房市場的疲軟，與悉尼和墨爾本的房價進一步下跌相吻合，悉尼和墨爾本的市場庫存量高於五年平均水平，因此房價正在下跌。而在全國其他地區，庫存量正在回升至平均水平，房價增長開始趨於平穩。」
「借貸能力仍將受到限制，因為家庭收入的改善速度比我們預期的更慢，我們也將首次降息的預測時間從2月推遲到5月。」
Barrenjoey預測2025年全國房價增長1.4%，其中布里斯班預計上漲4%，悉尼僅上漲0.6%，而墨爾本則下跌0.5%。
Jarden的首席經濟學家Micaela Fuchila表示，清空率高於65%通常會在六個月後帶來房價增長。
「因此，目前的市場條件表明，房價在短期內可能會維持橫盤，畢竟當前平均清空率低於60%。」
REA Group經濟研究執行經理Cameron Kusher預測，今年全國房價將上漲1%至4%，其中珀斯和阿德萊德的漲幅可能達到6%，布里斯班5%。
在2025年年中之前，利率可能不會下降，而即將到來的聯邦選舉也會對住房市場產生抑制作用，Kusher先生補充道。
儘管過去兩年利率飆升，住宅房價依然節節攀升，使得很多人難以負擔。但這種增長本身也限制了房價進一步上漲的空間。悉尼的房價中位數接近120萬澳元，比去年貴了約6.4萬澳元；而珀斯的房價中位數則上漲了15.2萬澳元，達到約81.3萬澳元。
Oxford Economics Australia的高級經濟學家Maree Kilroy表示：「目前住房負擔能力降到了自2008年以來的最差水平，全國範圍內需要47%的家庭收入來償還房貸，這種對買家的持續壓力繼續將需求引導至價格較低的房產。」
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新州海濱小鎮房價暴跌超20%
最新數據顯示，新州一些最美麗的海濱小鎮房價自高峰以來已暴跌超過20%，為購房者帶來了不少海邊「撿漏」的機會。
這些地區主要集中在悉尼以北的Byron Shire和以南的Shoalhaven，這兩個海濱熱點地區的房價在2022年疫情期間達到巔峰。受疫情和超低利率的影響，大量人群湧向這些「換海景」的目的地，導致房價飆升。
CoreLogic澳大利亞研究主管Eliza Owen表示：「在疫情期間，當利率處於歷史最低水平時，需求呈現瘋狂狀態，許多地區的房價被嚴重高估，目前，這些市場的調整幅度比其他長期保持價格穩定的市場更大。此外，人們現在開始尋找其他地方的購房選擇，這也緩解了一些地區的價格壓力。」
在這些下跌地區中，Byron郡的Ocean Shores價格降幅最大，從2022年3月的高峰下跌22.7%，目前房價中位數僅為1,246,512澳元。
緊隨其後的是Shoalhaven的Culburra Beach，房價自2022年6月高峰以來下跌22.3%，目前房價中位數為885,495澳元。
附近的Shoalhaven Heads房價也下降了21.6%，至1,111,763澳元；拜倫郡的Brunswick Heads下跌20%，至1,248,119澳元；而Suffolk Park的房價下降了19.1%，至2,019,095澳元。
Ocean Shores所在的布倫瑞克谷地區在疫情期間房價大幅上漲，因為它是該地區最實惠的地方之一，但現在價格已回落。
North Coast Lifestyle Properties的地產經紀人Nathan Donnelly表示：「我喜歡Ocean Shores，但從房產角度來看，它比較平淡無奇。雖然有一些地勢較高的區域可以看到拜倫灣的景色，但許多位於高爾夫球場附近的低地房產在2022年的洪水中受到影響，導致房價中位數下滑。」
他還提到，該地區缺乏主街或餐館區等吸引力。「它的主要商業區只有一個超市和一些特色商店，沒有讓人感到活力四射的中心地帶。」
離Ocean Shores南部僅5公里的Brunswick Heads常被稱為「下一個Byron Bay」，但與17公裡外的Byron Bay相比，它的熱鬧程度還有很大差距。疫情期間，該地區房價上漲了30%-40%，但隨後回落了20%。
Owen表示，這些海濱避風港的需求正在減弱。
「很多人正在回到工作或學習崗位，加上失業率可能在2025年上升，一些人將不得不放棄在家工作的選擇，重新回到城市。」
在這兩個地區之外，新州遠南海岸的Eurobodalla地區Narooma的房價也下降了16.8%，目前中位數為784,954澳元；而位於Kiama以南的高端地區Gerroa房價下降了16%，至2,054,389澳元。
不過，仍有少數地區房價超過了2022年的高峰，例如位於新州與昆州交界的Tweed Heads South，自2022年4月以來價格上漲了13.6%；而附近的Tweed Heads則上漲了9.2%。
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昆州超過300個地區 收入超20萬澳元才買得起房
在昆州，超過300個地區的購房者年收入需要超過20萬澳元才能買得起房。
這讓大多數有購房夢想的人望塵莫及，因為昆士蘭州的周薪中位數僅為1872澳元，摺合年薪約9.7萬澳元。
Finder分析了昆州1005個郊區的按揭和PropTrack數據，發現現在僅有159個郊區的購房者可以憑藉不到10萬澳元的年收入購房。這意味著護士、警察、消防員或幼兒園教師等普通單薪家庭在846個郊區無法實現購房夢。
甚至那些傳統上被認為負擔得起的郊區，現在也難以企及。在Ipswich、Logan和Moreton Bay的一些地區，買房需要年收入超過20萬澳元。
布里斯班大都會地區的房價中位數現在已達到88萬澳元，購房者需要年收入178,986.04澳元才能負擔每月4325澳元的還貸。
就算轉向公寓市場，情況也好不到哪去。在布里斯班購買一套普通公寓，現在需要年收入123,052澳元。
Finder的個人理財專家Taylor Blackburn說道：「雖然有報道稱澳洲房價開始下跌，但從這些數據來看，你可能感覺不到，在每個首府城市，買房所需的收入都遠高於平均薪資。而且這些數據假設你將薪資的30%用於還貸——但理想情況下，這個比例應該更低。」
黃金海岸Bilinga的購房者需要最高的年收入——令人瞠目結舌的902,557澳元。
不過，過去12個月該海濱郊區僅有10套房產成交，其超過440萬澳元的房價中位數可能受到開發商購買的影響。
緊隨其後的是高度稀缺的Teneriffe，其房價中位數為410.5萬澳元。
數據顯示，一個家庭需要年收入834,929澳元才能負擔每月20,177澳元的按揭還款。
目前，在布里斯班、黃金海岸和陽光海岸的8個郊區，家庭年收入需超過50萬澳元才能買得起房。
但不僅僅是這些優質地段需要高收入才能購房。
在Willawong購房需要超過32萬澳元的年收入，而Logan-Beaudesert地區的Forestdale和Carbrook也要求買家年收入不低於32萬澳元。
對於單薪家庭，年收入為7萬澳元的購房者，現在僅能負擔昆士蘭州62個郊區的獨立房產或71個郊區的公寓。
在布里斯班大都會地區，單薪買家無法負擔任何一個郊區的獨立房產，僅有三個公寓選擇——Brassal、Kooralbyn和Beachmere。
在黃金海岸和陽光海岸，沒有任何郊區可以選擇，最便宜的市場Stapylton也需要年收入73,221澳元。
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維州沿海多地房價大跌，如今「8折」就能買到海景房！
《時代報》報道，由於利率上漲、土地稅增加以及上班族重返市區辦公室， 現在買家可以在維州一些最受歡迎的沿海城鎮，以八折的價格購買到海濱房產。
熱門地區如Port Fairy、Barwon Heads以及Mornington半島的部分郵編區，自經歷 了2022-23年疫情封城后的房價高峰期之後，當地的房價錄得了兩位數的下跌。
其中跌幅最大的是Port Fairy，根據CoreLogic的數據，從2023年3月的最高峰到 2024年11月，當地獨立屋中位價下跌了23.8%，降至87.6萬澳元。
其他跌幅超過20%的地區還包括Barwon Heads（11月時的中位價為140萬澳元）、 Mount Eliza（159萬澳元）、Rye（103萬澳元）、Sorrento（190萬澳元）、 Blairgowrie（129萬澳元）以及Tootgarook（約92.6萬澳元）。
CoreLogic研究總監Tim Lawless表示，封城期間沿海小鎮的房價大幅飆升，但隨著 移居至偏遠地區的人數減少、購房可負擔性加重，以及土地稅上漲，這些地區的需 求和增長顯著下降。
「許多地區的房價已經超出合理價值，抑制這些市場的不僅僅是利率問題。」
早在2022年5月加息開始前，可負擔性問題和人口遷移減少，就已經減緩了這些地 區的房價增長。
封城的結束也使得離開城市的人數減少，需求回落。
雖然2024年的土地稅增加並非引發價格下跌的初始因素，但Lawless指出，這加重 了成本，迫使部分業主在需求減緩的情況下賣房。
「由於市場庫存水平高於平均值，賣房的環境仍然低迷。」
Lawless預測，較低的價格可能會吸引買家進入這些地區，特別是那些距離墨爾本 通勤距離較近的地方。
不過，他也發出警告。
「只要新的土地稅政策持續，我們不太可能看到度假房或投資房買家的明顯回升。」
RT Edgar Bellarine的總監Brock Grainger表示，一些買家正在抓住這個機會，利 用價格下跌的時機入市。
「精明的買家會這樣，他們會從低點買入，而澳洲的房產市場不會長期低迷下去。」 「一處房產打折20%，對買家來說是一個很好的機會。」
單在Ocean Grove，已經有300至350處房產掛牌出售，大多數是跨州或國際的買家 在未看房的情況下購入。
不過，目前的房價並沒有觸底。在疫情期間，沿海小鎮的房價大幅上漲，其中一些 地區如Venus Bay、Sorrento和Tootgarook的漲幅超過了70%。
即便經歷了最近的下 跌，當前的房價仍然高於疫情前水平，漲幅從East Geelong的10.8%到Lakes Entrance的49%不等。
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