澳洲房價中位數遠超家庭可負擔水平! 澳洲這50個地區房產投資「最安全」
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澳洲房市收入與房價差距擴大 短期回調
一份最新報告揭示，澳洲住房市場的低迷主要源於收入、借貸能力與房屋價值之間的差距加劇。但報告也指出，這一調整可能是「淺層且短暫的」。
CoreLogic數據顯示，去年12月全國房價在11月持平后小幅下跌0.1%，反映出市場逐步放緩。CoreLogic澳洲研究主管Eliza Owen表示，高企的利率和經濟增長疲軟是房價下跌的主要原因。
她指出，中等收入家庭能夠負擔的房屋價格（51.3萬澳元）與全國房屋中位數（81.5萬澳元）之間的差距，反映出嚴重的負擔能力問題。此外，生活成本上升和經濟狀況疲軟進一步加劇了市場壓力。
在澳洲15個首府城市及地區市場中，12月僅五個市場房價出現下跌，其中墨爾本跌幅最大（-0.7%），悉尼（-0.6%）、堪培拉和霍巴特（-0.5%）緊隨其後。相比之下，新州鄉鎮地區小幅上漲0.03%，南澳鄉鎮地區漲幅最高，為1.2%。
即便如此，報告指出，悉尼和墨爾本是推動全國房價下滑的主要力量，大多數市場的增速普遍放緩。例如，阿德萊德雖然仍是增長最快的首府城市，但季度增長率從第二季度的4.1%下降到第四季度的2.1%。
雖然房價放緩對首次購房者來說是利好，但Owen提醒，這種調整難以從根本上改善住房負擔能力。
根據歷史數據，全國房屋價值指數的最大跌幅出現在1982年10月至1983年3月，為7.7%。與之相比，目前市場調整顯得溫和且局限。
專家預測，未來住房市場的走向將取決於經濟狀況和利率變化，但短期內市場可能保持低迷狀態。
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澳洲這50個地區房產投資「最安全」
據RealEstate1月8日報道，一份關於澳洲最安全的50個投資區域的報告引起了廣泛 關注。
這些區域雖然不一定是最熱門的投資地點，但它們的表現卻是最穩定的。
據房地產分析機構Hotspotting公布的2024年夏季房價預測指數顯示，在這50個最 安全的投資區域中，昆州佔據了絕對優勢，共有29個區域上榜。
其中，24個區域的房屋市場持續穩定，另外5個區域的公寓市場表現同樣穩健。
新州、維州和西澳則佔據了剩餘的21個名額。 具體來說，新州有10個區域入選，維州有6個，西澳有4個。
Hotspotting總經理Tim Graham表示，這50個市場代表了安全的投資地點，可以為 投資者提供可靠的回報。
他舉例說：「陽光海岸的Buderim在過去三年裡的銷售量一直非常穩定。」
「它的五年平均資本增長率為每年13.3%，過去12個月里，其房屋中位價上漲了 14%，達到125萬澳元。」
Hotspotting董事Terry Ryder指出，雖然這些穩定的市場可能不如所謂的「下一個 大熱門」那麼令人興奮，但它們為買家提供了多年內安全的投資機會，可以獲得中 長期的回報。
Ryder先生還特彆強調，昆州在2024年的受歡迎程度代表了整個州的需求上升，而 不僅僅局限於布里斯班地區。
他說：「昆州是澳洲國內人口遷移的最大受益者。」
「人們正在離開大城市，轉移到地區城市尋求更好的生活方式和更實惠的房價，而 昆州是這一趨勢的最大受益者。」
值得注意的是，地區城市在本次報告中表現突出，約佔全國50個最穩定區域的一半。
Ryder表示：「昆州所有的地區城市都真正獲得了持續的買家需求。」
與往年相比，西澳在最新報告中出現的區域較少。
Ryder認為，這代表了全國房地產市場的一個轉折點，西澳的繁榮已經過了頂峰， 人們的注意力越來越多地轉向了昆州。
同時，新州和維州的大多數穩定區域位於地區，這些地區在2024年受到了越來越多 的歡迎。
雖然沒有出現在原始名單中，但Ryder特別提到，阿德萊德有五個區域以持續的買 家需求而聞名，它們是Aberfoyle Park、Aldinga Beach、Craigmore、Prospect和 Salisbury North。
他表示：「這些例子說明，擁有穩定買家需求的市場可以帶來出色的價格表現，而 且這些穩定的地區可以在各種價格範圍內找到。」
「這些地區是阿德萊德市場的典型代表，以其一致性和出色的增長表現而聞名。」
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澳洲房價中位數遠超家庭可負擔水平
一項最新報告顯示，澳洲普通家庭的購房能力極為有限，能夠負擔的房屋價格僅為51.3萬澳元（$513,000），遠低於全澳房屋中位價81.5萬澳元（$815,000），讓大多數房產遙不可及。
即便房價因高利率導致的借貸能力下降而有所回調，大多數沒有家庭幫助的首次購房者仍面臨巨大的購房難題。
根據CoreLogic的模型計算，一年總收入10萬澳元（$100,000）的家庭，如果能存下20%的首付款，並將不超過收入30%的資金用於房貸，還款能力僅夠支付51.3萬澳元（$513,000）的房產。這與全國獨立屋及公寓合計的中位價81.5萬澳元（$815,000）相去甚遠。
以獨立屋為例，悉尼的中位價高達147萬澳元（$1.47 million），而墨爾本則為86萬澳元（$860,000）。在墨爾本，只有Melton和Melton South的獨立屋中位價低於51.3萬澳元的可負擔預算。悉尼甚至沒有任何城區的獨立屋中位價在這一預算內。悉尼最便宜的地區為Central Coast的San Remo，中位價為69.4萬澳元（$694,000）。
全國範圍內，僅有15.5%的房屋和公寓市場的中位價被認為是可負擔的。
CoreLogic澳洲研究負責人Eliza Owen指出，購房者中有一些不受利率影響較大的群體，如擁有豐厚轉售利潤的賣家、高收入家庭或獲得家庭資助的買家，但即便是這些高凈值買家，需求也在減弱。
她表示：「面對高昂的房價和持續上升的利率，買家群體逐漸減少。如果利率不下降且收入增長有限，價格將不得不進一步回調。」
報告顯示，房價的下降通常始於高端市場。去年第四季度，悉尼房價跌幅最大的區域集中在東部，包括Little Bay（下降8.8%）、Matraville、Randwick、Waverley、Kensington、Clovelly、Maroubra和Coogee等，跌幅均超過6.6%。
在墨爾本，一些內城區房價下跌較為明顯，包括East Melbourne（下降9.3%）、Brunswick West（下降7.6%）、Clifton Hill（下降7.2%）和Abbotsford（下降6.2%）。沿海地區如Carrum、Bonbeach、Chelsea、Chelsea Heights和Patterson Lakes也有所下降。
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澳洲市中心優質辦公樓市場迎復甦曙光
經歷兩年的低迷期后，澳大利亞中央商務區（CBD）優質辦公樓市場正處於轉折點，2025年可能迎來價格小幅上揚的復甦跡象。
儘管高利率和遠程辦公趨勢持續施壓，但專家指出，核心地段、高端資產的需求正逐步恢復。
高借貸成本和企業不確定性對過去兩年的辦公樓市場構成了巨大壓力，東海岸部分CBD大樓的交易價格較高峰期折讓多達30%。B級次級辦公樓空置率高企，受租戶傾向優質辦公空間的影響，估值壓力仍存。
墨爾本市場因估值收益率與交易收益率的差距，可能面臨進一步下行空間；悉尼、布里斯班和珀斯市場則被認為已觸底。
專家強調，優質資產仍有顯著吸引力，尤其是在悉尼核心金融區。
Knight Frank首席經濟學家Ben Burston表示，2025年優質CBD資產價格有望回升，復甦或從悉尼開始，逐步擴展至北悉尼、布里斯班及墨爾本的核心資產，最終覆蓋更廣泛市場。資本化率的收緊將是關鍵信號，預計2025年悉尼CBD資本化率將收緊50個基點，而墨爾本可能稍有延遲。
租金增長也將成為推動復甦的重要因素。目前名義租金增長率約為5%，但受到高激勵措施（如免租期或裝修補貼）的抵消。
分析師預測，優質資產的激勵水平可能保持穩定，而次級資產可能需要更多投入吸引租戶，這將對未來現金流構成壓力。
儘管市場需求總體疲軟，悉尼辦公樓交易額在2024年達至40億澳元，超越過去四年總和，顯示主要投資者對市場觸底的信心增強。
專家預測，預計的利率下調將進一步刺激投資需求，尤其是超級基金和海外投資者的積极參与。
RW Capital的Luke Dixon指出，2025年最具潛力的市場包括悉尼、布里斯班、珀斯和堪培拉，而墨爾本因稅收政策及需求疲軟可能表現滯后。整體來看，隨著利率下降和租金增長支撐，優質CBD資產市場的復甦將帶動整個行業邁向新階段。
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