2025年澳洲房市：上半年低迷，下半年復甦？
文/ Nick Lenaghan
根據《澳大利亞金融評論》（The Australian Financial Review）對房地產專家和經濟學家的調查，預計2025年全國住宅房產價格可能僅增長3%，而預計的利率下調將為逐漸降溫的市場帶來複蘇動力。
房價放緩跡象
房地產市場已經顯示出放緩跡象。2024年12月，全國住宅房價下降了0.1%，這是近兩年來的首次全國性下跌。悉尼和墨爾本領跌市場，這主要是因為市場難以消化大量待售房源，同時買家也因高額借貸成本而面臨壓力。
Barrenjoey首席經濟學家Jo Masters在季度房地產調查中指出：「我們預計悉尼和墨爾本的房價還有進一步下跌的空間，其他主要州府城市的房價也將在未來六個月內走軟。然而，隨著利率下調和實際收入增長，下半年市場動能可能會改善，這意味著2025年全年房價不太可能出現下跌。」
儘管2025年預測的3%增長相比去年顯得緩慢，但仍然保持正增長。2024年全國房價全年增長4.9%，即使12月有所放緩。
小城市增長放緩
根據CoreLogic的數據，2024年，珀斯、阿德萊德和布里斯班的房價分別飆升了19.1%、13.1%和11.2%。相比之下，悉尼房價全年僅增長2.3%，而墨爾本房價則下跌了3%。然而，專家預測，即使是小型州府城市的快速增長也將在2025年放緩，因為高房價讓買家望而卻步。
拍賣清空率是衡量房價走勢的關鍵指標。截至2024年底，拍賣清空率下降到略高於50%，表明房價可能在未來繼續下跌。Masters女士表示：「悉尼和墨爾本的市場存量高於五年平均水平，導致房價持續下跌，而全國其他地區的房屋價格增速也在逐漸放緩。」
利率與經濟因素
預計借貸能力在未來一段時間內仍將受到限制，主要原因是家庭收入的改善速度低於預期。Barrenjoey將首次降息的時間預期從2月推遲到5月。與即將到來的聯邦選舉相關的不確定性也可能對市場構成抑制作用。
Barrenjoey預計2025年全國房價增長1.4%，其中布里斯班增長4%，悉尼僅增長0.6%，而墨爾本可能下跌0.5%。
REA Group的經濟研究執行經理Cameron Kusher預測，全國房價將在2025年增長1%到4%，其中珀斯和阿德萊德的增長最高可達6%，布里斯班為5%。Kusher指出：「我們已經看到大多數市場的房價增長放緩，同時待售房源有所增加。這為買賣雙方創造了更平衡的條件，買家有了更多選擇，而賣家則需要在價格預期上更加靈活。」
利率下調預計要到2025年年中才能實現，而即將到來的聯邦選舉也將對房地產市場產生抑制作用。Oxford Economics Australia的高級經濟學家Maree Kilroy表示：「目前住房可負擔性處於2008年以來的最差水平，全國平均需要47%的家庭總收入來支付房貸。這種對買家的持續限制將需求轉移到價格較低的房產上。」
2025年的兩階段行情
2025年的房地產市場前景取決於利率何時以及降幅有多大。專家們普遍認為年初增長緩慢，但如果利率下降，下半年將有所加速。
例如，Jarden的首席經濟學家Micaela Fuchila預測，到2025年底房價可能增長9%，主要由阿德萊德、珀斯和東南昆士蘭的小型市場推動。同樣，CBRE首席經濟學家Sameer Chopra預計，如果澳洲央行降息三次，房價將增長6%到8%。
不過，不同市場之間的表現可能會出現明顯分化。SQM Research創始人Louis Christopher預計，全國房價將在2025年增長1%到4%，而珀斯的房價可能飆升多達19%，而悉尼和墨爾本可能分別下跌1%到5%。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，通常情況下，利率下調對悉尼和墨爾本的房價影響最大，但本輪周期中，這種影響可能在其他州府城市表現得更加顯著，特別是考慮到房價自上次降息以來已經顯著上漲。
Domain的首席研究與經濟學家Nicola Powell補充道，即使是首次降息，也可能觸發一種「害怕錯過」（FOMO）的心理反饋循環，從而恢復市場信心，促使潛在買家在預期價格上漲之前抓緊入市。
然而，也存在一些潛在的不利因素，例如國內外經濟的不確定性。Powell博士表示：「地緣政治緊張局勢和全球經濟衰退的可能性可能會削弱買家信心，導致許多人推遲購房等重大財務決策。國內方面，低迷的商業投資和消費者支出也可能使經濟環境更加謹慎，從而進一步抑制住房需求，尤其是對高端市場產生更大的影響。」
總之，2025年的房地產市場前景可能是一個「半年度」的故事：年初增長緩慢，利率下調后或將推動下半年市場回暖。然而，這一切的前提是經濟保持穩定，並且失業率僅上升至4.5%左右。AMP首席經濟學家Shane Oliver指出：「如果經濟陷入衰退或失業率顯著上升，房價可能在全年內下跌。」
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