降息或推高房價！悉尼、墨爾本部分區域房價預計大幅反彈
01 悉尼樓市迎重大轉折，降息或為購房者帶來近9000澳元預算增益
悉尼房地產市場正處於近年來最大變革的邊緣，如果預計的降息落實，新購房者今年年底前可能獲得約9000澳元的預算提升。
其中，首次降息預計將在澳大利亞儲備銀行（RBA）下周的董事會會議上宣布，而四大銀行預測今年還將有三次額外的降息。
預計房貸持有人和新購房者的儲蓄將改變市場格局，引發購房熱潮，並推動換房者的交易增長。專家們將其比作「閘門開啟」，並表示競爭的加劇將在未來幾個月內推高房價，扭轉自去年春季以來的市場低迷。
研究機構PropTrack的模型分析了首次降息以及後續降息對房主的平均節省額度，結果顯示，悉尼房貸持有者將獲得全澳最高的儲蓄額。
大悉尼地區的新房主，在首次降息0.25個百分點后，平均每月可節省約190澳元，而公寓業主則可節省約100澳元。
如果今年降息四次（符合CBA、Westpac和NAB的預期），房主的月均節省額將增至770澳元，全年總計節省9240澳元。公寓業主的月均節省額將增至410澳元，全年節省近5000澳元。
考慮到近年來房價和負債水平的增長，這些節省額度堪稱史無前例。但由於各地房價和貸款金額的差異，不同地區的房主所能節省的金額也大不相同。
PropTrack的數據顯示，如果2月的降息被銀行全額傳導，悉尼約300個城區（約佔大悉尼地區的一半）房主的月均還款將減少200至900澳元。
若今年共降息三次（符合金融市場的預期），相似數量的城區內，房主每月可節省650至2000多澳元。
若今年共降息四次，悉尼大部分城區的房主平均可節省800至4000澳元。
部分房主在四次降息后可獲得最高節省（每月超過1500澳元）的城區包括東區的Randwick和Paddington，以及北岸的Chatswood、Willoughby、Lane Cove和Cammeray。內西區的Concord、Haberfield、Drummoyne和Burwood也在名單之列。
PRD房地產首席經濟學家Diaswati Mardiasmo表示，市場對即將到來的降息期待已久，就像一場賽跑。
02 澳洲三分之二退休租房者面臨無家可歸
澳大利亞政府正被敦促將租房補助（Rent Assistance）最高提高50%，以防止越來越多的退休人士跌入貧困線，甚至流落街頭。
格拉坦研究所（Grattan Institute）發布的一份新報告指出，三分之二的澳大利亞退休租房者正生活在貧困中，且這一問題日益嚴重。
題為《退休租房：為何租房補助需要上調》的報告呼籲澳大利亞政府提高租房補助的最高額度，以確保退休人士既能負擔住房，也能支付基本生活開銷，如食物。
報告指出，聯邦租房補助旨在為依賴養老金的低收入退休租房者提供補貼，但現有補助標準遠遠不夠。例如，僅依靠政府收入支持的單身退休者在悉尼僅能負擔4%的單間公寓租金，在布里斯班為13%，墨爾本則為14%。
「自2001年以來，領取租房補助者所支付的房租上漲速度幾乎是租房補助最高增幅的1.5倍。」報告寫道。
「因此，許多依靠租房補助的退休人士無法同時支付租金和其他基本生活費用。」
「越來越多的老年澳大利亞人正面臨無家可歸的風險，如果不採取措施，這一趨勢將進一步惡化。」
報告的主要作者、格拉坦研究所住房與經濟安全項目主任布倫丹·科茨（Brendan Coates）表示，澳大利亞正在讓太多租房者陷入困境。
「只有大幅提高租房補助，才能確保所有澳大利亞退休人士都能享有體面的晚年生活。」他說。
格拉坦研究所建議政府將單身人士的租房補助最高標準再提高50%，夫妻租房者提高40%。此外，該補助應與首都城市最便宜25%的租賃房屋租金增長挂鉤，而非與通貨膨脹挂鉤。
「這樣，退休夫妻可以負擔每周390澳元的房租，這足以租下最便宜25%的一居室或兩居室房源。」
報告還建議，政府可以通過進一步收緊養老金稅收優惠、削減負扣稅（negative gearing）、將資本利得稅折扣減半，或在養老金資產測試中納入更多自住房價值，以支付這些額外支出。
報告發現，私人租房的退休人士比擁有住房或住在公租房的退休人士面臨更嚴重的經濟困境。
數據顯示，11%的退休房主在扣除住房成本后仍生活在貧困中，而67%的私人租房退休家庭則處於貧困狀態。
「單身男性和單身女性（私人租房者）的貧困率更高，分別為74%和78%。」報告指出。
「在扣除住房成本后，私人租房的退休人士比住在公租房的退休人士陷入更深的貧困。」
數據顯示，普通單身退休租戶的收入每周比相對貧困基準低125澳元，而同齡的公租房住戶則低29澳元。
「這種巨大差距意味著許多退休人士連吃飯都成問題。」報告寫道。
03 降息或推高房價！悉尼、墨爾本部分區域房價預計大幅反彈
最新模型顯示，澳大利亞較昂貴的地區房價可能會因降息而上漲得更快，而相較之下，較實惠的區域可能受到的影響較小。
研究公司 CoreLogic 的數據顯示，一些在加息期間房價大幅下跌的城區，預計將在未來出現強勁反彈。
CoreLogic 澳大利亞研究主管 Eliza Owen 表示：「整體來看，房價較高的地區往往對利率變動更為敏感。當利率下降時，目前被相對低估的區域房價可能會迎來上漲。」
儘管降息的時間和幅度仍存在不確定性，但 CoreLogic 的模型預測，每當現金利率下降 1 個百分點，全國住宅價格平均會上漲 6.1%，部分區域漲幅更高。
在悉尼，預計房價漲幅較大的地區包括 Leichhardt、Sutherland-Menai-Heathcote、Warringah、Hurstville、Hornsby、東部南端、Parramatta、Sydney Inner City、Botany 和 Canterbury。
墨爾本房價預計反彈最明顯的區域包括 Whitehorse (West)、Essendon、Manningham (West)、Boroondara、Bayside、Yarra、Glen Eira、Whitehorse (East)、Monash 和 Stonnington (East)。
CoreLogic 預測，如果房地產市場的反應與過去類似，這些地區的房價可能出現兩位數的漲幅，甚至在某些區域上漲 18% 至 19%。
不過，Owen 強調，與具體漲幅相比，排名的相對變化更具參考價值，因為該模型是基於 2010 年代的數據，當時利率較低，住房可負擔性問題尚未如此突出。
該模型分析了 2014-15 年、2015-16 年和 2018-19 年三個時期，觀察在利率穩定 5 至 6 個月後的市場表現，以及隨後降息對房價的影響。
她表示，未來利率不太可能回到疫情前的超低水平，這意味著房價的增長幅度可能不會像 2010 年代的房產熱潮那樣劇烈。
此外，一些投資者較為集中的地區（如 Parramatta）可能對利率變化特別敏感，即便這些地區的房價並不算特別昂貴。
較高的利率降低了購房者的借貸能力，使得他們在拍賣會上能出價的金額減少，從而整體上對房價施加了下行壓力。然而，這種影響在不同地區有所不同：借貸能力下降的買家可能會避開高端城區，轉向較實惠的地區，從而降低了前者的競爭，同時增加了後者的競爭。
澳大利亞儲備銀行（RBA）將在 2 月 18 日召開會議，決定是否將當前 4.35% 的十年高點現金利率下調。
在本周末的房產拍賣中，市場情緒較去年底更為積極。買家希望在降息推動房價上漲之前儘快購房。
04 維州部分地區房價一年內下跌高達十萬澳元
過去一年，由於生活成本上升、利率提高以及房源供應充足，維多利亞州部分地區的房價下降了高達 10 萬澳元。
2024 年房價跌幅最大的地區是西南 Gippsland 的 Venus Bay，當地房屋中位價下降 13.8%，即超過 81,000 澳元，至 511,000 澳元。
緊隨其後的是 Phillip Island 附近的 San Remo，房價下跌 11.6%（約 10 萬澳元），中位價降至約 765,000 澳元。
此外，Ballarat 大區的四個城區——Smythes Creek（下降 117,000 澳元）、Cardigan（下降近 99,000 澳元）、Lake Wendouree（下降約 93,000 澳元）以及附近的 Trentham（下降約 102,000 澳元）——房價跌幅在 9% 至 11% 之間。
CoreLogic 澳大利亞研究主管 Eliza Owen 表示：「從賣方的角度來看，市場確實較為疲軟。」
「市場上的房源數量遠遠超過了實際成交量。從供需關係來看，買方現在擁有更多的議價能力，可以壓低要價和房價。」
Owen 指出，這一趨勢可能受到維州房市的更廣泛影響因素影響，例如移民趨勢的不利變化、長期較高的利率，以及生活成本壓力等。
「從更微觀的角度來看，Ballarat 地區——Smythes Creek、Cardigan、Lake Wendouree 和 Trentham——可能因為這些地區的房價相對較高，而房價較高的市場在過去 12 個月內跌幅往往更大。」
Buxton Ballarat 房產公司銷售顧問 Tim Veal 觀察到，市場上的另一趨勢是買家更傾向於可立即入住的房產。
「可立即入住的房產往往表現良好，而需要聘請建築商進行裝修的房產，由於材料成本較高，買家會有所猶豫。」
Veal 認為，投資者的減少也可能對市場產生影響。
「過去兩年，投資者的數量大幅減少。現在的買家主要是本地的自住者，他們要麼是想換大房，要麼是想縮小居住面積。」他說。
儘管 Veal 認為房價在短期內不會迅速回升，但他表示市場正在出現積極的跡象。
「過去三個月，我們注意到來自 Brisbane、Sydney 和 Melbourne 的購房代理正在密切關注 Ballarat 市場，併為他們的客戶購買房產，顯然他們在這裏看到了某些優勢。」他說。
在 Venus Bay，Alex Scott & Staff Real Estate 公司的負責人 Dan Lawrie 透露，從 2024 年年初到年中，當地房地產市場經歷了 6 到 12 個月的低迷期。
「這一階段市場的冷清主要是因為買家對利率的不確定性，以及生活成本危機的影響。他們在這段時間選擇觀望。」他說。
Owen 進一步分析，由於 Venus Bay 是熱門度假勝地，生活成本壓力可能也影響了買家的興趣。
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