在澳洲，選錯城市比選錯股票更致命
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前言
最近相信很多股市的投資者盯著手機屏幕上跳動的ASX指數，額頭不斷冒出冷汗。
自2月中至今，澳洲200指數（ASX Code：XJO）已經從高點下行約10%（如下圖）。
與此同時，許多地產投資者們似乎也並不好過。
據澳洲金融評論報報道，近5000 套房產（占所有銷售房產的 5.2%）以低於原購買價的價格售出，高於上一季度的 4.8%。
賣家也蒙受了更大的損失，平均損失 4.5 萬澳元，比上一季度高出 12.5%。
而在澳洲央行進行降息之後，CoreLogic 研究主管蒂姆·勞利斯 (Tim Lawless) 表示，繼上個月價格反彈之後，未來幾個月盈利率將再次回升。
他認為今年房地產利潤將會上升，因為房價正在反彈。
今年年初房價的下跌已經到 2 月份為止被抹平，因此很難看到價格繼續下降，至少在中期內不會。
而根據CoreLogic 的痛苦與收穫報告顯示，受疫情期間繁榮周期大幅上漲的推動，房屋賣家 12 月季度平均毛利潤卻達到創紀錄的 306,000 澳元。
在這場橫跨金融與地產的財富博弈中，究竟哪個才是澳洲人的終極選擇？
五年財富賽跑
當ASX 200指數在2023年2月觸及7600點歷史高位時，資本市場沸騰了。
從2020年3月疫情底部的4533點到這個巔峰時刻，指數累計漲幅達67.6%。即便經歷近期回調，截至2023年11月仍保持71.4%的累計增長（指數投資）。
這組光鮮數字似乎宣告著股市的絕對勝利，但魔鬼藏在細節里。
ASX 200從2020年3月低點71.4%的漲幅看似碾壓房產市場46.7%的全國中位數增長，但先鋒集團（Vanguard）研究揭露殘酷真相：僅有不足3%的散戶投資者完整捕獲股市漲幅，而86%的房貸持有者通過自動槓桿機制獲利。
舉例來說，如果投資者在2020年3月精準抄底，10萬本金將變成17.1萬；但若在2023年2月頂峰入場，現在只剩9.2萬。
這種”時間差暴擊”暴露了股市投資的致命軟肋——擇時困境。
反觀房地產市場，PropTrack數據顯示全國房價中位數同期上漲46.7%。
但區域差異令人咋舌：阿德萊德81.7%的漲幅堪比發現了新的礦脈，而墨爾本15%的增幅甚至卻跑輸了定期存款。
這種地理級分化揭示了一個殘酷現實：在澳洲，選錯城市比選錯股票更致命。
槓桿魔法
房地產投資者通常都會像銀行進行借貸，自然形成5倍槓桿（假設首付均為20%），這是再正常不過的事了。但是相比之下，股票保證金貸款卻如同走鋼絲。
就以ASX 200近期10%的回調來說，足以讓10倍槓桿投資者爆倉出局。
而房產市場的”負資產保護機制”（銀行不會強制平倉）則提供了天然緩衝，這正是RBA數據顯示僅0.04%貸款陷入負資產的邏輯。
同時麥格理的財富管理也警告：「房產槓桿通過非追索權貸款和稅收優惠債務獲得制度性補貼，形成非對稱風險結構。」
現金流戰爭：股息VS租金
ASX 200當前約3.5%的股息收益率，在扣除45%邊際稅率后（以最高稅率計算），實際收益率僅1.93%。
而布里斯班獨立屋4%的毛租金收益率，通過負扣稅政策可能轉化為6%的實際回報（這還沒算上每年3-5%的資本增值）。
以100萬投資為例：股票投資：年分紅3.5萬，稅後1.93萬
房產投資：年租金4萬+負扣稅稅收抵扣
但墨爾本的公寓投資者正在吞咽苦果，CoreLogic數據顯示墨爾本CBD中48.4%的公寓轉售時出現虧損，十年僅增值1.6%。
在 Essendon，超過五分之二的公寓虧損，在 Stonnington East 和 Stonnington West，近十分之三的公寓虧損。
總體而言，布里斯班在整體出售的盈利方面名列前茅，幾乎所有轉售都實現了名義收益（99.6%），其次是阿德萊德，盈利率為 99.1%，珀斯的所有銷售中有 97.4%?實現了盈利。
流動性
在流動性方面，當你急需用錢時，股票賬戶1秒鐘即可變現，而地產投資者通常在掛牌1-2個月後才成交，同時還需支付高昂的中介費與律師費。
這種流動性差異在危機時刻可能致命。
但房產的”強制儲蓄”屬性反而是它的隱秘優勢。ASIC調查顯示，76%的散戶投資者持有個股不足1年，而房產平均持有期長達11.3年——時間複利只在後者身上完全綻放。
西太銀行（Westpac）經濟學家Matthew Hassan強調：「房產的非流動性溢價迫使投資者穿越周期，而股民常因恐慌拋售自毀複利。」
稅收暗戰
假設2010年80萬購入的Mosman別墅，如今價值420萬，增值340萬完全免稅，這是自住房的終極福利。而他的股票投資組合即便通過養老金渠道，仍需繳納10%資本利得稅。
稅務局（ATO）統計揭示殘酷對比：93%自住房交易免稅 vs 62%投資房觸發資本利得稅
養老金股票收益15%稅率 vs 房產50%CGT折扣
畢馬威（KPMG）的分析警告：「墨爾本48.4%的公寓虧損交易抹殺所有稅收優勢，工資收入無法抵扣房產虧損。」
而墨爾本CBD的公寓投資者正在為這個認知偏差買單，42%的虧損銷售證明，稅收優惠救不了錯誤選址。
變數
RBA最新利率決議如同達摩克利斯之劍，貸款能力計算公式的微妙變化，正在重塑全國房產格局。
西澳礦業城鎮的房價隨鐵礦石波動，而布里斯班受益於州際移民潮，這些變數遠超Excel模型的預測能力。
在股市端，ChatGPT引發的AI革命正在重構估值體系。
如同過去澳洲股市中的（Alpha）CSL的疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】帝國、Afterpay的金融顛覆、Pilbara的鋰礦霸權，這些敘事比Location，Location，Location理論更令人血脈賁張，但也更變幻莫測。
結語
在這個VUCA（Volatile不穩定+Uncertain不確定+Complex複雜+Ambiguous模糊）時代，或許真正的贏家，是那些既懂得擁抱股市的波動韻律，又深諳postcode財富密碼的跨界玩家。
畢竟，當阿德萊德的房東與Afterpay的股東舉杯相慶時，他們杯中的奔富紅酒，都源自同一個南澳的陽光。
*以上內容系網友Danny在澳洲自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。