澳洲最適合房產投資地公布，37個地區上榜
01
墨爾本多地周租金下降 大批房東繼續撤離
專家警告稱，維州政府對房東的態度以及該州疲軟的經濟，正在阻止墨爾本人投資本地房地產市場。
最新的PropTrack研究顯示，截至2024年2月的過去12個月里，墨爾本30多個城區的中位數周租金下降或保持不變，意味著投資者在這些地區可能面臨虧損。
其中，考菲爾德（Caulfield）的房屋租金跌幅最大，中位周租金從975澳元降至875澳元，跌幅達10.3%，相當於房東每周損失100澳元。
此外，Kew East、McKinnon、Aberfeldie、West Melbourne、North Melbourne、Cremorne和Middle Park等地的房屋租金下降幅度在每周20至60澳元之間，而Mooroolbark的公寓租金則下降了每周45澳元。
Propertyology研究主管西蒙·普雷斯利（Simon Pressley）指出，維州可出租房源的總量大幅減少。
澳洲投資顧問公司和買家代理機構的數據顯示，維州私人租賃房源從2022年的706,892套減少至2024年的658,106套，兩年間減少超過48,700套。
「許多前房東因繁瑣的租賃法規和高額稅收而選擇賣房，」普雷斯利表示。
過去六年，維州政府對租賃法律進行了130多項改革，以增強租戶保護。同時，州長Jacinta Allan領導的政府還對價值超過50,000澳元的投資性或次要房產徵收更高的土地稅。
「墨爾本的本地居民對投資仍然保持謹慎態度，維州經濟疲軟，加上政府對投資者的態度，導致市場參与度下降。」
儘管首次購房者的活躍度上升，意味著部分人已不再需要租房，但來自其他州的投資者正在把墨爾本視為「價格窪地」而進入市場。
普雷斯利認為，相較於澳大利亞其他地區，墨爾本的房地產市場仍可能持續低迷。
「高額政府債務、高稅收政策、缺乏重大項目以及疲軟的本地經濟，都不利於市場復甦。」
他建議，投資者在選擇投資某個城區之前，必須研究該地區租金變化的原因。租金下跌可能意味著首次購房者數量增加，但也可能表明租戶流失。
澳洲房地產投資委員會（PICA）董事、本財管理公司Empower Wealth總監本·金斯利（Ben Kingsley）認為，人口流動、首次購房者遷移、家庭規模變化、新房供應和現有房源存量是影響租賃市場波動的五大因素。
他指出，部分城區租金下降可能是租賃房源供應過剩所致。
同時，聯邦政府決定從2025年起限制國際學生新生入學名額，也將對墨爾本的租賃市場產生影響，特別是靠近大學和CBD的城區。
然而，澳洲房地產投資專業人士協會（PIPA）董事、買方代理人凱特·巴科斯（Cate Bakos）表示，目前外州投資者對維州房產表現出濃厚興趣。
「我們看到很多外州買家正在關注墨爾本的房產，尤其是北部和西部的外環城區。」
墨爾本富豪、《The Block》節目常客丹尼·華利斯（Danny Wallis），正計劃出售其在維州的投資房產。
「我絕對不會再投資維州，」華利斯直言。
02
澳洲五大城郊地區崛起，成為熱門遷居地
根據最新的《城郊區域遷移指數》，五個新的澳大利亞城郊地區已成為尋求生活方式轉變者的首選目的地。
自新冠疫情爆發以來，遠程工作興起，許多澳大利亞人紛紛抓住機會，選擇搬離主要城市中心，推動了城郊區域遷移的繁榮。
儘管有人認為，隨著疫情緩解，這一趨勢會因人口迴流城市而逆轉，但澳大利亞區域研究院的數據表明，2020年的社會變革實際上開啟了長期遷徙新潮流。
最新一期的《城郊區域遷移指數》通過地址變更數據統計顯示，區域遷移的增長率仍然遠超疫情前水平。
截至2024年12月季度，澳洲地區的人口凈流入比疫情前平均水平高出51%。
雖然12月因假期季節性因素導致遷移放緩，但2024年最後三個月的數據顯示，一個新的遷移趨勢正在形成。
RAI首席執行官麗茲·里奇（Liz Ritchie）解釋稱，從某些熱點地區的人口增長情況來看，可以明顯看出搬遷者的選擇已不僅限於傳統的「通勤城鎮」（Commuter Belt）。越來越多的人深入澳洲內陸，選擇在更遠的小城市安家。
傳統的生活方式熱門遷移地，如陽光海岸（Sunshine Coast）、吉朗（Geelong）和麥考瑞湖（Lake Macquarie），在截至2024年12月的12個月里仍吸引了大量新居民，但若論增長率最高的遷移熱點，則是澳洲其他地區佔據了榜首。
「新遷移熱點的崛起表明，人口向澳洲鄉鎮的流動並非僅限於少數幾個地區，而是遍及整個國家。這就是為什麼我們必須確保這些社區擁有充足的基礎設施、資金和支持，以持續接納新居民。」里奇女士說道。
按新居民年增長率排名，前五名地方政府轄區（LGA）分別是：新州溫傑卡里比（Wingecarribee）——包括南部高地（Southern Highlands）的鮑拉爾（Bowral）和莫斯韋爾（Moss Vale）等城鎮；
新州貝加谷（Bega Valley）；
西澳海岸小鎮奧爾巴尼（Albany）；
維州墨累河區的沃東加（Wodonga）；
新州北部河谷區的里士滿谷（Richmond Valley）。
雖然許多搬遷者被這些地區的優越生活環境吸引，但這些地區的新住房開發項目也為新居民提供了便利，緩解了在其他熱門地區可能面臨的住房短缺問題。
03
2月份澳洲高端房產市場出現回暖跡象
最新數據顯示，2月份，澳洲高端住房市場房價出現反彈，這可能是房地產市場廣泛復甦的潛在早期跡象。
CoreLogic最新發布的住房圖表數據Housing Chart Pack顯示，州府城市佔市場總數四分之一的高端住房價格在1月份下降了0.3%之後，3月份又回升了0.2%。
CoreLogic的經濟師Kaytlin Ezzy表示，雖然高端房產的價格漲幅仍然落後于佔市場四分之一的低端房產在2月份錄得的0.4%漲幅，但它的轉好表明了新的勢頭。
Ezzy說，與1月份相比，州府城市房價上漲顯著，墨爾本、悉尼和霍巴特佔市場四分之一的高端住房價格上漲最為強勁。而這個市場最值得關注，因為它們往往是這些城市更廣泛市場復甦的風向標。
她表示，如果這種勢頭持續下去，高端市場房價的季度變化可能會轉為正值，並有可能自2023年8月以來首次超過低端市場和中端市場。
Ezzy說，悉尼和墨爾本的獨立房和公寓房通常最能從利率下調中獲利。
CoreLogic最新發布的住房圖表數據顯示，2月份澳洲住宅房地產總估值保持在11.2萬億澳元。
大悉尼地區的高端市場經歷了顯著增長，包括Point Piper、Double Bay和Rose Bay在內的東區和北部三級統計區的房價在2月份上漲了2%，扭轉了1月份下跌0.5%的局面。
大悉尼地區的Hornsby也出現了明顯的轉變，房價上漲了1.1%，比1月提高了200個基點。
Ezzy表示，這些市場通常會對現金利率下降做出更強烈的反應。
CoreLogic 的數據顯示，墨爾本的高端市場也出現了反彈，其中Stonnington East三級統計區回升幅度最大。數據顯示，該區的房價在1月份下跌了1.9%后，2月份上漲了0.8%。
其它高端住房區，包括Manningham East、Bayside和Glen Eir也出現了強勁增長。
霍巴特東北部地區是當地的高端住房市場，該地區資本增長的復甦最為強勁，中位數房價達到了70.9 萬澳元。
2月份的住房價值指數顯示，霍巴特與墨爾本並列，成為所有州府城市中房價月度漲幅最高的城市，均為0.4%。
Ezzy表示，買家情緒是2月份房價上漲的一個關鍵因素，表示在儲備銀行降息之前，房價就已經有所上漲。
04
澳洲最適合房產投資地公布，37個地區上榜
REA Group編製的《Hot 100》榜單，基於地理位置、家庭吸引力、可負擔性及投資前景等因素，篩選出預計在短期至中期內具有增長潛力的城區。
從投資角度來看，若綜合考慮房價增長、可負擔性及租金回報率，《Hot 100》榜單中共有37個城區脫穎而出，適合投資房屋、單元房或兩者皆宜。
在符合全澳中位房價（獨立屋低於86.8萬澳元，單元房低於65.4萬澳元）、過去一年房價增幅（獨立屋高於4%，單元房高於3.6%）及租金回報率（獨立屋高於4%，單元房高於4.9%）的前提下，共有24個城區符合獨立屋投資標準，21個城區符合單元房投資標準，其中8個城區同時適合投資兩類物業。
昆士蘭州的羅克漢普頓市（Rockhampton City）被評為投資獨立屋的最佳城區，其中位房價僅為35.95萬澳元，過去一年房價增長高達53%，租金回報率更是達到6.5%。
若未來一年房價維持同等漲幅，投資者可能獲得高達21.39萬澳元的總收益，相當於房產購入價的60%。
昆州和南澳擁有最多符合投資標準的城區，例如昆州的Kirwan和Gatton，以及南澳的Munno Para West和Andrews Farm，這些地區的房價年增長均超過20%，但中位價格仍處於53萬至61.4萬澳元之間，同時租金回報率均高於4.7%。
在單元房投資方面，昆士蘭州的Banyo過去一年價格增長超過50%，但西澳的Bassendean和Mandurah更具投資價值，不僅年漲幅超32%，租金回報率也分別達到5.6%和5.7%。
值得注意的是，維州沒有城區符合獨立屋投資標準，但仍有四個城區符合單元房投資條件。
整體來看，過去十年，《Hot 100》榜單中的所有城區房價均呈上升趨勢，其中多數城區漲幅超過35%，超過半數城區的漲幅在90%至200%之間。
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