在澳洲買房投資，居然是個「虧本買賣」？
若房產投資者此刻購入一套普通住宅或公寓用於出租，每月將面臨數百甚至數千澳元的現金虧損。
儘管存在現金流損失的風險，投資者仍爭相貸款購房，寄希望于未來的資本增值。此外，房產投資者還可通過抵扣支出減少應稅收入，從而降低稅負。
綠黨領袖Adam Bandt周提出計劃，擬將負扣稅優惠限製為僅適用於一套投資房產。但工黨的工業與科學部長Ed Husic周三下午強調，總理已否決該提案。
CoreLogic數據顯示：- 悉尼：以20%首付購買普通公寓的投資者月供達4,232澳元，而月租金僅為3,133澳元
– 墨爾本：普通公寓月供3,023澳元，月租金2,490澳元
– 布里斯班：月供3,450澳元，月租金2,639澳元
– 珀斯：月供2,976澳元，月租金2,829澳元
（達爾文是首府城市中唯一的例外）
獨立房虧損更為顯著：
– 悉尼投資者月虧損3,782澳元
– 墨爾本1,869澳元
– 布里斯班1,881澳元
– 珀斯1,047澳元
CoreLogic研究主管Tim Lawless指出，當前現金流損失比超低利率時期更為嚴峻。
「澳洲投資者幾乎只關注資本增值前景，現金流回報的優先順序極低。」他分析稱，「租金已逼近承受極限，租戶年均租金支出約佔總收入三分之一，達歷史峰值。」
根據澳大利亞稅務局數據，2022財年有41.9%的房產投資者虧損（長期平均為60.8%）。Lawless預計，隨著2022-2023年利率飆升的數據納入統計，虧損比例將再度攀升。
但投資者熱情未減。
CoreLogic對澳大利亞統計局數據的分析顯示，多數州的投資房貸款佔比已超十年均值。其中：- 新州：2023年第四季度43.7%的新房貸流向投資者（十年均值40%）
– 西澳：35.7%（vs均值24.7%）
– 昆州：37.9%（vs均值31.7%）
– 即便去年初維州提高二套房土地稅，投資者貸款佔比仍達30.3%，接近十年均值31.5%。
Lawless解釋，投資者追逐資本增值而非租金收益，導致投資貸款增長與房價走勢高度同步。
他表示，真正希望改善現金流的投資者需要擁有大額首付，擁有房產足夠長的時間來償還本金，或者進行翻新。
短租雖然也是提升現金流的選項，但仍存在爭議。
西太平洋銀行高級經濟學家Matthew Hassan 指出，投資者既看重租金回報，更看重資本增值潛力。部分人購入房產既為當下出租，也為退休自住。
「長期來看，澳洲租房相對成本優勢顯著，即便現在仍低於同房產月供。這實質反映了房產所有權溢價及稅務優惠。」
買方代理Rich Harvey建議，投資者應優先選擇資本增值潛力高的區域實施負扣稅，並可通過提前申報抵扣減少預繳稅款。
「持有超20年的房產，資本增長將呈指數級爆發。多數負現金流房產最終會轉為正向收益。」
素材來源：Watoday
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