澳住房可負擔城區出爐，悉尼這些地區正變成「買方市場」
01澳住房可負擔城區出爐！華人聚居區上榜，墨爾本數量最多
最新數據顯示，墨爾本的住房可負擔性已遠超悉尼 和布里斯班，擁有更多可負擔城區。
最新的PRD Smart Moves: Capital City Editions報告指出，布里斯班可負擔公寓 的城區數量已大幅減少。
PRD的首席經濟學家Dr Diaswati Mardiasmo在報告中稱：「墨爾本首次超越了布里 斯班和霍巴特，成為擁有最多可負擔公寓城區的城市。墨爾本的可負擔城區比例達 到42.9%，遠超布里斯班的38.7%，略高於霍巴特的41%。」
「與2024年下半年的報告相比，所有首府城市幾乎所有類型房產的可負擔城區比例 都有所下降，其中布里斯班公寓的降幅最大。在2024年下半年的報告中，布里斯班 60.3%城區的公寓價格可負擔，現在已降至38.7%。」
但報告發現，在悉尼、布里斯班、墨爾本和霍巴特，公寓仍是買家最有希望的選 擇，這些城市的獨立屋和公寓在可負擔性方面存在巨大差異。
在悉尼，可負擔的獨立屋城區比例僅為7.8%，而公寓則為36.9%。
該報告將銷售中位價低於首府城市中位價的城區定義為可負擔且宜居的城區。
大悉尼地區被認為既可負擔又宜居的獨立屋城區全部位於西區，包括Condell Park、Guildford、Sefton、Chester Hill、Punchbowl、Greenacre、Granville、 Lakemba、Auburn和Merrylands。
悉尼10大可負擔公寓城區中有9個也位於西區。 報告警告稱，由於布里斯班大多數城區的房價增長和擬建的新住宅存量較低，很難再布里斯班選擇既可負擔又宜居的城區。
「悉尼和墨爾本的選擇相對容易，因為許多城區仍在經歷負增長或低增長，但擬建的新住宅存量較高。」
報告指出，在布里斯班218個獨立屋城區中，只有55個現在被認為是可負擔的。 包括Coopers Plains、Springwood、Taigum、Griffin、Slacks Creek、Lawnton、 Inala、Alexandra Hills、Logan Central和Zillmere，中位價從516500澳元 （Logan Central）到822500澳元（Taigum）不等。
至於公寓，可負擔且宜居的城區包括Bowen Hills、Albion、Upper Mount Gravatt、Nundah、Springwood、Griffin、Slacks Creek、Lawnton、Zillmere和 Spring Hill。
墨爾本224個獨立屋城區中有55個是可負擔的，而霍巴特49個城區中只有21個達到 這一標準。
墨爾本的可負擔城區包括Epping、Sunshine West和St Albans，而霍巴特的可負擔 城區包括Berriedale、Rokeby和Risdon Vale。
報告指出：「霍巴特仍擁有最多的可負擔獨立屋城區，其次是墨爾本。布里斯班現 已成為獨立屋第二貴的城市，尤其是對那些同時尋求宜居性和新房源可能性的買家而言。」
「這種價格增長放緩的可能性不大，部分原因是新房源的集中性。也就是說，它們 主要集中在中位價接近或高於布里斯班大都會地區的城區。」
與此同時，4個首府城市指定的公寓城區的中位價大致相當。
報告指出：「儘管如此，布里斯班最實惠的公寓價格有時比悉尼還要高，這是為了 確保2025年計劃建設的現房存量合理，這表明布里斯班居民必須犧牲可負擔性來換 取可用性，才能獲得新房源。」
房地產門戶網站上的房源也讓買家感到困難，許多房源沒有列出價格，只是說「出 價」、「意向徵集」或簡單地「待售」。 其他房源則計劃進行拍賣。
在布里斯班，Bald Hills一套三居室房產掛牌出售，要求在6月30日前提供最佳報價，底價為699000澳元。
布里斯班的房屋中位價已達到989818澳元。
在悉尼，Hazelbrook一套三居室房產的掛牌價在120萬至128萬澳元之間。
Hazelbrook距離市中心約85公里。大悉尼地區的房屋中位價為1474343澳元。
在墨爾本，South Melbourne一套兩居室維多利亞風格房產的掛牌價在85萬至90萬澳元之間。
墨爾本目前的房屋中位價為934500澳元，比布里斯班的房屋中位價低約55000澳元。 同時，在霍巴特，Kingston一套獨立屋的掛牌價超65萬澳元，比該市707506澳元的房屋中位價低57506澳元。
02降息過後，澳洲樓市回暖！偏遠地區10大最熱門房產市場揭曉
隨著澳洲很有可能迎來連續兩輪降息，一位四大 銀行的高管透露，購房者正蜂擁湧向的一些最熱門的房產市場。
澳洲國民銀行（NAB）的房屋貸款業務負責人Denton Pugh解釋了市場目前的動向， 以及從借貸角度來看，哪些房地產市場在全國範圍內呈現出強勁的增長。
即使時值冬季，但澳洲房地產市場明顯出現回暖跡象。
全國房價再次小幅上漲，5 月增長了0.5%，使全國房價指數在今年的前五個月內上漲了1.7%。
每個首府城市的 房價都有增長，表明市場信心在持續增強。
這種信心在Emily Chalk這樣的購房者身上得到了體現。
Emily是一名32歲的首次購房者，最近在昆州的Rockhampton附近購置了一套房產。
經過與銀行的溝通，她了 解到政府的Home Guarantee Scheme可以幫助她更快地買到第一套房。
短短几周內，她就在自己長大的小鎮買了一套房子。
像Emily這樣的故事越來越普遍。
不僅僅是那些手上有房產的升級者或投資者，很 多首次購房者也在等待銀行降低房貸利率，以便於他們能夠貸款更多，並有信心邁出購房的那一步。
NAB最新的房屋貸款數據顯示，自2月以來，首次購房者的貸款增長了16%，整體購 房者的貸款增長了32%。 雖然利率仍然相對較高，但最近的降息正在發揮作用。
降息與Home Guarantee Scheme等優惠計劃相結合，開始讓更多的人邁出購房的第一步。
當然，我們也不能忽視更大的市場格局。儘管房價的月度增長在恢復，年增長率有所放緩。對投資者而言，這可能不是好消息，但對那些嘗試進入市場的人來說是利好。
我們也看到在偏遠地區市場的強勁動向；這種趨勢自疫情以來就開始積累，並且沒有消失。
*以下是2025年迄今為止10個最熱門的偏遠地區房地產市場：*
1. Toowoomba – 昆州
2. Burnett – 昆州
3. Springfield – Redbank – 昆州
4. Geelong – 維州
5. Sunshine Coast Hinterland – 昆州
6. Mandurah – 西澳
7. Loganlea – 昆州
8. Ballarat – 維州
9. Maryborough – 昆州
10. Mackay – 昆州
實際上，昆州偏遠地區的熱門市場幾乎主導了2025年到目前為止的前五大熱門市場。
Toowoomba、Burnett、Springfield-Redbank和Sunshine Coast Hinterland在 房貸活躍度上高居前列。
維州的Geelong是前五中唯一的非昆州熱點市場。
可能是氣候或是生活方式的原因，但偏遠地區市場不僅僅充滿魅力，還提供了讓人嚮往的工作生活平衡。
它們提供了可負擔的房價和長期增長的潛力。
對Emily這樣 的購房者而言，能夠與家人住得更近，併為自己剛組建的家庭提供更大的活動空間 的吸引力是巨大的。
首次購房者Emily：「我幾乎認識大部分的鄰居，這是我在布里斯班生活時沒有的。」
這種持續的勢頭是個好信號，但也突顯出市場仍面臨的最大挑戰之一——我們需要更多的住房。
利率的降低有助於買房者，但可負擔性和供應仍然是巨大的障礙。
解決這些問題需要時間、承諾和明智的政策，尤其是在人們願意居住的地方建造新房時。
冬季通常是房地產市場較為平靜的季節，然而，由於大部分經濟學家預計今年會有更多的降息，預計今年冬季的市場活躍度將高於往常，並在更為繁忙的春季持續升溫。
03掛牌量激增！悉尼這些地區正變成「買方市場」，華人區上榜
冬季本是房產市場傳統淡季，可供選擇的房源通常會減少，但一些熱門地區卻逆勢轉向買方市場。
據《時代報》報道，Cotality（原CoreLogic）數據顯示，自4月中旬冬季市場放緩期開始以來，全澳房源總量下降了7%。
但該機構澳洲研究主管Eliza Owen指出，部分地區的房源數量反而有所增加。
「這在每年這個時候很不尋常——通常冬季掛牌房源會減少，」她說，「這可能意味著這些地區屬於買方市場，因為現在市場上的房源比幾周前更多。」
待售房源增幅最大的地區是墨爾本海灣統計區（Bayside Statistical Area），主要包括Bayside市議會轄區內的區，如Brighton及鄰近的Sandringham。
該地區房產 中位價為167萬澳元，6月初的待售房源比4月中旬增加了52套。
Owen表示，墨爾本部分地區對儲備銀行降息的反應較為平淡，而降息通常被認為是推動購房活動和市場情緒升溫的原因。
「像海灣區這樣的高端市場，對降息的反應 更為微妙。」
她認為，賣家可能因市場情緒提振而決定掛牌，但發現買家熱情低於預期。
「買家 可能因地緣政治環境和關稅政策的不確定性而退縮……現在可能不是購房的最佳時機。」
中介Nick Sinclair稱，買家目前處於觀望狀態。「眼下市場有點平靜，很多人在等 待……等學校假期結束、利率下調、新財年和退稅到來……期待更明朗的前景。」
他指出，該地區買家擔心出價過高，但會極力爭取無需翻新的房屋。
「人們為了便 利願意支付超出合理範圍的價格。」
同期房源增長次高的地區是悉尼Bankstown、 Panania和Padstow等區，待售房源增加了42套，中位價為134.6萬澳元。
Owen說道，「房源增長最多的地區……都是百萬澳元級的高價市場，在利率下行環境 中，這類市場本應消化更多庫存。奇怪的是，這些高價市場對降息的反應並不強烈，但我認為這與本輪降息周期伴隨的不確定性有關。」
她提到，Bankstown的掛牌量通常高於平均水平，這或許能解釋為何出現反季節增長。
中介Chedi Chidiac表示，降息后買賣雙方都更活躍。
「進入冬季后，尤其是降 息以來，市場明顯回暖。」 但他也指出，部分細分市場仍顯疲軟。
「170萬至180萬澳元以下的房產表現良好， 但200萬澳元以上的房產成交周期更長，因為買家群體較小。」
Owen提到了公寓密集區，這類房產近期及歷史表現都不太受買家青睞。
「Parramatta地區房源增加了13套，房價也在下跌，這很可能是因為公寓存量過高導致市場低迷，而Bankstown也有許多高密度公寓區，可能推高了掛牌量。」
她認為，房源持續增加的市場對買家更友好。
「如果你條件合適、準備購房，現在 可能是關注這些市場的好時機。這會讓買家有更多選擇、更強的議價能力，也不必急於出手。」
04不僅宜居，房價還便宜！專家給出悉尼、墨爾本、布里斯班3大「寶藏城區」
一項新的報告發現，潛在購房者只要善於尋找，仍然 可以在少數宜居的城區找到相對實惠的房產。
PRD公司2025年上半年的《Smart Moves》報告顯示，在悉尼只有14個郊區既實惠又 宜居，布里斯班有26個，墨爾本有32個。
報告將「實惠」定義為當地的房價中位價要低於全市中位價，而「宜居」則指那些能夠 便利地獲得醫療設施、學校、商店、綠地和交通，且犯罪率低、可供購買的房屋數 量充足的城區。
悉尼的獨立屋中位價為1,474,343澳元，公寓為854,968澳元。墨爾本的獨立屋中位價為934,500澳元，公寓為610,327澳元。
布里斯班的獨立屋中位價為937,500澳 元，公寓為690,000澳元。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo博士表示，買家可以在各個城市找到許多低於中位價的房產，而應用宜居性標準有助於確定優質房源。
她說：「在所有首府城市中，仍有大量城區有獨立屋和公寓。但當你開始考慮宜居性時，選擇就會大大減少。人們最初說想要一個實惠或便宜的郊區，這隻是表層需求。當你深入了解他們的真正需求時，宜居性的標準就會有所不同。」
公寓買家的選擇更多。悉尼有39個區既實惠又宜居，墨爾本有40個，布里斯班有25個。
Mardiasmo在每個城市都選出了三個她認為特別適合預算有限的購房者的城區。
在 悉尼，她選擇了Granville、Guildford和Chester Hill。這些區的獨立屋中位價分別為1,147,500澳元、120萬澳元和1,206,750澳元。
她指出，由於悉尼整體中位價 很高（數據取自2024年第一季度至2025年第一季度），報告中劃定的「實惠」標準也相對較高。
LJ Hooker Granville | Parramatta | Guildford | Merrylands的銷售中介 Joseph Nasr表示，他所在的區域深受預算有限買家的歡迎。
他說：「與其他城區相比，無論是租金還是購買價格，這裏都物有所值。你可以得到寬敞的房子或公寓，還帶後院。」
Nasr同意這些區域很宜居。
「Granville有TAFE（職業技術學院），還有通往 Liverpool、Parramatta和市中心的主要鐵路線，以及學校和公園。這些區都差不多，都有公園、學校和大型商場。」
Mardiasmo在墨爾本選出的城區是St Albans、Epping和Sunshine West。這些地方 的中位價比悉尼的要便宜得多，分別為645,000澳元、665,000澳元和689,000澳元。
Village房地產中介Joseph Luppino表示，隨著時間推移，西部城區正變得越來越 宜居，為那些無法負擔內城區房價的買家提供了實惠的選擇。
「我自己就住在那邊，在Ardeer，」他說：「我認為很多時候這隻是一種心態問題。對西區一直存在一些偏見，因此不太受歡迎，競爭也較少。與內西區和東南區相 比，墨爾本這塊地區發展較晚，所以沒有其他城區那樣的建築特色。」
「宜居是一個主觀的概念——一個區需要靠近什麼才算宜居？需要商店、學校和公園，而這裏的城區都有很多這樣的設施，這一點可以和東區相比。」
Luppino表示，搬到墨爾本西部更遠地區的買家在當地中位價價位附近，有超多選擇。
他說：「這裡有大塊地和小塊地的組合，有小地塊、雙拼屋、單元房和聯排別墅。不是只有密集的公寓而沒有獨立房，這裏的選擇很多。」
布里斯班選出的城區是南部的Inala和Slacks Creek，以及北部的Lawnton。
這些區 的獨立屋中位價分別為592,750澳元、590,000澳元和700,000澳元。
Mardiasmo表示，南部城區正在進行紳士化改造。
她說：「Inala一直被認為是一個低收入郊區，但現在情況正在發生變化。Slacks Creek也是如此……現在變得更加高檔了，這些都是隱藏的寶地。」
Mardiasmo還指出，與悉尼和墨爾本相比，布里斯班的新房源供應較少，這使得預算有限的買家更難找到合適的城區。
她說：「選擇非常有限。當你把這些標準結合在一起時……布里斯班可能有一些既實惠又宜居的城區，但那裡沒有新增住房的計劃。」
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