還記得疫情那會兒，全民嚮往「詩和遠方」的熱潮嗎？逃離擁擠都市，奔向陽光海岸、靜謐田園，成了多少人的夢想。
這場席捲澳洲的「大遷徙」，不僅改變了我們的生活軌跡，更在區域房市掀起了一場前所未有的財富浪潮。
五年過去了，當初那些令人心動的海濱小院、山間木屋，如今為賣家們帶來了怎樣豐厚的回報？熱潮雖已降溫，但部分地區餘溫猶存，甚至遠超想象！
同時，最近一年，澳洲整體房市格局也發生了變化，珀斯直接打敗了悉尼、墨爾本兩位大哥，成為澳洲房產投資最賺錢的「新一哥」······
1過去5年，澳洲房價利潤漲幅最高的地區在哪裡？
儘管新冠疫情（COVID）帶來的繁榮期結束，市場顯露疲態，但過去五年裡，澳大利亞大多數地區的房屋賣家利潤依然大幅攀升。
根據Cotality（前CoreLogic）的數據，除了四個地方議會區域，其他所有地區的房產轉售中位利潤都有所增長。
研究總監Tim Lawless分析指出，封鎖期間掀起的遷居海濱或田園熱潮，加上創紀錄的低利率，共同推高了區域房價，讓大多數地方的價格都超過了疫情前水平。
「這足見過去五年增長範圍之廣，也清楚說明了利率對房價的關鍵影響。即使當時邊境關閉導致人口減少……低利率還是點燃了房地產市場的巨大潛力。」
截至今年三月，昆州的Noosa拔得頭籌，五年間轉售中位收益猛漲378,250澳元。當地典型賣家出手時，平均能賺617,500澳元。
如今，Noosa市場雖不再火爆，但也趨於穩定。這裏的高房價吸引了經濟寬裕、居家辦公更自由的買家，詢盤依然旺盛，成交不斷。
西澳珀斯南部的Busselton緊隨其後，轉售中位收益上漲了363,500澳元。
新州的Byron Shire自2020年3月疫情暴發以來，中位利潤漲幅排第十，達到293,000澳元。
但那一波熱潮過去后，Byron Shire盛況已經不在，在眼下還能賺錢的，都是已經入手很久的那部分人······
更亮眼的是，今年三月季度，Byron的賣家賺得最多，中位收益高達695,000澳元。
維州表現最好的是Alpine Shire，中位利潤增長257,500澳元至430,000澳元，總排名第十六。
Lawless認為，疫情、封鎖和居家辦公的興起是這些市場劇變的主因。城市的上班族一旦不必通勤，便紛紛選擇搬去生活品質更高的地方。
這場遷徙讓長期業主大賺一筆，卻也給當地還沒買房的人帶來了新的負擔。
「毫無疑問，那些幸運地在這些地方有房的人，財富大大增加了，但想入場的人，現在買房確實壓力山大。」
事實上，過去那波熱潮中，真正笑到最後的還是長期居民。「如果房子拿得夠久，那確實如此。他們趕上了疫情推高房價帶來的大漲。雖然現在價格漲勢平緩了，但之前的漲幅基本都保住了。」
2過去1年，澳洲房市格局生變
此前，你要問澳洲哪裡的房產最值得投資，悉尼墨爾本大概是唯二的標準答案。
三年前悉尼和墨爾本處於上一輪房地產繁榮頂峰時，一些富裕社區的房價漲幅甚至超過100萬澳元，遠超工資十倍。
然而，熱潮退去后，澳洲房市格局生變。
反觀過去一年的數據可知，當下澳大利亞房市正上演著獨特的「雙速」奇觀： 一些房主在過去一年裡，房屋增值帶來的收益直接超過了他們的工資；而另一些地方的居民，當地的房價幾乎原地踏步。
房產機構Ray White的最新分析揭示了這一分化格局：悉尼和墨爾本的房價在過去12個月有所上漲，但漲幅相對溫和，普通工薪族實際到手的工資，還是比房產增值要多。
墨爾本：房價一年僅上漲13,805澳元，年薪為76,617澳元。
悉尼： 房價上漲52,006澳元，年收入則為78,512澳元。
同樣處於繁榮末期的布里斯班和阿德萊德，房價漲幅則與個人收入水平基本持平。
布里斯班：房價漲幅僅比工資收入高出2,411澳元。
阿德萊德：兩者差距更是微乎其微，僅227澳元。
然而，正處於房地產繁榮期的珀斯卻上演了截然不同的故事：這裏的房價漲幅在過去一年輕鬆跑贏了工資增長。
珀斯：從2024年4月到今年4月，房價中位數從812,482澳元飆升至907,504澳元，勁增95,022澳元。當地個人年工資收入為81,568澳元。
Ray White集團高級數據分析師Atom Go Tian指出，上一次工資漲幅普遍蓋過房價漲幅，還要追溯到2023年和2019年的市場放緩期。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee點出了東西差異的核心：悉尼和墨爾本市場對加息的反應遠比西部敏感。
這兩個城市長期受困於購房負擔能力問題，導致其房價漲幅落後于工資增長，在高端市場尤為明顯。
「通常人們認為買貴房子的人不需要大額房貸，但事實並非完全如此。如今利率上升，獲得融資難度加大了。」
反觀珀斯，其房市似乎「免疫」于這些挑戰。新住房嚴重短缺加劇了當地待售房產的競爭，支撐了價格持續走強。此外，珀斯市場也得益於礦業繁榮與蕭條周期后的復甦。
「珀斯現在的房地產市場面臨嚴重的房源短缺問題，根源在於巨大的建設困境，建築成本不斷攀升、需求端競爭激烈。同時，這也是一種『補漲』效應，過去10到15年珀斯房價下跌，如今價格飆升也只是在回歸合理水平。」
這種工資漲幅領先房價的現象，也延伸到了新州、維州、昆州和西澳的偏遠地區：
新州偏遠地區：房價上漲26,712澳元，工資收入60,073澳元。
維州偏遠地區：房價上漲11,920澳元，工資收入62,300澳元。
AMP首席經濟學家Shane Oliver博士指出，過去12個月，悉尼、墨爾本、霍巴特和堪培拉的房市相對疲軟，因為它們比珀斯更早觸及了峰值。
回顧2022年5月至2023年9月期間驚人的13次連續加息，以及今年迄今僅有的兩次降息。
Oliver表示，未來12個月，進一步的降息能否足夠推動東海岸城市房價漲幅反超工資收入，目前尚不明朗。
他認為，儘管增速不如疫情期間迅猛，但在供應短缺和人口強勁增長的雙重支撐下，房價總體仍在上漲。
然而，Oliver對目前看似相對可負擔的西海岸市場發出了警告：「東海岸首府本就更為嚴峻的負擔能力問題，使其更易受高利率衝擊。隨著負擔能力問題顯現，珀斯的市場也將迎來考驗。」
未來，降息的步伐能否重燃東海岸的房價引擎？珀斯的強勢又能持續多久？答案或許藏在利率走勢、供應瓶頸與人口流動的微妙平衡中。
你的房子，如今正行駛在哪條「速度帶」上呢？
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