01最高跌幅37%！澳洲多地房價「跳水」
澳大利亞房價中位數在過去一年上漲4.6%再創新高，但各地漲幅差異顯著。布里斯班、珀斯和阿德萊德等蓬勃發展的城市房價飆升，而悉尼、墨爾本、堪培拉和霍巴特的漲幅則較為溫和。
PropTrack最新數據顯示，在典型住宅售價曾達100萬澳元以上的郊區，市場疲軟已導致房價中位數下降。截至2024年6月的一年裡，這些郊區的獨立屋或單元房價格曾突破百萬大關，但最新數據呈現不同景象。這些變得更為實惠的郊區主要集中在澳大利亞兩大城市及周邊地區。
全澳共有37個郊區房價中位數從百萬以上跌落，其中獨立屋降價多集中在墨爾本，單元房降價則以悉尼郊區為主。維多利亞州巴拉瑞特的溫多瑞湖（Lake Wendouree）獨立屋價格跌幅最大，莫寧頓半島的萊伊（Rye）以14%的跌幅緊隨其後，現價95萬澳元。同地區另有德羅馬納（Dromana，94.65萬澳元）和皮爾斯代爾（Pearcedale，93萬澳元）退出」百萬俱樂部」。
部分遠郊區域未能維持」樹換族」（疫情期間逃離城市的購房者）熱潮期的價格水平。距墨爾本市中心西北約75分鐘車程的特倫瑟姆（Trentham）獨立屋中位數下跌10%至95萬澳元。吉斯伯恩（Gisborne）房價下跌2萬至98萬澳元，較2022年真人秀《The Block》拍攝時的120萬澳元顯著回落。
「當初樹換族推高了房價，」當地房產經紀人基里利·埃文斯表示，」但加息改變了買家結構——墨爾本買家大幅減少，更多是本地升級置換需求。」新州方面，悉尼西北邊緣的庫拉容高地（Kurrajong Heights）同比降價6.2萬澳元，西南外圍的巴戈（Bargo）降價3萬澳元。
REA集團高級經濟學家安妮·弗萊厄蒂指出，隨著疫情購房熱潮消退，遠郊生活方式型郊區正經歷持續價格回調。」這些地區疫情期間需求異常旺盛，部分郊區價格已修正多年。高持有成本與高利率可能促使更多房源入市。」不過近期降息可能為房價築底，創造入市時機。
埃文斯觀察到，隨著利率下降，吉斯伯恩市場近期出現回暖跡象：」過去三四周買家活動明顯增加。」單元房市場方面，墨爾本東部坎特伯雷、東基尤和東艾文豪等郊區跌幅超20萬澳元，但仍是當地高端公寓市場。悉尼內城的達令赫斯特（Darlinghurst）、格利伯（Glebe）和萊卡特（Leichhardt）單元房中位數也已跌破百萬。
弗萊厄蒂表示，面對成本上升，許多投資者正退出公寓市場，」維多利亞州投資者拋售尤為明顯」。麥格拉思地產中介弗雷澤·特維指出，達令赫斯特中位數下降源於投資者集中拋售低價公寓：」利率上升壓縮了利潤空間。」與之相對，優質學區附近的獨立屋因供應稀缺仍保持堅挺。
02澳洲房地產股盈利增長成投資者關注焦點
隨著澳大利亞房地產公司報告財務業績，房地產股正在成為投資者關注的焦點。估值趨於穩定，利率開始下調，房地產股票價格也在上升。
分析師和投資者現在關注的焦點是盈利增長。
「我感到樂觀，」SG Hiscock & Company的董事兼投資組合經理Grant Berry表示。
「估值是支持性的，且有良好的中期增長基礎。」
儘管估值穩定，利率下降，但部分分析師認為市場情緒仍然謹慎，並指出房地產股票並不便宜，價格-收益比（P/E）約高出長期平均水平20%。
Macquarie Equity Research的分析師Callum Bramah在最近的報告中指出，澳大利亞房地產投資信託（AREIT）部門相較於大部分長期平均投資指標而言，估值較高，儘管與凈資產價值（NTA）比率相符。
但對NTA的評估，Bramah認為其基礎是「資本化率與長期債券收益率差距過小」，而且房地產交易數量「過少」。
不過，對於房地產投資信託（REITs）來說，利好消息仍然存在，特別是在收入增長方面。
大多數分析師預計，在當前財年，AREITs將實現超過5%的盈利增長，並預計2027財年將超過6%的增長。
Pendal Group的上市物業部門負責人Pete Davidson表示，盈利增長的前景可能是AREITs行業最好的之一。
「零售將呈現良好的盈利增長；工業租金增長將放緩，但仍然保持正增長；辦公樓將呈現平穩的盈利，但至少估值將保持穩定，」他表示。
他還指出：「財務報表狀況良好，槓桿應保持平穩，利息成本壓力應該在減輕。」
UBS的分析師Tom Bodor表示，盈利增長的改善將受到持續降息和金融對沖的推動。
「如果更加鴿派的利率下降路徑導致收購和開發的動力加大，可能會帶來更多上行空間，」他說。
儘管如此，Bodor警告，由於像Goodman、Stockland、Mirvac和Vicinity等股票的高預期，以及Lendlease和Dexus面臨的具體挑戰，可能會限制市場對財報發布后的反應。
兩家較小的房產公司Peet Ltd和Cedar Woods Properties均表示，2024-25年將實現「強勁」的利潤增長，並且預計2025-26年還會有更多增長。兩家公司在過去三個月里交出了強勁的價格增長成績單。
Stockland將2024-25年度的分紅提升了2.4%，這得益於收購了Lendlease的「總體規劃社區」組合。
Mirvac在其3月季度更新中報告了「積極的勢頭」，與2024年3月相比，住宅部門增長了80%。
然而，勢頭需要時間才能轉化為實際的盈利增長。由於過去幾年的疲軟，Mirvac的2025財年全年分紅下降了14%。
Macquarie的Bramah認為，2026年及以後的指導意見將驅動行業表現的分化，「一些REITs將回歸增長，而其他一些將繼續面臨挑戰」。
他特別指出：「利率對沖將成為2025-26年盈利增長前景分化的重要因素。」只有一些集團預計其債務成本會下降。
周二，全球房地產巨頭CBRE發布了其最佳第二季度業績報告，許多人希望這標志著商業房地產市場的復甦。全球租賃增長了14%，美國銷售增長了25%，推動凈收入增長了65%。
然而，澳大利亞市場表現相對較為平穩，但CBRE太平洋區研究主管Sameer Chopra表示，本年度上半年當地的交易量增長了13%，並表示，受租金增長推動的優質房地產最新估值可能會有所上行。
「該行業的拖累可能來自更高的支出，如土地稅、稅率和保險等，」他警告道。
03澳洲十大房貸熱門區曝光！悉墨這些地方上榜…
NAB最新發布的房貸數據揭示了2025年前五個月全澳購房者的最新動向，部分此前鮮少被關注的遠郊區，如墨爾本Truganina，成為目前最熱購房地段。
據RealEstate網站報道，NAB房貸業務主管Denton Pugh表示，儘管多方預期央行本 月會降息，但利率仍維持不變。 然而，行長Michele Bullock已明確表示，「利率正朝進一步放鬆的道路前進」，為未來幾個月的房市注入信心。
過去一年利率居高不下，使許多買家選擇觀望。但如今已迎來兩次降息，NAB預計今年還將再降兩次，越來越多首次購房者認為這是一個不可錯過的入市窗口期。
Pugh表示：「雖然我們沒看到瘋狂購房潮，但今年市場明顯更活躍。」
他透露，全澳 範圍內拍賣活動的平均競拍人數已達到18個月來的最高水平，傳統春季旺季未到，市場已顯現動能。
此外，各州的政府激勵措施進一步激發購房需求。昆州首置族如購買或建造全新住宅，無需繳納印花稅，無論房價多少均可豁免。
此外，2025年昆州預算還公布了「Boost to Buy」股權共享計劃，助低首付買家進場。
西澳大幅調高首置購房印花稅優惠門檻，減少購房初期支出。
*全澳前十大購房熱點區（按貸款申請量排名）：*
1. Truganina（墨爾本）
2. Roxburgh Park（墨爾本）
3. Yarramundi – Londonderry（悉尼）
4. Point Cook（墨爾本）
5. Cranbourne East（墨爾本）
6. Tarneit（墨爾本）
7. Schofields（悉尼）
8. Wentworthville（悉尼）
9. Piara Waters – Forrestdale（珀斯）
10. Prestons（悉尼）
Pugh指出，最主要的驅動力仍是「房價可負擔性」，尤其對首次置業者而言，他們更願意向遠郊拓展，以獲取更大的生活空間、更實惠的房價，以及不犧牲生活品質的環境。
「這些區域原本交通不便，但近年來因為基礎設施投資，比如新開的火車線路或高速公路改造，已經能實現快捷通勤。」
04澳洲高收入人群更傾向於在家工作，且居住地成關鍵因素
根據宏觀規劃（Macroplan）諮詢公司的最新分析，高收入的專業人士通常住得離市中心更近，並且這些人更有可能選擇在家工作。與此相反，居住在較遠地區的人，通常需要更頻繁地前往中心辦公室。
新的分析顯示，住在墨爾本市中心及其南東部的Yarra、Stonnington、Port Phillip和Bayside等地的工人，有一半以上每周至少在家工作一次，這一比例遠高於住在中環或外郊的工人。
住在這些區域的人通常從事金融、信息技術、通訊和醫療等行業，這些行業的薪資較高，也因此讓他們有更多的選擇在家工作，而低收入人群則不太容易獲得這種工作靈活性。
對於澳大利亞的白領人士而言，生活和工作的界限正在模糊，越來越多的人被要求隨時在線工作，即便他們在平衡工作和家庭責任方面也面臨壓力，而靈活的工作方式使他們能更好地實現這一點。
例如，來自藍籌律師事務所Gadens的合伙人Brihony Boan，負責管理180人的房地產與建築團隊，同時也是一位有小孩的母親。
Boan每周三會在家工作，但即便在其他四天前往辦公室時，她也能利用她住在Brighton的家來平衡不同的角色。
她表示：「即便我比一些人待在辦公室的時間更多，我還是能享受到在家工作帶來的靈活性。在我去辦公室的日子里，我下午4點到4:30就能回家，錯過了高峰期。我能在家給孩子們洗澡、讀故事、做作業，然後在晚上8點再上線工作。」
Boan認為，如果她住得離市區更遠，她就沒有那麼多靈活性，「如果我住得更遠，我就不能那麼快速地進出兩個地方。」
根據工作招聘平台Indeed的數據，保險行業中有超過50%的職位廣告提到可以在家工作，其他較大的行業如土木工程、IT運營、市場營銷、法律和銀行等也都在一定程度上提到遠程工作。
Indeed的高級經濟學家Callam Pickering表示，「遠程工作在工程、技術和各種專業服務職位中更為常見，而這些職位通常是薪酬較高的。」
宏觀規劃的Haratsis表示，隨著2023-2024年維多利亞州交通和活動調查數據與2021年人口普查收入數據的結合，他認為復工潮已經到達了極限。
在勞動力變化的背景下，42%的工人屬於千禧一代（1982年至1999年出生），他們更加註重生活與工作之間的平衡。
Haratsis補充道：「人們不會放棄這些生活方式，尤其是在工作時要求能有更多靈活性。」
Boan也強調，靈活性對她和其他同事至關重要，尤其是對她的12人團隊而言，她提到：「沒有這種靈活性，我不可能管理好我的生活，感覺也不會那麼舒適。」
根據宏觀規劃的分析，墨爾本CBD附近的Yarra市區有最高比例的工人每周至少在家工作一天，達到62%，緊隨其後的是墨爾本市、Port Phillip、Stonnington和Bayside等地，分別為57%、56%、53%和51%。
而住在外環中環郊區的人則更少選擇在家工作，唯一的例外是位於Macedon Ranges Shire的居民，他們的比例為50%。
經濟學家Aaron Mollross表示，現在有兩種不同的趨勢，一部分人選擇住得離市中心更近，而另一部分人則故意搬到郊區，享受較低的住房成本和更好的生活條件。
這些數據目前只適用於墨爾本，但Haratsis認為，其他城市也可能存在類似的趨勢。
他說：「墨爾本、悉尼和布里斯班的工作人群中，大約38%、36%和34%的員工在一定程度上選擇遠程工作，而公共交通的減少與此相關。」
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