房價與收入比歷史新高，這些地方樓市大漲！新州再掀樓市大潮
01 過去12個月，悉尼房產最暢銷區揭曉！
隨著買家對未來利率下調抱有強烈預期，悉尼多個區的房產銷售節奏顯著加快。
最 新數據顯示，部分區的住房成交量已達到一年超365套，意味著平均每天售出一套房產。
據RealEstate網站報道，根據房地產平台PropTrack發布的數據，Blacktown、 Marsden Park和Castle Hill等區在過去12個月中，房屋成交量突破365套，成為大 悉尼範圍內最活躍的住宅交易市場之一。
前40名熱銷區共佔據悉尼年總交易量的22%，顯示出其在整體市場中的重要地位。 而過去一年公寓銷量表現最佳的區包括Parramatta、Liverpool、Dee Why、Epping 和Ryde。
PropTrack高級經濟學家Anne Flaherty表示，這些區房源供應較多、價格相對可負 擔，是吸引買家的主要原因。
「當一地房屋掛牌量高，買家的選擇也多，有助於抑制房價過快上漲。」
「以Blacktown為例，其房價中位數明顯低於悉尼整體水平，是入門級買家的理想選 擇。」
她指出，這些區的房產常被用作人生「第一套房」，不少人幾年後再升級換房或搬至更靠近市區的位置。
Flaherty表示，過去十年這些區的公寓開發是另一個因素。
「Liverpool和 Blacktown這些地區有很多開發項目正在進行，這是另一個原因。」
William和Nicole Halteh夫婦預計10月迎來他們的第一個孩子，他們正在出售位於 Marsden Park的房子，他們也分享了這個區極具吸引力的原因。
William說道：「我們在這裏建了房子，已經住了大約四年，這裏很適合家庭居住，附近有學校，商店就在路邊，我們身邊還有很多朋友，各種設施都近在咫尺。」
「此外，這裏還有大量土地可供開發，會形成一個全新的社區，一所新的高中剛剛開學，當局還會修建一條地鐵，連接西悉尼機場。」
中介Kavishay Prasad表示，Marsden Park等區房產交易量高，可能是因為其房源 相對較新。
「這裡有很多綠地和公園，社區仍在大力發展中。Marsden Park有適合家庭居住的特點，這也是為什麼有這麼多年輕家庭進入這個市場。」
「很多購房者是首次購房者、年輕家庭，他們希望在未來五到十年在這個區穩定居住。」
PropTrack的數據證實，過去一年，Blacktown、Ryde、Liverpool、Parramatta和 Epping等區的房屋和公寓合計平均銷量飆升。
02 購房難上加難：房價與收入比飆升至歷史新高
房價與收入的差距正在不斷擴大，購房難度也隨之水漲船高。據最新數據顯示，澳大利亞房價已飆升至平均年薪的近14倍，創下歷史新高。這一數字在過去幾十年間不斷攀升：從1975年的4.5倍，到2000年的6.5倍，再到2015年的9倍，如今已達到13.9倍。與此同時，房價與中位數家庭可支配收入的比值也從1981年的3倍增長至如今的8倍。這種趨勢讓潛在購房者倍感壓力。
澳大利亞安保資本首席經濟學家沙恩·奧利弗博士（Dr. Shane Oliver）表示，這些數據令人深感不安。他指出，儘管去年房價曾有短暫回落，但如今又迅速反彈。一些州如維多利亞州（Victoria）和塔斯馬尼亞州（Tasmania）的房價與收入比有所下降，但其他州卻在推高這一比例，導致全國房價普遍上漲，未來形勢可能更加嚴峻。
奧利弗博士的研究基於澳大利亞統計局、科塔利蒂（Cotality）和安保資本的數據，對潛在購房者來說無疑是壞消息。他估計，首次購房者平均只能借到52萬澳元來買房。根據最新發布的《領域房價報告》，悉尼的中位房價高達172.2443萬澳元，墨爾本為106.3719萬澳元，布里斯班為106.0311萬澳元，珀斯為95.4686萬澳元。
許多購房者若無額外資金支持，比如來自父母的資金，根本無法進入市場。奧利弗博士指出，如今唯一還能負擔得起購房的人，是那些通過現有房產的增值來換取另一處房產的人。購房正變得越來越難。
貸款市場無限公司（Loan Market Unlimited）的董事亞歷克斯·蘭布羅斯（Alex Lambros）也指出，許多購房者因無法借到足夠的資金來填補房價與收入之間的差距而屢屢錯失機會，儘管利率有所下調。
他提到，越來越多的人不得不重新定義他們願意購買的房產，而不是放棄進入市場。他們可能會選擇購買公寓而非獨棟房屋，或者搬到城市更遠的地方，在那裡他們能買到房並獲得更高的性價比。
另一項類似的研究——《德莫弗拉國際住房可負擔性報告》，採用不同的方法計算中位房價與收入比，顯示悉尼的房價是中位家庭收入的13.8倍，使其成為僅次於香港的第二不可負擔的城市。墨爾本的比值也「難以承受」，達到9.7。
房價與收入比不斷攀升的背後，主要是供需關係在起作用。據奧利弗博士分析，由於利率下調，以及對進一步降息的預期，所有城市的房價在過去一個季度都大幅上漲，這增強了購房者的信心。
此外，目前還存在大約20萬套、甚至可能高達30萬套住房的長期短缺。他指出，隨著時間推移，人們跟上房價上漲的步伐將愈發困難。儘管利率下調會讓更多人能夠借到更多錢，但我們不會再看到像近年來以及疫情期間那樣的利率下降趨勢，當時利率曾降至3%、2%，甚至低至0.1%。
所以房價將繼續上漲，因為越來越多的人在追逐有限的房源。唯一能限制房價與收入比增長的因素，將是人們再也無法獲得所需的資金。我們不知道這將如何收場。
PRD首席經濟學家迪亞斯瓦提·馬迪亞斯莫博士（Dr. Diaswati Mardiasmo）也表示，房價與收入比上升的唯一意外是它沒有更高。自新冠疫情以來，工資增長了4%至5%，而疫情前僅為2%至2.5%，這使得比值停留在13.9，而不是可能達到的18。
她指出，除非我們建造更多房屋或改變偏好，否則這一比例可能會高達18。在供應方面，我們仍在建造的房屋數量不足，尚未跟上疫情后的建築和勞動力成本，也未減少繁文縟節。在需求方面，人們仍然更傾向於購買獨棟房屋而非公寓。我們還沒有真正探索所有可用的不同類型的房屋，比如微型房屋、模塊化房屋、太空艙、3D列印房屋和預製房屋。下一代人必須更加適應這些變化。
03 新州南部高地再掀房市熱潮，富人周末度假首選地揭秘
隨著南部高地名宅Linden Hall以2600萬澳元成交，一批高端住宅即將上市。這個位於新南威爾士州的熱門地區正成為「悉尼版的漢普頓」，以其奢華的房產、高端商鋪和精緻餐飲吸引著富裕買家。
悉尼東區的企業高管艾倫·斯圖爾特-格蘭特（Alan Stuart-Grant）因孩子在悉尼的體育活動日益繁忙，難以常來高地度假，遂將他在Bowral的奢華住宅「Bowral Lodge」掛牌出售，指導價為450萬至470萬澳元。
這棟位於哈密爾頓大道13號的「漢普頓風格」度假莊園，佔地超過4600平方米，坐落於Old Bowral中心地段的精緻園景花園中，是斯圖爾特-格蘭特一家每月周末偶爾度假的住所，同時也是一處頗受歡迎的高端短租民宿。
目前該物業由Contemporary Hotels負責管理。
銷售中介Drew Lindsay Sotheby』s的塞繆爾·林賽（Samuel Lindsay）與麗莎-瑪麗·考肖伊斯（Lisa-Marie Cauchois）表示，這棟擁有五間卧室與四間浴室的住宅，是南部高地最受歡迎的Airbnb風格短租房之一，常年被城市居民預訂作為豪華周末度假地。
斯圖爾特-格蘭特對《澳大利亞人報》表示，房產設有三間套內浴室，出售原因是因為「生活變了，孩子們在悉尼的安排太多。」
該物業的意向登記將於8月7日截止，目前已有多個潛在買家表示興趣，包括本地與外地投資者。
林賽表示：「很多本地買家意識到這地段非常好——走路可達市鎮，又安靜又私密，是非常吸引人的房子。」
而來自悉尼的外地買家，大多是尋找可投資並具回報的度假物業，或是「拎包入住、隨時可走」的便利型房產。
據公開數據，斯圖爾特-格蘭特於2023年1月以405萬澳元購入這棟房產。
其他近期高價交易還包括Linden Hall以2600萬澳元成交，該住宅由餐飲業與開發商大衛·格雷厄姆與大衛·昆德出售，創下羅伯森地區房價記錄。
儘管疫情早已過去，富裕人群與中產階級仍不斷從悉尼核心地段「逃離」，湧向南部高地，無論是永久居住，還是作為度假屋使用。
房產中介表示，隨著春季銷售季節臨近，還有一批新房源即將上市。
林賽說：「每年春季市場都會變活躍，因為花園盛放吸引更多買家看房，不過我們其實在冬季成交與上市的房源數量，並不比春季少。」
「當然，春天還是買房的好時機，市場房源更多，買家也更多，而且那些真正有意願的買家，只要遇到合適房產，還是會果斷下手。」
另一位當地中介補充說，大多數住宅交易會安排延遲交割期，方便悉尼買家先出售城市住宅，再遷入南部高地。
04 華人買家$2500萬購入悉尼5居室豪宅！刷新當地房價記錄
澳洲前投行高管Bruce MacDiarmid與妻子Elizabeth以 2500萬澳元的價格，將他們位於悉尼下北岸Longueville的豪宅出售給了一位華人買家，創下該區房價新紀錄。
交易記錄顯示，這套位於Molesworth Lane的住宅由Sandy Chen Yi Fei購得，她是 基金經理兼放貸人Owen Chen的姐姐。
此次交易打破了她自己在2023年創下的Longueville區的房價紀錄——當時她以2350萬澳元的總價購入了位於Arabella St的兩處相鄰物業。
隨著這筆交易完成，Chen家族在Longueville與Northwood兩地的房產總數已接近10套，總投入超過1.1億澳元。
房產記錄顯示，MacDiarmid夫婦是在2009年3月以400萬澳元的價格，購入的這套五 居室住宅。
資料顯示，MacDiarmid在銀行業深耕逾三十年，曾於2018年至2023年擔任Goldman Sachs投資銀行部主席。
目前，他擔任ASX上市公司Qualitas與Washington H. Soul Pattinson，以及 Treasury Corporation of Victoria的非執行董事。
此外，MacDiarmid也是Sydney Children』s Hospitals Network的副主席，並在新南威爾士大學法學院顧問委員會任職。
此次交易由McGrath地產公司的Sam Lloyd負責，但他未對外發表評論。
MacDiarmid夫婦計劃遷往悉尼東區的Darling Point，購房過程中由地產代理Sam Green協助。
就在Molesworth Lane的鑰匙即將交接之際，Longueville另一處豪宅的掛牌也可能 再次刷新該區紀錄。
這套位於Poole Street 10號、名為「Othaki」的住宅，市場預 期售價高達5500萬澳元。
該物業佔地超過4.7萬平，共有九間卧室，由三處住宅合併而成，配備泳池、涼亭、碼頭及船屋。
該房源由Forbes Global Properties的Ken Jacobs與Hui Xu聯合負責銷售。
Jacobs表示，Longueville多年來一直被低估，而悉尼高端住宅市場在過去一個季度表現強勁。
他說：「如果看看整個下北岸，確實有一些非常可觀的交易。」
「眼下的市場表現， 其實只是對過去價值的追趕，這個趨勢還將持續。Longueville靠近市區，地理位 置優越，潛力巨大。」
「我相信下北岸，尤其是Longueville，將迎來良好的增長。」
值得一提的是，Chen家族位於Northwood的一處房產曾於2022年遭遇縱火襲擊。
據 《悉尼晨鋒報》報道，開發商Steve Nassif已於2024年中承認縱火罪並被判入獄。
該物業位於Cliff Rd，是一幢歷史住宅，Chen家族通過家族信託于案發前10個月以 2410萬澳元購入，並同時擁有鄰近物業。
在那場火災中，房產遭到了嚴重損毀。
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