01 ANZ發布最新預測：未來兩年澳房價將上漲11%
ANZ最新發布的報告顯示，隨著利率下調帶來更強借貸能力，房市漲勢將持續。
該行上調了未來兩年房價預測，預計各大城市房價今年年底將上漲5%，2026年底前還繼續上漲5.8%，總體漲幅接近11%。
ANZ經濟學家Madeline Dunk指出，自澳洲儲備銀行2月首次降息以來，過去三個月，各大城市房價以年化7.4%的速度持續上揚，市場情緒持續升溫。
ANZ預計央行將在8月再次降息25個基點，並在11月再降0.25個百分點，這將進一步 支持房價上漲，尤其是在悉尼和墨爾本。
ANZ研究顯示，相較其他國家，澳洲擁有浮動利率房貸的家庭比例更高，自2月降息 后，約有10%的家庭已經下調了房貸還款金額。
此外，拍賣清空率也在穩步上升，過去一個月的平均清空率為68%。推動房價上漲 的一個核心因素仍是供應短缺。
數據顯示，7月份各大城市的新掛牌房源同比下降12%，總房源數量下降8%。
Dunk說 道，「霍巴特的情況尤為緊張，新掛牌房源同比下降25%，總掛牌房源減少29%。」
她指出，「部分近期房價上漲的原因，正是市場供應有限。」
全國範圍來看，新掛牌 房源同比下降逾10%，總掛牌量比十年平均水平低了約29%。
隨著春季售房高峰期臨近，掛牌數量可能會短期有所回升。
但中長期來看，住房供 應不足仍將為房價帶來持續壓力，尤其在人口增長快的城市。
不過，ANZ也認為，高房價的可負擔性仍將限制房價的快速大幅上漲。
Dunk指 出，「價格較低的房產漲幅更強，位於最低價四分位的房產在7月同比上漲5.7%，而最高價四分位的房產只上漲了1.2%。」
她預計，墨爾本將在2026年迎來一波由可負擔性驅動的新一輪上漲，而阿德萊德可能因過去五年房價已上漲76%，未來增長空間更小。
與此同時，ANZ認為較小城市如珀斯和阿德萊德的房價增速將有所放緩。
在ANZ發布 更新后，KPMG也上調了全國房價預測，預計2026年房價將上漲4.5%，高於其此前預 測的3.3%。
KPMG首席經濟學家Brendan Rynne表示：「過去幾個月能明顯感受到市場信心回暖， 季度增長率已達到去年同期以來的最高水平。」
Rynne表示，「今年兩次降息，以及接下來可能繼續的降息，將首次自疫情以來真正激活樓市，為房價帶來更多上漲壓力。」
02 澳洲18個區將加入「$200萬俱樂部」
在利率下調推動購房能力增強的背景下，澳洲又有一批區即將進入「豪宅行列」，獨 立屋中位價突破200萬澳元。
這些區的房價將達到澳洲最頂尖8%的水平，PropTrack數據顯示，未來幾個月預計 將有18個區成功「晉級」。此次列入觀察名單的區中，新州佔了8個，昆州有6個，西澳有3個，南澳1個。
這些區在過去一年內至少完成了30宗房屋交易，中位價普遍在190萬澳元至200萬澳元之間。
一些區如East Fremantle、Sunrise Beach和Redfern，雖然曾短暫觸碰200萬澳元門檻，但最新市場走勢表明，這道價格線即將真正被突破。
根據PropTrack最新房價指數，全澳獨立屋的中位價為91.5萬澳元。一棟普通住宅若售價達到200萬澳元，意味著價值是全國平均水平的兩倍以上。
REA Group高級經濟學家Eleanor Creagh指出，雖然這18個區地理位置各異，但它 們共同的特點是「高度宜居」，吸引了多類買家群體。
「這些區通常交通便利，靠近就業中心，或擁有諸如海灘、公園以及活躍的零售與餐飲區等高受歡迎的生活配套。」
Creagh認為，200萬澳元的中位價本就是一種「信號」，表明這些區域的受歡迎程度，以及買家願意為優越生活環境支付的溢價。
「當房價攀升至一定高度時，反映的是地段、生活方式與房屋特質所共同帶來的價值。」
即將突破200萬澳元的區，基本都聚集於各大城市最昂貴的板塊內。例如，珀斯的 Wembley Downs與North Coogee，布里斯班的Paddington與Bardon，現已躋身各自城市前20貴的區。
在珀斯，White House Property Partners的中介Carlie Baker表示，North Coogee近年來房市增長「非常迅猛」，房價已挺進豪宅區段。」
「不過相較Cottesloe等更貴的海濱區（大多數房屋售價超過300萬澳元），North Coogee仍具一定「性價比」。
「現在North Coogee已經算是奢華濱海住宅區。房子距離海灘步行可達，這就是巨大的吸引力。」
昆州則有數個即將突破200萬澳元的區，主要集中在陽光海岸和黃金海岸的人氣地區。
近年來，隨著大量人口由各大城市遷入，當地房價持續上漲。
不過，悉尼則較為特殊 —— 這些即將突破200萬澳元的區分佈在城市內環到遠郊各 地，不像其他城市集中於核心板塊。
這也再次印證了悉尼作為全澳最貴首府城市的事實。
根據PropTrack數據，悉尼的 獨立屋中位價已達156萬澳元，因此200萬澳元房價在悉尼並非「極端個案」。
悉尼諸如Gymea Bay與Westleigh等一些家庭向城區，也即將邁入200萬澳元俱樂 部，這些區通常景觀優美，或緊鄰自然保護區。
中介Amy Kaslar表示：「很多人其實不知道Westleigh這個地方。一些原本鎖定 Wahroonga或Beecroft的買家，因為被那些區房價擠出，轉而選擇這裏。」
在西北區的Kellyville與Pitt Town，大宅型或新建房產價格正持續上漲，也朝200萬澳元大關邁進。
儘管近年來不少買家傾向於搬往城市之外的「生活類」區域，但數據表明，靠近CBD仍是許多人的關鍵考量因素。
例如悉尼的Redfern，布里斯班的Paddington和Clayfield，這些距離CBD約15至30 分鐘通勤圈內的城區幾乎已碰觸200萬澳元門檻，顯示不少買家仍願意為交通便利 性支付高價。
拍賣師Andrew Degn表示，Paddington房價上升的關鍵，在於「低密度開發與保護性 規劃」。
「這裏的老建築都有保護規定，我們不會有大型開發或高樓，土地也有限，更加保值。」
Degn指出，目前買家大多是升級置業者，購入的是第二或第三套住房。
Creagh補充說，利率的持續下調以及澳洲人口增長仍將在未來一年促成價格上漲， 而掛牌量若持續低迷，可能加劇買方之間的競爭。
「即便買家需求僅有小幅提升，只要市場庫存有限，也足以引發激烈競爭。」
03 澳聯儲降息，投資者重返澳洲房市！
在今年第二季度，投資者重返房市的速度超過了首次置業者和自住業主，因為他們利用了兩次降息后的較低借貸成本，且可負擔能力比首次置業者和其他自住業主更高。
澳洲統計局周三公布的數據顯示，投資借款者在截至6月的3個月內獲得了額外1656份貸款協議，比第一季度增加3.5%，這是自去年9月以來的首次增長，使季度總數提高至經季節性調整后的49065筆貸款。
AMP的首席經濟學家Shane Oliver表示，這一增幅高於首次置業者的2.4%和自住業 主的0.9%，這表明了投資者群體在房市中的實力，該市場今年預計將出現平均6%的價值增長。
「這一次，投資者似乎在房市中發揮了更大的作用。」
「可負擔能力對自住業主或首次置業者來說更是一個制約因素，雖然對投資者來說也是個問題，但沒有那麼大，他們可以通過負扣稅來緩解一些壓力。」
官方數據顯示，在截至6月的一年內，投資者貸款承諾總額同比增加5.7%，至 196556筆，而首次置業者增加5.8%，至208598筆。
即便如此，投資者也沒有表現得異常突出。按價值計算，新增投資者貸款承諾僅上升1.4%，低於首次置業者的4.4%和所有自住業主的2.4%。
Oxford Economics Australia的首席經濟學家Maree Kilroy表示：「自住業主放貸價值環比增長2.4%，主要由平均貸款規模提升至678000澳元的新紀錄推動，這比去年6月高出7.5%。」
Oliver還表示，投資者要麼專註于價格較低的房產，如公寓或較便宜的獨立屋，要麼有更多的「租房投資者」——即使自己租房住，也試圖通過購買投資房產在房市中立足的人。
Housing Industry Association表示，投資者通常在市場上漲中領先於自住業主。
HIA的首席經濟學家Tim Reardon表示：「投資者領先於自住業主重返市場，這種情 況是很典型的，因為他們的風險厭惡程度較低。」
「我們目前正處於這一周期的中期，投資者一直在重返市場，越來越相信持續強勁的人口增長、緊張的勞動力市場和不斷恢復的家庭收入將讓房市變得供不應求。」
今年第3次降息已將官方利率從一年前的4.35%下調至3.6%，首次置業者的可負擔能 力正在改善。
Kilroy表示，他們在不斷加強的房市中發揮著越來越重要的作用。
她說：「清盤率保持在70%以上，在進一步降息的預期下，貸款預批准數量已大幅增 加。」
然而，情況仍很複雜。
Oliver表示，如果完全傳遞本周25個基點的降息，將為平均收入水平的購房者增加近11000澳元的借貸能力，使他們自2月貨幣政策開始防控以來的總額外購買力達到33000澳元。
儘管如此，他表示，住房可負擔性仍很差——由於貸款利率保持在2021年2-3%的低點 之上，且進一步的降息可能是漸進的，購房者的支付能力可能仍將遠低於2021-22 年的高點。
04 最高可省$1575！悉尼空置率創年內新高，多地公寓免租數周
悉尼租房市場正在發生轉變，多處公寓房源提供免租數周的優惠以吸引租戶。
Castle Hill、Liverpool、Greenwich以及華人聚居區Ashfield等地的房源正在提供租賃優惠，免租期摺合現金最高可節省1575澳元。
與此同時，租賃壓力逐步緩解，此前多年來租房者一直面臨競爭激烈的租房市場，經常被迫加價或預付數月租金來確保自己能租到房。
PropTrack的經濟學家Angus Moore表示，悉尼的租房市場已有所緩和。
他說：「截至7月，租房空置率已升至1.6%，創今年迄今的最高水平。」
「這與2022年末和整個2023年極度緊張的租房市場相比有了顯著改善，當時的空置率低至1.1%。」
「這些緩和跡象也反映在房源上市到租出去所需的時間上，租賃房源的出租時間已從2023年和2024年18天的低點增至21天。」
Moore還表示，儘管如此，1.6%的租房空置率仍遠低於疫情前的典型水平，這意味著潛在租房者仍面臨有限的選擇。
The Rent Fairy的創始人Sarah Elkordi表示，提供免租優惠的房源也代表了租房者思維和生活方式的轉變。
她說：「我確實認為這更像是租戶主導的市場，但我認為這是租房者思維方式和生活方式發生轉變所致。」
「根據我的發現，其中大部分是較新建築中的公寓，同一棟綜合體中有多套房源， 我發現它們更多是一居室或兩居室——而這些房源之所以會失去潛在租戶的原因是這類房源的租金過高。」
Elkordi還表示，租戶在市場中也變得更加「聰明」。
她說：「他們更願意搬進合租房以獲得更高的性價比。」
「這使得通常備受追捧的一居室和兩居室公寓在市場上停留的時間相當長，所以房東不得不說『好吧，我們要做什麼來吸引一些租戶呢？』一周免租無論是600澳元、 700澳元還是800澳元，都是一筆很大的節省。」
Elkordi補充道，這是一種吸引租戶進門的方式。
她說：「我不認為這是租房者特別青睞的事情，這也取決於房產的質量。」
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