利率下行！澳洲房價未來兩年還將上漲11%！有18個區中位價將漲超過200萬澳幣
澳洲房地產市場在利率下調和市場情緒升溫的推動下，正迎來新一輪上漲潮。ANZ最新發布的報告顯示，預計到2026年底，全國房價將累計上漲近11%。與此同時，越來越多城區即將突破200萬澳元的房價門檻，躋身「豪宅區」行列。
根據ANZ的預測，在澳洲儲備銀行於今年2月首次降息后，房市活躍度迅速回升，過去三個月各大城市房價以年化7.4%的速度上漲。ANZ經濟學家Madeline Dunk指出，房市情緒明顯回暖，預計8月和11月還將分別再降息25個基點，為房價上漲提供更多支撐，特別是在悉尼和墨爾本這樣的核心城市。
根據ANZ的預測，在澳洲儲備銀行於今年2月首次降息后，房市活躍度迅速回升，過去三個月各大城市房價以年化7.4%的速度上漲。ANZ經濟學家Madeline Dunk指出，房市情緒明顯回暖，預計8月和11月還將分別再降息25個基點，為房價上漲提供更多支撐，特別是在悉尼和墨爾本這樣的核心城市。
ANZ預計2024年底前房價將上漲5%，到2026年底再上漲5.8%，兩年合計漲幅接近11%。相較其他國家，澳洲浮動利率房貸的佔比更高，自2月以來已有約10%的房貸家庭減少了還款金額，加快了市場資金流動。
與此同時，房源短缺仍是推動房價上漲的關鍵因素。數據顯示，7月份各大城市的新掛牌房源同比下降12%，總掛牌量下降8%。全國整體新掛牌房源同比減少逾10%，總房源量更是比過去十年平均水平低約29%。Dunk指出，霍巴特的供應形勢尤為嚴峻，新掛牌量同比銳減25%，總掛牌量則減少29%。
儘管春季售房高峰臨近或帶來短期掛牌量回升，但中長期內住房供應仍然無法滿足需求，特別是在人口增長迅速的地區，將對房價形成持續上行壓力。
Dunk也提到，房價的可負擔性將對其上漲速度形成一定製約。數據表明，價格較低的房產上漲速度更快，處於最低價四分位的房產在7月同比上漲5.7%，而最高價四分位的漲幅僅為1.2%。她預期墨爾本將在2026年出現新一波由可負擔性推動的上漲潮，而阿德萊德由於過去五年房價已飆升76%，未來漲幅可能趨緩。
相較悉尼與墨爾本，ANZ認為珀斯和阿德萊德等中小城市的房價漲勢將逐漸放緩。但市場的整體樂觀情緒仍持續上揚。另一家機構KPMG也緊隨ANZ步伐，上調了房價增長預期，將2026年房價漲幅從此前的3.3%調高至4.5%。
KPMG首席經濟學家Brendan Rynne表示，今年的兩次降息為疫情以來首次真正激活房市，市場信心正處於回升期，季度房價增速也達到了去年以來的最高水平。
在借貸能力增強與市場信心回升的雙重刺激下，澳洲又有一批城區即將晉級「豪宅俱樂部」。
PropTrack數據顯示，未來幾個月內，將有18個城區的獨立屋中位價突破200萬澳元門檻，步入全國最昂貴的8%城區之列。這些區大多地處熱門城市，既包括悉尼、布里斯班與珀斯這樣的首府城市，也涵蓋了陽光海岸、黃金海岸等沿海宜居區域。
這些城區在過去一年中至少完成了30宗交易，目前中位價普遍徘徊在190萬至200萬澳元之間。其中East Fremantle、Sunrise Beach和Redfern等地，雖然此前曾短暫觸碰200萬門檻，但最新市場走勢顯示，這一價格水平即將被正式突破。
REA Group高級經濟學家Eleanor Creagh指出，雖然這些即將晉級的城區分佈廣泛，但共同特徵是「高度宜居」，無論是自然環境、教育資源，還是生活便利性，都極具吸引力。她表示，200萬澳元不僅是一個數字，更是市場對地段、生活方式和房屋質量綜合評價的象徵。
以珀斯為例，Wembley Downs與North Coogee兩地房價已躋身該市前20貴城區之列，其中North Coogee房價增長尤為迅猛，被當地中介Carlie Baker形容為「正步入豪宅區段」。在布里斯班，Paddington與Bardon等區也逐漸向200萬逼近，成為本地最炙手可熱的買家目標區域。
悉尼的表現則更為獨特。相比其他城市「豪宅區」集中於市中心高端板塊，悉尼的200萬城區遍布內環至遠郊各處，如Gymea Bay、Westleigh等家庭向社區都即將突破中位價門檻。Redfern、Kellyville與Pitt Town等區也因地理位置、景觀資源或新房供應優勢，房價持續走高。
中介Amy Kaslar指出，不少買家原本目標是Wahroonga或Beecroft，但因預算不足而轉向Westleigh。類似現象也出現在布里斯班與珀斯，一些靠近CBD、通勤便捷且規劃優良的區域受到高凈值家庭青睞。拍賣師Andrew Degn提到，Paddington之所以價格快速攀升，正是因為其低密度開發和城市保護政策。Creagh補充，未來一年內，如果掛牌房源繼續緊張，而人口仍保持增長趨勢，價格上行壓力將會進一步加劇。
當前，全澳獨立屋的中位價為91.5萬澳元，這意味著一棟售價200萬的住宅，其價值已超過全國平均水平的兩倍，標志著該區域躋身「頂豪」之列。
綜合各方預測，未來兩年內，利率下降與市場供需錯配將繼續主導澳洲房市走向，價格溫和但堅實地上揚已成市場共識。新一輪高端房產的突破潮，正悄然拉開序幕。
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