悉尼房價遠超墨爾本，在悉尼買別墅，難如登天
01
悉尼房屋價格持續飆升，與其他首府城市明顯拉開差距。據PropTrack最新數據， 目前悉尼與墨爾本的房價平均差值接近60萬澳元，遠高於2020年初時的約25萬澳元差距。
據RealEstate網站報道，與全澳第二貴首府城市布里斯班相比，悉尼獨立屋均價高 出近50萬澳元；與最便宜首府城市達爾文相比，差值更高達96萬澳元。這種房價差距在現實購房中體現得尤為明顯。
比如在悉尼以當前中位價156萬澳元購房，買家很可能只能距市中心約20公里，在 Padstow等中間地帶買到約300平地塊上的雙拼屋。
或者在更遠的Hills District，購入一套三至四居的老舊獨立屋，比如在 Kellyville，這裏離市中心約36公里。
而在墨爾本，同樣價格能買到的房屋卻大不相同。
買方代理Madeleine Roberts表示，相同資金在墨爾本能買到面積更大、環境更優的房產。
以距墨爾本市中心14公里處的Bentleigh為例么，同樣價格能購買一套三房獨立屋，土地面積約421平方米。如果移往更遠的Mount Eliza，則有機會拿下一處「濱海綠洲」。
REA Group經濟學家Eleanor Creagh指出，雖然悉尼和墨爾本過去一直是澳洲最貴 的兩大市場，但疫情以來，二者走勢已明顯分化。
「墨爾本整體表現不佳，而悉尼房價對疫情期間的歷史低息環境反應極為敏感，2021年至2022年初的漲幅創30年新高。」
新冠疫情前的2020年3月，悉尼與布里斯班 的房價差約為39萬澳元，如今擴大至近50萬澳元。 在布里斯班，156萬元可以在名校覆蓋區，如Paddington買入一套三居獨立屋，或在距離市中心6公里的Morningside購得一棟面積可觀的房子。
而在阿德萊德，同樣預算可買到Henley Beach等沿海熱門區內的現代三至四房獨立 屋，距市中心僅13公里。
Creagh補充，雖然從金額上看，悉尼房價差距大，但在百分比增幅上，包括布里斯 班、珀斯和阿德萊德在內的小首府城市近年增幅更快，2025年這一趨勢仍在持續。
Propertyology研究主管Simon Pressley分析，悉尼作為澳洲金融中心，房價長期領先，但高房價與基礎設施擁堵正越來越多地把居民「推」出這座城市。
「悉尼之所以房價居高不下，是因為澳洲多數經濟資源都集中在這裏。但也正因如此，加上高房價與通勤時間過長，過去10年間，悉尼出現了凈遷出27.7萬人的巨大 人口流失。」
他補充指出，悉尼長期房價高企的根源可以追溯很久。
「1788年第一艦隊在Botany Bay登陸，讓悉尼比其他城市早了數十年開始城市建設與基礎設施發展，因此它的地產市場也更早形成價值積累。」
曾居住在Revesby的Denise O』Hara就是逐步加入「跨州置業」行列的一員。
她最近以 約167萬澳元的價格出售了其面積約570平方米的童年老家，目前正在考慮前往西澳生活。
「我很愛這個社區，我父母在這裏住了近65年，不過現在這種地塊在悉尼太稀缺，最後我賣給了開發商。」
「挺可惜的，但這就是悉尼的現實，」她補充道。
02
澳洲三輪降息，房價反應天差地別！
自2015年以來，澳洲經歷了三輪主要的降息周期。儘管每輪降息的目的是刺激經濟 和提高家庭購房能力，但數據顯示，不同時期的政策對房地產市場的影響截然不同。
從2015-2016年首次溫和降息，到2019-2021年新冠疫情下的激進降息，再到2024年 開始的最新一輪政策轉向，每一輪都造就了房市「贏家」的更迭，也反映了澳洲經濟 結構、購房人群和城市格局的根本性變化。
基於Neoval提供的2015年至2025年對1339個首府城區的年級別房價數據所進行的分 析，揭示三輪降息周期各自的「獲勝板塊」以及澳洲房市對利率敏感性的演變。
*第一輪（2015-2016）降息：價格適中、可通勤的沿海小鎮引領房市*
澳洲儲備銀行（RBA）從2015年5月到2016年5月將利率從2.25%調降至1.50%，降幅 為0.75個百分點。
這一輪溫和降息主要是為應對增長放緩和低通脹。
房市主要受惠板塊為中央海岸一帶的沿海生活區，因地理上接近悉尼又提供改善型 居住環境而受到購房者青睞，例如Avoca Beach-Copacabana年增長率達8.0%， Wamberal-Forresters Beach為8.2%，The Entrance則是8.9%。
當時這些區域住房價格大多在80萬至120萬澳元之間，對於不少城市通勤者而言， 既可實現「海景房」夢想，又不算脫離職場重心。
儘管市場普遍認為疫情時期是城市向地區遷移的起點，但事實上這一趨勢早在2015 年已經開始醞釀。
*第二輪（2019-2021）降息：悉尼高端市場迅猛反應*
第二輪降息始於2019年6月，在新冠爆發期間急劇加速，利率從1.50%一口氣降至 2020年底歷史低點0.10%。這是澳洲歷史上最激進的貨幣寬鬆政策之一。
在這期間，悉尼的百萬級高端板塊成為最大受益者，突顯出疫情期間政策激勵下所 出現的「財富效應」，比如Turramurra在2019-2020年價格上漲12.4%，Castle Hill 及周邊多個區漲幅均超12%，Northern Beaches（包括Collaroy和Freshwater）增 長同樣強勁。
Baulkham Hills West-Bella Vista從前一年下跌7.2%到次年暴漲12.4%，幅度高達 19.6%。
*第三輪（2024-2025）降息進行中：平價區成新冠軍*
從2024年開始的最新一輪降息，是在十余年來最高利率背景下啟動的，基準利率此 前一度超過4%。
與前兩輪截然不同的是，這次的受益者不是海景房，也不是百萬獨 立屋，而是典型的外環平價住房市場。
其中表現最亮眼的為珀斯的外圍區域，Midland-Guildford年增長15.6%。Mandurah 為15.5%，Balga-Mirrabooka則是15.4%。
此外，阿德萊德的Smithfield-Elizabeth North也有 14.4%的上漲表現。這些區域 普遍房價在55萬至75萬澳元之間，是典型的首置市場。
隨著利率下調帶動借貸能力提升，這些購房者群體反應最為敏感，推動價格大幅上揚。
這也標志著房市格局的根本逆轉：從生活方式導向的中產市場、再到疫情時期高凈 值市場，如今轉向了「剛需優先」，突顯住房可負擔性危機在塑造新一代房市趨勢。
03
拍賣成交率躍升至75%，澳聯儲降息提振市場信心
利率下調提振了市場信心，初步拍賣成交率升至自去年4月以來的最高水平，經過數月停滯后，中介也看到了活躍度的回升。
據數據機構Cotality統計，六大首府城市的綜合拍賣成交率躍升至75%，比上周高出3.4個百分點。市場對8月降息反應積極，本周拍賣房源數量較上周增長了24.3%，創下七周來最高銷售量。
悉尼的拍賣成交率與綜合水平一致，達到75%；墨爾本稍高，為75.5%。
Domain研究主管Nicola Powell表示：「我認為降息真正讓買家重拾信心。」
她指出：「這顯示更多買家進入市場，對拍賣房源的競爭加劇，更多房子在拍賣中成功售出。買家信心增強和市場競爭的增加，正是推動成交率提升的主要原因。」
經濟學家預計房價將保持穩健增長，但Powell表示，由於可負擔性限制，不太可能出現房市繁榮。
她補充道：「春季是房地產交易的高峰期，因此我預期成交率仍將保持積極。今年我們已經經歷了三次降息，這可能足以讓觀望的買家重返市場。」
周二現金利率降至3.6%，據Canstar測算，如果貸款方將降息完全傳導給借款人，單薪平均全職收入為103,024澳元的人士，貸款額度可增加約1.2萬澳元；若夫妻雙方均為平均收入，則在30年期貸款、平均新利率5.75%的情況下，可增加約2.4萬澳元貸款能力。
Powell表示，貸款能力的提升可能帶來一個積極的春季銷售季，尤其是對於首次購房者而言，他們現在可能有能力進入墨爾本市場。
在Cheltenham的Cavanagh街，五位活躍競拍者——全部為首次置業者的單身或夫婦——參与了拍賣。最終，房屋以55.1萬澳元成交。
墨爾本買家代理David Morrell表示，春季銷售季起步稍晚，但隨著降息，非公開市場開始出現交易活躍跡象，買家正在重新評估市場。
他說：「高端市場一直像冰川一樣停滯不前，但看到這些初現的綠色苗頭，希望它會持續下去。」
Morrell補充：「我並不是說市場一片大好……但我們看到人們願意進行交易。目前還沒有出現高價成交的現象，比如沒有房子以300萬或400萬澳元成交。但非公開市場的交易活躍度，是我觀察到的綠色苗頭。」
悉尼北區Pennant Hills的Bellamy街，一套建於1973年的四卧兩衛原始住宅，以235萬澳元售給首次置業夫婦。
布里斯班的拍賣成交率較上周上升2.5個百分點，達到69.6%，顯示這個較小市場對降息的反應相對較慢。
阿德萊德今年的成交率排名第三，達到78%。首都領地（ACT）銷售激增，成交率達到80.6%。
04
悉尼房價最被高估及低估城區出爐！
悉尼樓市的劇烈通脹，使部分城區的房價出現「高估」現象。這些地區的房價已經脫離實際價值，存在下跌風險，不少購房者正轉向尋找價格更合理、條件相近的城區置業。
與此同時，悉尼也出現了一些與之相反的區域：這些地方的房價相較周邊地區偏低，購房需求正逐步回升，具備「追漲」的潛力。最新數據顯示，這些被低估的城區正吸引越來越多的關注。
通過比較周邊地區在房屋類型、生活設施、基礎建設等方面相似的條件后，SuburbData的分析指出，不同城區之間的房價出現了明顯失衡。
被低估的城區被認為是值得進入房市的好選擇，因為這些地方的房價預計會迎來上漲；而高估的城區則可能給新買家帶來風險，容易在入市時「買虧」。
報告指出，一些「高估」最嚴重的城區，其房價比鄰近類似地區高出多達25萬澳元。這種狀況通常是因為這些區域多年來房價暴漲，遠超周邊市場的整體漲幅。
SuburbData的研究認為，如此大的價差難以為繼。當前，這些高估的地區的買家需求已開始出現下滑跡象，而市場上的房源供應卻在持續增加。
這些因素都預示著市場即將進行調整，當地房價可能多年維持停滯，甚至出現下跌，從而加大新購房者的財務風險。
SuburbData分析師Jeremy Sheppard表示，一個城區是否被高估或低估，取決於市場周期、供需平衡等多種因素。「買家總是在尋找物有所值的房產，」他說，「人們常犯的一個錯誤是認為房價會持續多年以同樣速度上漲。」
「事實並非如此。房地產市場是周期性的。當買家在一個被低估的市場中發現了價值，就會迅速入市，形成搶購潮，房價便會迅速上漲。」
「漲勢會持續，直到買家不再認為值得出手……而市場在這個高點時，往往就是被高估的信號。」
在悉尼被列為「最被高估」的前20個市場中，這些城區各具特色，遍布整個大悉尼地區，包括即將開通的西悉尼機場周邊的發展中城區，如Rossmore和Bringelly，這些城區近年來吸引了大量投機性投資。
其他被高估的城區還包括一些位於城市邊緣、以大塊土地和半鄉村住宅為主的地區，如Penrith南部的Mulgoa和Orchard Hills，以及Camden地區的Ellis Lane。
疫情期間，由於人們對寬敞居住空間的強烈需求，這些邊緣城區的房價大幅上漲。但這些區域歷來吸引的是較為小眾的買家群體，而近期需求已開始顯現疲軟。
此外，悉尼北部海灘Pittwater地區的一些城區也被認為房價偏高，包括Great Mackerel Beach、Whale Beach和Clareville。
這些城區在疫情期間和疫情后的一段時間里市場火爆，吸引了大量追求「生活方式」的買家，他們希望擁有更寬敞的空間和更安靜的海邊環境。然而，如今這些地區的購房需求正在回落，房源卻在增加，顯示房價可能已經觸頂。
而那些「最被低估」的城區，則多分佈在Strathfield和大Parramatta一帶，這些區域的房價在過去幾年增長緩慢，但近期市場回暖，具備上漲潛力。
這些城區包括Homebush West、Dundas Valley、Wentworthville、Liberty Grove和Granville等。
悉尼南部的部分地區也被認為房價偏低，如Sutherland Shire的Jannali，以及位於Canterbury-Bankstown南部的Revesby和Revesby Heights。
買家代理Andrew Hancock（My Property Pro）表示，他為不少家庭在悉尼南部這些地區成功購房，而他們大多來自價格更昂貴的內西區域。
他說：「現在人們普遍認為這些地區更具性價比。很多買家擁有較高薪資和更充裕的預算，這也在推高當地房價。」
「比如Revesby的房屋價格明顯低於更南邊的Kirrawee等地，但整體居住體驗相似。Revesby的確被低估了，這類區域往往會迎來『補漲』。」
其他被低估的城區還包括內西的華人區Campsie、Newtown、Alexandria和Petersham。此外，另一個華人區Zetland也榜上有名。
內西區的房產中介公司Adrian William的負責人Adrian Tsavalas表示，目前Newtown的性價比尤其突出。
他說：「這裏一直都很受歡迎，過去也曾經歷多輪上漲。但如果你把它和Glebe或Annandale等其他內城城區對比，會發現Newtown的價格確實很划算。」
「尤其是公寓，過去五年來價格一直保持在相對合理的水平，是進入這一地區的好選擇。」
悉尼最被高估的城區：Mulgoa、Maroubra、Maralya、Abbotsbury、Great Mackerel Beach、Orchard Hills、Ellis Lane、Arcadia、Horsley Park、Warrawee、Whale Beach、Bringelly、Clareville、Ingleside、Artarmon、Rossmore、La Perouse、Fiddletown、Rhodes、Bilgola Beach
悉尼最被低估的城區：Campsie、Homebush West、Cremorne、Schofields、Dundas Valley、Wentworthville、Revesby Heights、Liverpool、Parklea、Spring Farm、Petersham、Jannali、Newtown、Denham Court、Liberty Grove、Alexandria、Kurraba Point、Revesby、Granville、Zetland
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