前言
2025 財年對澳大利亞兩大地產巨頭來說，像是一場及時的反彈。Lendlease（聯實集團）宣布實現稅後淨利 2.25 億澳元，正式擺脫去年大額虧損，而與此同時，Stockland 則交出利潤接近翻番、達到約 8.26 億澳元的成績單。
兩家公司同時強調的，不僅是財務數字的改善，更是資本回收、業務聚焦與住宅端需求回暖的合力。
這些信號一起指向一個問題：
澳洲房地產市場，真的在回春嗎？
市場轉折，業績驚艷
聯實集團（ASX: LLC）2025財年業績令人矚目。公司實現了稅後淨利潤2.25億澳元，徹底扭轉了上一財年虧損15.02億澳元的局面。
不僅法定利潤轉正，聯實集團的稅後營業利潤（OPAT）也達到3.86億澳元，同比增長16.28億澳元。
每股營業收益為55.9美分，全年派息每股23.0美分，漲幅高達44%。
同時將資本回收作為核心議程，已完成或宣布回收逾 25 億澳元，計劃在 2026 財年再實現約 20 億澳元的資本回收。
管理層強調，退出部分國際建築業務、簡化集團架構以及優先資本循環，是推動業績回歸的重要因素。
Lendlease 管理層的表態很有代表性，CEO Tony Lombardo 指出，公司已重新聚焦投資、開發與建設的核心能力，目標是進一步改善資產負債表併為股東返還資本。
換言之，Lendlease 的扭虧為盈並非僥倖，而是靠一套明確的縮表，去複雜化與處置非核心資產的戰略落地。
而Stockland 的故事更像一場時機與資產組合的勝利。公司在過去一年裡通過收購 Lendlease 的 12 個地產項目，擴大了可售地塊儲備。
FY25 年度結算量（settlements）大幅超過目標，達到約 6800 多個地塊，高於去年的5637個，也高於其6200至6700個的目標範圍。
凈銷售量增長20%，達到5728個地塊，使得全年收入與結算帶來的盈利明顯上升。
公司報告顯示，FY25 年股東稅後淨利約為 8.26 億澳元，收入也錄得增長，且公司預計 FY26 的結算與利潤將繼續受益於既有項目的放量。
Stockland 同時明確，住宅售價在多個州份有實質性上調，且公司在維多利亞與昆士蘭等州看到詢價與銷售的顯著回升。
Stockland CEO Tarun Gupta 在對外評論中強調，
「隨著利率環境逐步改善和首次置業者迴流，公司的成交節奏與結算水平都有可觀上行空間，公司同時在數據中心等非傳統物業（例如與 EdgeConneX 的合作）尋求資產配置的多元化，以平衡周期性風險。」
地區種類差異
澳洲房市復甦存在明顯地區差異。
2024年，珀斯、阿德萊德和布里斯班的房價分別飆升了19.1%、13.1%和11.2%。相比之下，悉尼房價全年僅增長2.3%，而墨爾本房價則下跌了3%。
Stockland的開發主管Andrew Whitson表示，該公司在過去一年中已將昆士蘭州的售價提高了15%，西澳州提高了10%，新南威爾士州提高了5%。
這種地區差異在Stockland的業績展望中也很明顯。
該公司預計，今年其總體規劃社區業務將有7500至8000個地塊落成。
但營業利潤率將在20%以下的範圍內，主要是因為將在復甦的維多利亞州市場中落成低價房屋的數量，而在價格較高的新南威爾士州市場中落成的房屋數量較少。
澳洲公寓市場的低谷似乎已經過去。根據澳洲統計局（ABS）的數據，截至2024年1月的過去12個月內，附屬住宅（主要為公寓）獲批數量達63648套，較去年同期成長1.5%。
這是自2022年7月以來的首次年度增長。KPMG城市經濟學家Terry Rawnsley表示：「我們可以確定，這一波公寓市場已經觸底，開發商正在積極重返市場，甚至有些已經開始新的建案」。
聯邦銀行（CBA）高級經濟學家Belinda Allen認為：「隨著公寓建案數量增加，整體房市的復甦趨勢將加快。預計2025年房市將進一步改善，這得益於施工能力提升、建築成本穩定，以及降息政策的推動」。
市場正在回暖？
把兩家公司的積極表現放在一起看，會發現幾個共同的線索：01
借貸成本邊際下降致使購買力恢復：
2025 年內澳洲出現的幾輪降息（或市場對降息的定價）直接提升了買家的借貸能力，銀行的按揭預審批與詢價量明顯上升，這對以剛需與首置為主的住宅市場是直接利多。
02
房企庫存與結算在變好：
Stockland 的結算放量、Lendlease 的資本回收與項目處置都說明供給端的項目正在進入結算高峰，且已有開發商能夠把更有價值的項目投放市場並實現較好的售出定價（即「量價齊升」的初步跡象）。
03
可售產品更接近購房者真正負擔能力：
多個公司與分析師指出，維多利亞等「先跌后漲」的州份開始出現詢價與購買迴流，部分由於低價位住宅供應恢復帶來的首置需求釋放；這意味著復甦並非完全由投資者推動，而是由對價格敏感的首置與改善型買家拉動。
挑戰仍在
儘管 Lendlease 與 Stockland 的數據令人振奮，若要把它們視作可持續復甦的證據，或仍需謹慎。
儘管市場呈現復甦態勢，挑戰依然存在。住房可負擔性處於2008年以來的最差水平，全國平均需要47%的家庭總收入來支付房貸。
這種對買家的持續限制將需求轉移到價格較低的房產上。Oxford Economics Australia的高級經濟學家Maree Kilroy指出：「這種對買家的持續限制將需求轉移到價格較低的房產上」。
此外，儘管市場樂觀，澳洲房地產業界仍警告，若無進一步的政策激勵與更快的土地釋出，澳洲政府設定的120萬套全國住房目標或難以達成，甚至可能面臨40萬套的供應缺口。
結語
聯實集團預計2026財年將是一個過渡年，公司將繼續精簡業務。公司預計主要項目竣工帶來的盈利貢獻將有所下降，但預計在強勁的開發和建設項目的支持下，2027財年盈利將大幅反彈。
預計到2026財年末，負債率將降至15%或以下。
一旦進一步實現資本回收目標，董事會將支持進行5億澳元的證券回購。
Stockland對前景同樣樂觀。其CEO表示：「我們的25財年財務業績處於預期範圍的最高端，我們預計26財年盈利將強勁增長」。
Lendlease 的扭虧與 Stockland 的利潤躍升，確實為澳洲房地產正在復甦的論斷提供了兩個有力樣本。
前者顯示出通過剝離與資本回收恢復基本面可行性，後者則表明當結算量與定價配合時，開發商可以迅速把收益兌現。
與此同時，利率回落與首置需求迴流，確實為住宅市場注入了動力。
市場復甦的種子已經播下，巨頭企業的業績回暖僅僅是開始。
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