樓市出大招！買房只付5% ！悉尼樓市，讓開發商無奈！65萬的預算，能在新州哪裡買別墅？
01
年輕人首置業只須繳納5%首付
總理艾班尼斯（Anthony Albanese）今天表示，加快實施政府支持的首次購房者計劃，將幫助更多人公平地進入房地產市場。
這一政府擔保計劃原定於明年1月1日開始實施，但現在將提前至今年10月1日啟動。
該計劃允許人們以5%的首付購買第一套住房，其餘15%的購房金額由聯邦政府擔保，從而使申請人無需支付貸款保險。
研究表明，這項政策可能幫助年輕人節省長達8年的儲蓄時間，加速他們進入住房市場的腳步。
同時，這一計劃還進行了擴大，取消了每年受限的參与名額限制，首次購房者和單親家庭將不再受到配額限制。
因此，從10月1日起，所有首次購房者，無論收入多少，都可以申請該計劃。
同時，房價上限也將上調。雖然不同州的上限仍然不同，但符合資格的首次購房者現在購買的房產價格上限在悉尼最高可達150萬澳元，在布里斯本和堪培拉最高可達100萬澳元，然而，財政部也警告稱，該計劃可能推高房價。
對此，艾班尼斯今天表示，供應問題才是核心問題，他希望人們能公平地嘗試踏上住房階梯。
聯邦住房部長奧尼爾（Claire O』Neil）25日在九號台的早間新聞節目中表示，擴大該計劃是政府應對住房危機戰略的一部分，但也承認還有很多工作要做。
她說，我們現在完成了五年目標中的一年，毫無疑問我們還要做得更多。我可以告訴你，我們不會放過任何一個機會，我們正在竭盡全力。
就在昨天，政府還宣布暫停《國家建築規範》（National Construction Code）的更新，以加快建築施工速度。
02
$65萬的預算，能在新州哪裡買獨立屋？
隨著第三次降息後市場活動持續升溫，那些想尋找性價比高的房產的買家，正面臨著不小的挑戰。
PropTrack的數據顯示，7月份房價創下歷史新高，全國房屋中位數達到91.5萬澳 元。
不過，你仍可以在一些地方能找到價格低於65萬澳元的優質住房。
在首府城市，這類房產可能是單元房和公寓；而願意去更遠地方的人，也許能在一 些還不錯的地段買到獨立住宅。但正如許多中介告訴我們的那樣，好房子很快就會被賣掉。
在維州，西部地區房產交易活躍，包括Ballarat、Bendigo（房屋中位數約為60萬 澳元），以及Daylesford、Creswick等小鎮。 這些地方吸引了州外投資者和想逃離墨爾本、到地區居住的人。
中介Danny Clarke 表示，任何帶有復古特色、價格在65萬澳元以下的房子，幾周內就會成交，遺產住宅尤其受青睞。
「因為大多數復古住宅位於地區中心，房子質量不錯，只需稍作翻新。」
他指出，西 部地區中心有不少優勢，包括學校、就業機會以及前往墨爾本的交通便利性。
在新州，想找到65萬澳元以下的獨立住宅難度大得多，可能需要去地區尋找，比如 Forrest Hill（房屋中位數59.5萬澳元）、Goulburn（63.7萬澳元），以及首領地 南部的Cooma。
在塔州，人們仍然傾向於尋找靠近城市的房子。
中介Garry Quan表示，Moonah（距 市中心20分鐘車程）等區的諮詢量增加。
在西澳，Bellevue的房價在截至7月的12個月里上漲了12.7%，中位價達62萬澳元。
昆州Townsville的投資者活躍。中介Adrian Raiteri 表示，Townsville當前是全國最火熱的市場，年增長率16.7%，投資需求極旺，許多房產甚至是場外交易。雖然投資者佔主導，但自住買家仍有機會，尤其是帶泳池的房子——因為投資者通常不喜歡維護泳池，反而給自住房買家留出空間。
在阿德萊德，用65萬澳元以下買房越來越難，但在城市邊緣仍可找到房源，不過往往有條件限制。
Morphett Vale以大地塊聞名，精明業主和小型開發商正在把一些地塊分割成三到四套房產。
03
開發成本上漲新房售價難以提高 開發商舍悉尼西區轉投東區和北區
儘管悉尼住房危機持續加劇，但房地產開發商正逐漸遠離悉尼西區，表示如今在該地區開發大規模住宅項目已不再可行。
開發商指出，高昂的建築材料和勞動力成本、不斷上漲的政府稅費，加上西悉尼房價增長乏力以及規劃審批的延遲，構成了一種難以承受的壓力組合。
Fyve是一家在悉尼西部地區地區有著豐富住宅和商業開發經驗的公司，該公司戰略與收購主管迪莫斯（Aris Dimos）說，我們可能需要可負擔住房，但對開發商來說，開發已經不再可負擔，這是一種令人警覺的狀況，因為在西悉尼建設已經到了臨界點，變得不再可行。
Dimos以利物浦（Liverpool）為例，稱各種壓力的疊加讓大規模住宅開發變得難以為繼。他說，為了實現財務可行性，公寓售價需比當地49萬澳元的中位價高出60%以上。
他說，在利物浦這樣的地區，人們不會支付那麼高的價格買公寓，而如果項目在財務上不可行，我們顯然無法進行建設。
目前，Fyve已在Rose Bay和Northbridge等地購入新項目。這些地區被視為更具財務可行性，消費者願意為應對建築成本上漲所需的溢價買單。
迪莫斯說，我們並不排斥再來在西悉尼搞開發，但在那裡的價格需求不足以支撐項目可行性之前，我們將繼續聚焦悉尼北岸區和東區在經濟上更顯得合理。
他表示，政府的交通導向型開發（TOD）計劃及中低層住房政策（LMR）解鎖了北岸和東區的開發潛力，使得這些地區可以實現更高密度的開發，並獲得合理的回報。但他認為這些措施的推進速度遠遠不夠。
TOD和LMR是新州政府為緩解住房危機、提升供應所推出的政策，主要通過對土地用途重新規劃和開發審批改革等方式加速住房建設。
但這兩項政策的核心在於填充式開發，即在已開發區域內提高密度，而非通過開發新區（綠地，即未開發土地）進行擴展。
澳洲城市發展協會（UDIA）首席執行官艾爾斯（Stuart Ayres）表示，政府對填充式開發的高度依賴等於把所有雞蛋放在一個籃子里，而這些政策並未反映出當前的經濟現實。
他說，政府過去兩三年推動的填充式開發並未實現預期，遠未達到他們希望此階段能有的住房開工數量，這正是市場條件和可行性不佳的反映。
UDIA早在去年就預測，這種政策導向將導致可行性危機。艾爾斯稱業界早在12至18個月前就已警告政府，繼續盲目推動填充式開發將導致政策失效。
他補充說，UDIA預計未來12個月建築材料成本將趨於穩定，但工資增長仍將是行業的挑戰。
開發商所面臨的壓力正值悉尼住房危機的關鍵時刻。上月，悉尼租金再創歷史新高。
最新的Domain租賃報告顯示，截至6月，獨立房和公寓的租金同比上漲了2.8%。空置率依舊緊張，獨立房與公寓的空置率均為1.1%。供應仍是一個關鍵問題。
悉尼的起重機數量也反映出開發活動並未明顯提升。 Rider Levett Bucknall的起重機指數顯示，自2023年第三季度以來，建築起重機數量持續減少。
根據該指數，截至2024年第三季度，住宅開發起重機數量凈減少11台，整體下降1.3%。
儘管如此，新州規劃廳長斯考利（Paul Scully）對悉尼住房前景持樂觀態度，他表示政府看到住房提案的提交與批准數量正在穩步增長。
他否認政府停止了綠地開發，但強調政府必須以不會讓社區缺乏供水、排污、交通和道路等基本服務的方式進行規劃。
西悉尼商會（Business Western Sydney）執行董事博格（David Borger）指出，有一個經濟現實不容忽視，除非開發商有利潤可圖，否則他們就不會蓋房。
他說，我們需要一個具備一定盈利空間的行業，否則我們得不到所需住房。可行性已經成為主要問題。我們發現，只有在高地價地區才能實現利潤，而在成本回落之前，開發商也只會集中在這些地區。
04
4年翻倍！悉尼房價增速最快及最慢城區揭曉
最新數據顯示，悉尼獨立屋的升值速度超過了公寓，部分城區的公寓價格需要26年才能翻番。
Cotality的數據指出，悉尼獨立屋中位價用了10.9年翻番至1525956澳元，而公寓則用了16.1年翻番至868341澳元。
Cotality的經濟學家Kaytlin Ezzy表示，房屋價值受其所在地塊驅動，而地塊正變得越來越稀缺。
「公寓價值與地塊的聯繫不大，你可以通過向上建造來增加公寓供應量，而無需增加地塊面積。」
Ezzy還表示，過去10年強勁的公寓開發給公寓價值造成了下行壓力。
「一些投資物業需要一些時間才能被市場消化，這意味著儘管它們的價格較低，但翻番的速度並不快。」
公寓價值翻番用時最長的城區是上北岸Warrawee，用了26.3年達到112萬澳元。
Beecroft為25.8年，Hunters Hill為24.3年，華人區Epping為24年。
價格增長緩慢的公寓市場包括富人區和較實惠城區，排名第4的是西悉尼的Newington（24.1年）。
一些公寓供應充足的地區，如Parramatta和Ryde，公寓價值翻番用時都較長（超20 年）。
在獨立屋方面，Terrey Hills的價值翻番用時最長，用了24.2年達到2613092澳元。其次是Ropes Crossing的22.8年，以及Bundeena的15.9年。華人區Hurstville 也榜上有名，為12.6年。
KPMG的Terry Rawnsley表示，像Terrey Hills這樣的城區受人口結構和地理位置影 響，往往升值速度緩慢。
「該地居民的平均年齡為47歲（基於2021年人口普查），這裏相當安靜，且距離CBD 較遠。人口結構加上就業機會較少使得房屋價值增長緩慢。」
與此同時，獨立屋價值翻番最快的悉尼城區是外西南區的Menangle Park，用了4.4 年達到1147929澳元。其次是位於Blacktown地方政府轄區的Melonba，為5年，以及Leppington的5.8年。
高端市場也榜上有名，Clontarf為6.4年（498萬澳元），Bellevue Hill為9年 （1060萬澳元）。 Ezzy表示，許多快速翻番的城區，價格都相較實惠，「我們往往能在以開發為中心的城區看到更強勁的價值增長。」
「因為這些地區更實惠，所以需求更大。從561996澳元（Menangle Park在2021年2 月的獨立屋中位價）翻番比從500萬澳元翻番要容易得多。」
KPMG的Rawnsley也認為，基數較低更容易翻番。
「Menangle Park和Melonba是新城區，所以建設它們的過程實際上是在確立市場價 位。早期的價格較低，但隨著城區的發展，價值開始相對於悉尼其它地區正常化。」
至於公寓，翻番最快的城區是中央海岸的Ourimbah（10.3年）、Warriewood（10.8 年）和Little Bay（10.9年）。
然而，Rawnsley警告稱，由於需求，更實惠的城區很快就會變得不那麼實惠。
「在新冠疫情前，你可以花50萬到70萬澳元在那些增長地區買到獨立屋，對於租房或買房的教師、護士和關鍵工作者來說，這個價格很合適，能幫助悉尼的勞動力繼 續運轉。」
「但我們現在面臨的情況是，即便是那些更實惠城區的中位價也超過了110萬澳元，這使得連中等收入工作者都很難買房或租房。」
悉尼大學城市學副教授Laurence Troy表示，這些數據反映了住房短缺的問題。
「住房存量沒有增長，特別是在悉尼內環、中環郊區。另一方面，公寓庫存增加，獨立屋則變得更稀缺，因為我們沒有建造更多獨立屋，所以價值才會上漲。」
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