賺翻了！澳洲房價已經翻番！澳洲房子拍賣率再飆升，但是大危機已經襲來
01 賺麻了！澳洲77個城區房價10年翻番
對PropTrack房價數據的分析顯示，在全澳77個城區，10年前的房價通常不到50萬澳元，但如今至少需要100萬澳元。
這10年的需求激增將這些城區的房價推高至百萬澳元，其中部分城區的價格更是上翻3倍以上。
數據選取了在截至2015年8月的12個月內房屋中位價（包括獨立屋和公寓）低於50萬澳元、如今超100萬澳元的城區。
在符合這一條件的77個城區中，48個位於昆州，這是近年來全澳最強勁的房市之一。
黃金海岸和陽光海岸的城區在榜單中佔據主導位置，這些區大多位於首府城市之外。
REA Group高級經濟學家Eleanor Creagh表示，黃金海岸和陽光海岸是近年來表現最突出的地區之一。
她說：「這些地區受益於人口的強勁流入，包括州際遷移和海外移民的增長。」
「許多沿海城區的新供應有限，住房供應受限，導致需求遠超可售住房數量。」
Creagh還表示，這些地區比悉尼和墨爾本等首府城市的可負擔性更高，吸引了買家北移，而疫情期間人們向生活方式地區遷移的趨勢又進一步推動了房價上漲。
Coolangatta的公寓中位價從2015年的45萬澳元漲至如今的105萬澳元。
布里斯班有19個曾經可負擔的城區躋身百萬房價俱樂部，包括東部的Hemmant和Tingalpa，南部的Coopers Plains，以及北部的Geebung和Scarborough。
新州有18個城區的房價從不到50萬澳元漲至超100萬澳元。
但悉尼只有一個區符合這一條件——位於西南邊緣的Oakdale。
悉尼房價本身已居高不下，這意味著即使在10年前，中位價低於50萬澳元的城區也很少，且多位於中西或遠西地區。 雖然這些較可負擔城區的房價普遍增長強勁，但很多未突破100萬澳元大關。
相反，過去10年房價飆升最快的大多是靠近海灘的可負擔沿海城區，與昆州出現的趨勢類似。
Creagh表示，在疫情之前，可負擔性已經吸引買家進入這些地區，但遠程工作趨勢加速了向偏遠地區的人口轉移，進而推高了房價。
紐卡斯爾和Lake Macquarie地區有7個城區從可負擔社區躋身百萬房價俱樂部。
南澳上榜的有9個城區均位於阿德萊德，其中Marden和Semaphore是過去一年全澳表現最強勁兩個城區。
維州只有兩個城區區——Bright和Bittern——的房價在過去10年從不到50萬澳元漲至超100萬澳元。
與悉尼相似，10年前墨爾本多數低於50萬澳元的城區尚未突破100萬澳元大關，而偏遠地區的漲幅強於城市。
而在西澳，沒有一個城區的房價在2015年低於50萬澳元、如今高於100萬澳元。
02 研究報告揭示住房供應困境：增建房屋難解房價高企困局
澳大利亞權威智庫e61研究所最新研究顯示，過去16年間全國房價漲幅持續超越租金增速，尤其在新增住房供應嚴重不足的區域，兩者差距更為顯著。這表明推動房價飆升的因素遠不止於供需失衡——若單純因供應短缺，租金理應呈現與房價同等的上漲態勢。
這份題為《住房應承載人居還是資本？》（Should housing home people or money?）的研究報告發布之際，正值聯邦政府推行」五年增建120萬套住房」計劃的關鍵階段。該計劃意圖通過簡化建築法規、協同各州政府重點開發公共交通沿線住宅區及加速審批流程來抑制房價。但研究負責人尼克加文博士（Dr Nick Garvin）指出，儘管增建住房確能緩解價格壓力，但當前市場困境存在更深層動因。
加文博士通過分析2008至2024年數據發現：以悉尼為代表的供應最緊張地區，租金漲幅反而最大程度落後于房價增速。在其構建的區域分析模型中（以市中心為起點標為1，隨距離增加至遠郊及鄉鎮區域），悉尼各區域租金漲幅均顯著低於房價增長；墨爾本除市中心外，郊區也呈現相同趨勢。」若純粹由供應短缺驅動，高房價必然伴隨高租金，因為租賃房源同樣緊缺。」加文解釋道，」這種背離現象說明，購房者更看重資產增值預期而非居住需求。」
研究揭示澳大利亞獨特的房產價值觀：近80%家庭將房產視作重要財富載體。加文博士指出：」當購房者預期獲得更高資本收益時，其支付意願將顯著提升。房價增速實則由三大要素構成：按揭成本、增值潛力、以及租金收益（或自住節省的租金）。」但他同時警告，提高房貸門檻反而可能加劇住房可負擔性危機。
針對稅制改革的敏感議題，加文直言：」若我們真心希望下一代擁有住房，就必須重新審視現行的低房產利得稅政策——這直接決定著購房的盈利水平。」不過他也承認，調整資本利得稅將面臨巨大政治阻力，需伴隨社會觀念的深刻轉變：」通過房價增值積累財富的訴求，本質上與年輕人購房需求存在根本衝突——前者需要房價持續上漲，後者恰恰需要抑制漲幅。」
獨立研究中心（Centre for Independent Studies）首席經濟學家彼得·圖利普博士（Dr Peter Tulip）雖未參与本研究，但認同悉尼、墨爾本的資本增值預期強化了」鄰避主義」（NIMBY），導致新建住房阻力增大。但他強調利率因素的關鍵作用：」按揭利率下降是房價增速超越租金的主因，而兩者共同超越通脹漲幅則確證了住房短缺現狀。」圖利普援引既往研究稱，取消負扣稅優惠與資產增值稅折扣僅能使房價降低1%至4%。
值得注意的是，聯邦政府住房計劃正面臨雙重挑戰：既要應對各州政府關於基建配套的爭議，又需平衡稅制改革可能引發的市場震蕩。隨著首府城市房價連續三個季度突破歷史峰值，如何協調」住房承載資本」與」住房保障民生」的矛盾，已成為政策制定的核心議題。
03 澳洲房子拍賣率再次升高，但市場警訊浮現
隨著春季購房熱潮興起，澳洲房子拍賣成交率升至四年來最高，但專家警告市場並不強勁，尤其是高端房價未能達到賣家的預期。
根據Cotality的拍賣數據，全國首府城市合併成交率本周升至77.9%，高於前一周的71.7%，為自2021年10月以來的最高水平。
全國共有2675套房屋拍賣，比前一周增加11.9%。
SQM Research的克里斯托弗（Louis Christopher）表示，市場比年初穩健，但遠未達到繁榮。
他指出，春季通常交易量會上升，而這會抑製成交率的進一步上漲。
「我們現在不是強勁市場，而是穩健市場。」
他預測成交率將在年底前保持當前水平，並可能在明年2月再次上升。
墨爾本再度錄得最多的拍賣數量，共1322套；悉尼以925套緊隨其後。這是兩地自6月初以來最高的拍賣量。
較小城市中，布里斯班有174套拍賣，但成交率僅65.6%，低於上周的76.5%；阿德萊德有135套拍賣，成交率高達85.5%；堪培拉拍賣105套，為4月以來最高；珀斯僅11套，塔斯馬尼亞3套。
克里斯托弗表示，市場目前略微偏向賣家，但價格僅呈個位數增長，賣家並未完全佔優。
墨爾本Prahran的Airlie大道上一套豪華四居兩浴聯邦時期住宅，上周五以私下交易550萬澳元成交。該房配有可容納2000瓶的恆溫酒窖、城市景觀和豪華義大利浴缸。
Morrell & Koren公司總監兼買方代理布盧姆（Emma Bloom）表示，業主最初要價六百萬，這反映出賣家預期過高。
她指出200萬以下的房產賣得較好，但高端市場買家猶豫不決。
布盧姆說：「成交率顯示的活躍度並沒有體現在高端市場，很多中介都在努力說服賣家接受市場價格，每一宗交易都很難。」
她補充道，賣家仍以為市場像疫情低利率時期一樣火熱，但買家如今非常謹慎，新掛牌量也有限。
克里斯托弗補充，高端市場與整體經濟增長高度相關，但目前經濟並不強勁。不過他也看到一些高端房產成交，情況可能因地區而異。
悉尼內南區Alexandria一套磚造三居室「有潛力」的住宅，上周以296萬澳元成交，遠超220萬的價格指南。
這套房產在同一家族持有長達100年，土地面積為237平方米，而當地常見面積為80至150平方米。
The Agency公司的中介吉萊斯皮（Brad Gillespie）表示，這套房產很獨特，吸引了買家。
買家來自悉尼北岸，正在考慮是否翻新該住宅。
04 澳儲行（RBA）：房屋擔保計劃的變化將推高房價
澳大利亞儲備銀行（RBA）表示，其認為對「住房擔保計劃」（Home Guarantee Scheme，簡稱 HGS）的調整將推動房價走高。
在眾議院經濟事務常設委員會周一（9月22日）舉行的公開聽證會上，RBA 行長米歇爾·布洛克（Michele Bullock）及其他央行高管警告稱，擴大版的住房擔保計劃可能導致房價上行。
在被問及該計劃自10月1日生效后的影響時，布洛克表示，RBA 一直在跟蹤其可能效應：「這個存款（擔保）計劃主要是需求側的舉措。我們就此做過一些研究。」
RBA 助理行長布拉德·瓊斯（Brad Jones）補充說：「包括財政部在內的大多數測算都顯示，幾乎從政策的設計出發就可以推導出，它會提前部分購房行為，並提高首置買家的借貸能力。
「我們的判斷是，它可能讓總體住房信貸在邊際上增加約1%到2%。考慮到首置買家約佔新發住房信貸20%的流量，短期內你可能會看到房價上行壓力略有增加。
「不過，財政部也對中期供給反應做過研究。他們的結論是，隨著額外需求的出現，時間推移下供給也會有所提升，從而在中期對價格效應起到抑制作用。」
談及依靠需求側政策緩解住房危機，布洛克強調：「我們確實需要供給側的應對。」
此前，政府計劃自2026年1月1日起擴大住房擔保計劃，向所有符合資格的首置買家提供5%首付擔保，不設收入或房價上限——這是關鍵的競選承諾之一。
但生效日期已提前至10月1日。從這一天起，所有擁有5%首付的澳大利亞首置買家即可申請該計劃，同時房價上限也將上調。
此外，政府還將簡化地區申請通道：「地區首置買家擔保」（Regional First Home Buyer Guarantee）將由「首置買家擔保」（First Home Guarantee）所取代。
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