「供應不足」並非是房價飆升的唯一原因
過去16年裡，澳洲房價的上漲速度快于租金，尤其是在新房供應不足的地區。
智庫e61研究所的最新研究指出，這說明房價飆升的原因並不只是供應緊缺。他們發現，如果供需失衡是唯一原因，租金理應與房價同步上漲。
這份題為《住房應該服務於人還是資本？》的研究報告發布之際，正值聯邦政府加大力度解決住房長期供不應求使房價上漲的困境。
聯邦政府設定的目標是在2029年前五年內新建120萬套住房，通過簡化審批流程並與各州合作，推動更多住房靠近公共交通樞紐並加快審批。
e61研究所研究經理Nick Garvin博士承認，澳洲確實存在供應不足的問題，需要增加住房以緩解房價和租金壓力，但他認為背後還有更多複雜因素。
「毫無疑問，我們的住房建設不足。」他說，「但如果我們補足供應，真的就能徹底解決住房負擔能力的問題嗎？」
Garvin比較了2008年至2024年間，不同地段的平均年度房價漲幅和租金漲幅。他的圖表以市中心為基準點1，隨後按距離向外依次計算至最遠郊區及區域城市。
結果發現，在供應最緊張的悉尼，租金漲幅與房價漲幅的差距最大。
在墨爾本的郊區，租金漲幅同樣低於房價，但在市中心並非如此。
「如果完全是由供應約束驅動，我們應該看到高房價的地方租金同樣高，因為一旦住房短缺，租賃市場也會短缺，租金自然會上漲。」他說。
「如果房價漲幅很高而租金漲幅不高，那就說明這個地方並非因為居住條件優越而受到青睞，這與供應受限的情況正好相反。也就是說，這並非因為需求超過了現有的供應量所致。」
「這更反映了另一個邏輯：這不僅僅是供需關係，而是投資者對未來回報的預期。」
Garvin指出，澳大利亞人往往將住房視為財富積累的方式，預期能賺得越多，願意支付的價格就越高。
驅動房價上漲的因素包括：購房貸款成本、潛在資本增值、以及房產投資帶來的租金收益或自住者省下的租金。
但他認為，提高貸款成本或增加貸款難度，並不是改善住房可負擔性的解決辦法，相比之下，房地產稅制更值得深入研究。
「如果我們真想讓下一代實現住房擁有率，就必須思考：目前對住房利潤的低稅率是否符合澳大利亞的長遠利益？因為住房利潤的稅率直接決定了購房對個人的回報。」
他強調，削減資本利得的稅收優惠在政治上極具爭議，若無文化層面的觀念轉變，很難實現。
「這種改革在政治上不受歡迎，但可能不得不面對。」
「因為通過房價升值來積累財富的願望，與希望下一代買得起房的目標本質上是矛盾的：一個需要房價上漲，另一個則需要房價不再上漲。」
獨立研究中心Centre for Independent Studies首席經濟學家Peter Tulip雖參与該研究，但他強調，在悉尼和墨爾本，資本利得預期尤為明顯。
隨著城市擴張，「鄰避」反對聲音增強，使新房建設更困難，推動房價漲幅快于其他地區。
不過他也指出，即使在悉尼和墨爾本，雖然房價漲幅高於租金，但兩者的增速都超過了消費品價格。
「房價和租金雙雙跑贏通脹的原因，還是住房供應沒能跟上需求。」Tulip說。
「而房價漲得比租金更快，主要原因在於按揭利率的下降。」
他補充，既往研究顯示，取消負扣稅和資本利得稅折扣對房價的影響僅在1%至4%之間。
新聞來源：Domain
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