澳聯儲警告：投資者迴流或放大房市波動
澳大利亞儲備銀行在最新發布的《金融穩定評估報告 Financial Stability Review》中發出警示，隨著降息吸引大量房產投資者重返市場，尤其是在昆士蘭州，房地產市場及金融體系可能面臨新的風險。
報告指出，儘管目前與住房相關的脆弱性總體可控，銀行的放貸標準依然保持謹慎，但監管機構擔心，如果投資者在短期內集中入市，可能會放大房價與信貸周期的波動。
RBA在半年一次的金融體系健康檢查中直言：如果投資者活動在已經偏高的水平上進一步急劇攀升，顯著擴大住房信貸與房價周期，那麼金融脆弱性可能會逐漸積累。
投資房貸款增速反超自住買家
自今年2月起，RBA已累計三次降息，共計下調0.75個百分點，將現金利率降至3.6%。
這一政策迅速刺激了投資者的回歸。在降息后，今年4月，投資房貸款在本輪調整周期增速首次超過了自住買家的貸款增速。
全國地產公司Ray White的首席經濟學家Nerida Conisbee表示：「我們看到投資者重返市場，尤其是在昆士蘭。」
數據顯示，截至8月的一年內，投資者住房貸款增速達到6.6%，大幅高於去年同期的3.9%。相比之下，自住買家的貸款增速為5.7%。
RBA在報告中提醒，雖然當前銀行放貸依然穩健，但如果因利率下降而誘發風險更高的貸款比例增加，仍會給金融體系埋下隱患。
報告還特別指出，投資者行為對房價的影響往往大於自住買家。
歷史上，投資性貸款的違約風險整體較低，但在嚴重下行周期中，投資者貸款可能更易出現違約，因為許多房產在扣除租金收入后仍需承擔額外持有成本。
同時，投資者更容易在房價下跌預期下迅速拋售，而在房價上漲階段，又會因資本利得預期而積極入市。
正是這種順周期的特徵，可能推動房價加速上揚，但也增加未來市場大幅回調的風險。
房價漲幅創近兩年新高
最新數據顯示，9月全國房價上漲0.8%，為2023年10月以來的最大單月漲幅。
Cotality的研究表明，買家需求強勁，而市場掛牌數量依舊偏低，供需矛盾持續推動價格上行。
特別是在供應緊張的城市，如布里斯班、珀斯和達爾文，房價漲勢更為明顯。
達爾文的房源數量較均值下降53%，三個月內房價上漲5.9%；珀斯房源較均值減少45%，價格在9月單月上漲1.6%；布里斯班的掛牌量同比減少31%，價格上漲1.2%。
Cotality研究主管Tim Lawless指出：「悉尼的韌性超出預期，這在一定程度上反映了『父母銀行』的支持作用。」
與之相對，墨爾本市場則表現疲軟。悉尼與墨爾本之間的房價差距已經達到1999年以來的最大水平。Lawless表示：「墨爾本看起來被低估了，但尚未真正釋放其相對優勢。」
Domain的研究主管Nicola Powell補充稱，她在各大首府城市都看到買家詢盤量上升，這顯示買家信心正在恢復，其中布里斯班和珀斯的升溫最為顯著。
首置業者計劃擴容推高需求
與投資者迴流同步，聯邦政府擴大了首置業者購房擔保計劃，自10月1日起實施。
這一政策允許購房者最低僅用5%的首付，在政府免費擔保貸款保險的支持下購房，同時取消了收入門檻和人數限制，並提高了購房價格上限。
根據新規，悉尼購房上限提高到150萬澳元，墨爾本為95萬澳元，布里斯班則為100萬澳元。
Powell認為：「這是一個改變遊戲規則的政策，顯著縮短了存款周期，預計會帶來一波新的購房需求。」
她表示，更多首次購房者的入市，將直接支撐中低端市場的價格水平，進一步加劇供需緊張。
RBA：利率政策並非針對房價
面對不斷上漲的房價，RBA行長Michele Bullock重申，央行的利率決策並非以房價為直接目標，改善住房可負擔性應由政府主導，關鍵在於增加住房供應。
她表示，央行將繼續關注通脹和就業市場，而不是房價走勢。
在監管政策上，RBA支持澳洲審慎監管局在7月維持房貸「利率緩衝」要求，即申請人需證明即便利率上升3個百分點仍有能力償還貸款。
部分銀行此前曾建議APRA下調緩衝比例，理由是利率已進入下降周期，但RBA明確支持維持現狀。
報告稱：「在利率下降的環境下，保持宏觀審慎政策穩定十分必要，因為任何放鬆都有可能加劇宏觀金融風險。」
新聞來源：AFR、Cotality
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