通脹可能讓澳洲央行在2025年進一步降息時保持謹慎，但還有另一個因素–人口增長几乎肯定會推高房價。
從各大城市在今年降息后的房市反應，可以看出它們的前景。自5月第二次降息以來，悉尼與布里斯班房價年化漲幅分別為9%和13%，而墨爾本落後，僅有約4%的年化資本增值。
對維州人來說，額外的降息空間有限。
債市預計澳洲央行最早到明年第一季度僅再降息一次。
雖然下次澳洲央行理事會會議懸念很大，但不要指望位於悉尼馬丁廣場的央行把政策利率再降25個基點，以貼近其公開估算的「中性」利率。所謂中性利率，是一個模糊且不可觀測的無風險資本成本，既不刺激也不抑制經濟。
央行行長Michele Bullock表示，若核心通脹落在2.6%至2.7%附近，對應季度漲幅0.7%至0.8%，央行今年可能第四次降息。
她說：「珀斯之所以成為最火的房市，字面和比喻意義上，至少部分原因在於其異常強勁的人口增長。」
多數經濟學家認為如此溫和的通脹結果不大可能：8月月度數據的快速上行已迫使共識預期明顯上調。
未來走勢將取決於失業率路徑，以及央行預測通脹能否回到其2%至3%目標區間的中點。
央行在11月會議前還將多拿到一份勞動力市場報告。若理事會選擇觀望，市場定價認為這種可能性更大，12月仍有機會把現金利率調回更「常態」的水平。
屆時，RBA將拿到三季度經濟增速數據，以及10月更全面的新月度通脹指標。
Bullock擔心「服務業」通脹頑固，這在美國、英國等國已有體現；同時「商品」通脹回升，住房成本反彈。這三者可能疊加，帶來高於預期的三季度讀數。
此前央行預計三季度通脹為0.6%，而經濟學家如今更傾向於接近1%的「爆表」讀數（年化約2.8%）。一旦核心通脹重新越過2%至3%目標區間上沿，本輪降息周期可能終結。
從「理論整齊」角度看，央行更願意把現金利率落在更接近其中性估計的位置，其稱該值在3%低位（儘管模型給出的正式數字在2%高位）。
經驗數據或許會證明央行一再提醒是對的：不要過度依賴低於3%的統計學中性估計。值得稱道的是，央行至今基本實現了「完美著陸」：失業率4.2%略低於其對「充分就業」的最佳估計，核心通脹已收斂至2.5%目標中點。
在幾十年來最大通脹衝擊及持續財政支出放大的尾部風險下，很難要求更多了。
這種「完美」也體現在住房領域。2023年初，首府城市房價從峰值到谷底累計下跌10%，為40年來第二大回調，而2024年在「世界領先」的人口增長推動下，價格強勁兩位數反彈。
自那以後，漲速降至更可接受的年化4%，大致跟隨工資增速。當然，近三個月資本增值明顯加快：Cotality發布的五大首府城市指數顯示，年化增速約10%。
這與長期預測一致：在降息周期后，房價應至少再漲10%。事實上，已經實現一半：截至2月第一次降息時的低點，如今該指數正好高出5%。
表現最佳的都市區是珀斯，過去三個月上漲4%；其後是布里斯班（3.2%）、阿德萊德（2.5%）、悉尼（2.1%）和墨爾本（1.0%）。
珀斯之所以加冕「最火房市」，至少部分原因是其卓越的人口增長：過去12個月達2.5%，全國最快。
澳洲1.6%的人口增長率在全球也相當亮眼，顯著高於經合組織（OECD）約1%的平均水平。約四分之三的增長來自海外遷入，主要來自中國與印度。尤其是悉尼與墨爾本，正逐步成為「亞裔化」的城市。
若未來25年澳洲人口每年繼續增長1.5%，到2050年總人口將近4,000萬，比當前的2,700萬增長44%。
如此龐大的住房需求，必然需要在基建與新增住房供應上投入巨資，進而要求更高的城市密度。事實證明，「向上建」遠比「向外攤大餅」高效，紐約和東京就是例證。
作者來源：REA
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