房價都在跌，偏偏這裡在漲
本文轉載自經濟觀察報
值班編輯｜江江
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「證都沒到手，倒先賺了近六萬元。」付倩倩自己都覺得不可思議。
9月28日，付倩倩剛入了手一套定邊縣城核心地段的二手房。過戶手續辦完，房產證還沒捂熱，國慶長假就已到來。
誰料假期頭一天，帶看客戶當場拍板：42.8萬元，全款，不算增值稅、中介費，以及所有稅費——而她幾天前拿下這套房時，總價還不到37萬元。
房子不滿兩年，5.3%的增值稅外加雜七雜八的稅費合計超7%，買家卻連眼都不眨，付倩倩頗為激動。
2024年開始，付倩倩便一頭扎進定邊縣的房屋中介行當。短短一年，她親眼見證這座陝北小城房價「一路狂飆」。
國慶節回鄉，二手房和新盤的上漲依舊是飯桌上最熱的談資。哪套獨棟別墅剛掛就已經被客戶預定了，哪個新盤客戶已經開始排隊搖號，關於房子的故事在這座小城輪番上演。
付倩倩的經歷並非個例。當一、二線城市在調控與觀望中跌跌不休時，定邊卻像駛入了另一條軌道。付倩倩說，截至2025年10月，定邊縣新開盤商品房均價已普遍突破5000元/平米，而2022年同期尚不足4000元/平米。三年間，縣城新房價格累計上漲逾25%，漲幅明顯。
與之形成鮮明對照的，是陝西省會西安房市的冰冷行情。貝殼研究院數據顯示，2025年9月西安二手房均價12234元/㎡，同比再跌10.1%，環比也下滑1.4%；自2022年二季度攀上約1.6萬元/㎡的歷史頂峰后，便一路下墜，三年間跌去近四分之一，與全國多數一、二線城市的走勢相似。
然而，定邊這座人口不足40萬、GDP剛過430億元的塞上小城卻逆勢上揚，走出一條令人瞠目的「獨立行情」。
「石油小城」房價憑啥一直漲？
定邊縣隸屬被譽為「中國的科威特」的榆林市，位於陝西省西北部，榆林市最西端，陝甘寧蒙（區）七縣（旗）交界處，有「三秦要塞」之說。是陝西省的西北門戶、榆林市的西大門。北宋慶曆二年（1042年），時任陝西經略安撫招討使的范仲淹，以「底定邊疆」之意取名「定邊」。
全縣總土地面積6920平方公里，戶籍人口約36萬人。其中城鎮人口約5萬人，鄉村人口約31萬人。
定邊是全國縣級區域油氣產能第一大縣。石油探明儲量16.18億噸，含油麵積5000平方公里，天然氣探明儲量3000億立方米，含氣面積4992平方公里，縣境內共有油氣井3.4萬多口，原油最高年產達800萬噸，天然氣最高年產達6億立方米以上，全縣油氣當量超過1000萬噸。
當地老百姓都知道，縣城財政主要是靠石油經濟。儘管如此，定邊縣畢竟是一個縣城，但是不少優質小區的單價已經突破7000元/平方米。
西安房價都在跌，定邊的房價為啥一直漲？
付倩倩一句話總結：還是老百姓有比較高的需求。
在她接觸的客戶里主要有兩類：第一類，備婚型。父母替兒女買婚房，標準一路抬升。她舉了一個比較「浮夸」的案例：最近一對新人談婚論嫁，女方家裡開出「三件套」——獨棟別墅，帶小院，約100萬元；新車一輛，約20萬元；彩禮12.8萬元＋「女兒零花錢」26.8萬元。三金、酒席另計，一場婚禮先砸160萬元。
第二類，學區型。縣城實行「學區劃片＋提前一年落戶」新政，想讓孩子進重點小學、初中，家長必須提前一年把房子買定。
2000年左右，縣城周邊農村的小學一個班有三十來個孩子，讀書聲能飄到莊稼地。可如今，那些校園多半大門緊鎖——學生幾乎全湧進了縣城。
農村人口持續外流，陪讀家庭成群結隊地搬進城，買房、租房需求一股腦兒疊加，也成了定邊縣城房價「跌不動」的隱形推手。
還有一類「大改善」也在把房價往上抬——縣城稀缺的獨棟別墅。
付倩倩記得清清楚楚：2022年新區那批毛坯獨棟，開盤價才50萬元一套；三年過去，同一片區的毛坯已經漲到80萬元，要是開發商帶裝修或房東「豪裝」過的，掛牌價普遍衝過100萬元。
「縣城裡能有一塊自家院子、能停車、能種花的房子，這類房子還是比較稀缺的。」她說。
能漲多久？
定邊的二手房還會漲嗎？付倩倩心裏其實也沒底。
入行一年多，她只見過房價往上走：看房人多、房東跳價、成交火熱，縣城裡掛招牌的中介公司一口氣冒出二十多家——五年前這裏幾乎找不到「房產中介」四個字。
行情帶旺收入，她平均每月能拿到近萬元，在縣城已高過大多數公務員的工資，還不用坐班打卡。只是這股持續升溫的「小陽春」還能燒多久，她不敢斷言。
萬先生今年8月剛把自住的那套150平方米電梯樓房出手——小區在縣城是公認的高檔盤，還自帶「學區」光環。房子最終成交價130萬元，摺合單價8600元平方米；2017年他只花了約60萬元，八年房價翻了一番還多。
「漲得太快，心裏反而不踏實。」萬先生說。眼看同小區房源屢創新高，他動了「落袋為安」的念頭：隔壁即將開盤的新盤，毛坯才報5500元平方米，位置和學區也不差，環境還更敞亮，他想趁機換套更大的。
可一聊到房價邏輯，他直搖頭：「西安省城房價都在跌，咱們一個陝北縣城卻年年躥，這本身就不合理。」
「炒完就得回落，再過兩年價格大概率要往下掉。」萬先生稱。在他看來，眼下的熱度不過是陣風。
付倩倩坦言，這波猛漲還有個原因，過去兩年，縣城新推樓盤一隻手數得過來，房源瞬間稀缺，房價自然躥得高。
而從去年開始，好幾個項目同時開建，交付節點都集中在一兩年內。如果新房批量上市，供需天平開始反轉，價格還能不能穩住，她心裏也沒了底。
9月15日，國家統計局公布最新數據：2025年8月，70個大中城市商品住宅銷售價格環比全線回落，同比降幅亦在持續收窄。
一邊是省城西安的房價仍在下探，一邊是「邊塞小城」定邊房價的逆勢上揚，後者還能漲多久，已成了縣城百姓茶餘飯後最熱的談資。
（應採訪者要求，付倩倩為化名）
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