反轉！澳洲地價下跌！交易數量跌至歷史新低！澳洲春季樓市夠嗆了
01
澳洲春季房市表面繁榮難掩內在隱憂，清盤率走高伴隨買家價格敏感
澳大利亞春季房產市場表面呈現繁榮景象，但專家警告數據背後隱藏著買家的深層謹慎情緒。最新統計顯示，九月份通過拍賣售出的房產中約有七成成功找到買家，然而市場參与者對價格虛高的房源興趣寥寥，高端住宅市場尤其面臨挑戰，買家普遍表現出強烈的價值意識。
具體數據顯示，墨爾本房產拍賣清盤率在九月達到百分之六十九點四，創下兩年多來的最高水平；悉尼市場則以百分之七十一點二的清盤率接近兩年高位，此數據來源於權威房產研究機構Domain。該機構研究與經濟學首席專家尼古拉·鮑威爾博士（Nicola Powell）闡釋道，清盤率超過百分之六十通常預示著房價可能上漲，百分之七十被視為健康水平，而一旦突破百分之八十則意味著市場過熱。
值得注意的是，悉尼當月拍賣房源數量較前月有所增加，這導致其清盤率小幅微降；相比之下，墨爾本拍賣量略有減少，清盤率因此得以提升。
鮑威爾博士分析指出：「悉尼的清盤率雖然出現非常微小的回調，但這是在拍賣量增加的背景下實現的。考慮到從八月到九月市場展現出的韌性，這恰恰反映了買家信心正在回歸悉尼市場。墨爾本的情況同樣如此，其清盤率自2024年年中以來一直保持明顯的上升趨勢，這與我們觀察到的買家信心整體提升、諮詢量上升是一致的。」她特別提到，悉尼有近五分之二（約百分之四十）的九月拍賣房產在正式拍賣日之前就已售出，這是自2021年10月以來的最高水平，表明市場熱度正在上升，不過墨爾本的提前銷售比例則相對沒有那麼強勁。
鮑威爾認為，今年內三次降息促使買家產生了緊迫感，擔心價格進一步上漲而急於達成交易。「借貸能力的提升肯定促使一些人更快做出決定，尤其是在市場動能積聚的時候，」她表示，「雖然我不預期會出現價格暴漲的『繁榮』景象，但買家會意識到價格正在上漲。」
然而，資深拍賣師克拉倫斯·懷特（Clarence White）來自蒙克·懷特拍賣行（Menck White），他提醒市場表象之下存在隱憂。儘管大多數房產最終售出，悉尼百分之七十一點二的清盤率「紙面上看起來不錯」，但這並非故事的全部。「我認為買家對價格仍存有揮之不去的謹慎心理，」懷特說，「他們參加拍賣時態度依然審慎，傾向於小幅度加價……有時甚至表現出不願意出價的猶豫。如果你在當前市場中對房產定價失誤，價格指南定得過高，就根本不會引起買家的興趣。如今的買家非常注重價值——他們不會不惜任何代價購買。」
懷特觀察到，隨著每次降息，買家信心確實在逐步增強，但由於經濟學家警告今年可能不會再有降息，且春季上市房源增多，他認為供應的增加可能會對競爭產生一定的平抑作用。「情況會平穩發展。房產會賣掉——只是不會出現爆炸性的熱銷場面。」
墨爾本高端市場的狀況更顯複雜。頂級買家代理機構莫雷爾與科倫（Morrell and Koren）的艾瑪·布魯姆（Emma Bloom）明確表示，對春季市場更加活躍的期望主要集中在兩百萬澳元以下的房產類別，而非高端豪宅。「高端市場真的沒有出現這種景象，」布魯姆說，「高端物業普遍採用『意向徵集』（expressions of interest）的銷售方式，這是因為中介需要保護物業價值，因為通常只有一位競標者甚至沒有競標者出現，這顯然無法形成競爭性的拍賣環境。」她指出，在市場的較低端，情況則不同，交易確實在發生，儘管她不清楚其中有多少是遠超預期的成交。
LJ胡克集團（LJ Hooker Group）研究主管馬修·蒂勒（Mathew Tiller）則強調了政策因素。他指出，澳大利亞政府從十月初開始擴大了「百分之五首付擔保計劃」（即首次購房貸款存款計劃），這將進一步增加因降息本已提升的買家需求。
「更低的利率、更好的按揭還款能力、更高的借貸額度，再加上現在推出的首次購房者擔保計劃——所有這些因素都在累積需求，」蒂勒解釋道，「我們看到過去幾個月里，開放看房活動和拍賣當天的參与度都相當高。我認為春季拍賣市場仍將相當活躍且競爭激烈。我們看到拍賣數量和掛牌房源數量開始上升，但絕對沒有超過需求水平。」
02
上半年全國農地價格下跌 交易數量跌至歷史新低水平
澳洲農地的今年上半年價值出現下降，與過去十年的上半年價格上漲趨勢背道而馳，市場條件也創下了歷史新低的銷售量。
大金山銀行（Bendigo Bank）最新的全國農地價值報告顯示，2025 年上半年農價格下降了3.8%。
儘管全國農地價格下跌3.8%，但南澳飆升15.8%，新州也增長1.3%。
氣候涼爽的塔州是全國最有價值的農田和牧場的所在地，那樣的農地價格暴跌20.1%。
上半年全國平均農地價格為每公頃為9885元。
大金山銀行的報告表明，過去十年土地價值的整體上漲降低了購買農場的吸引力。
2025 年上半年農田銷售量創歷史新低，僅進行了3104起農地買賣交易。
大金山銀行發言人希基（Sean Hickey） 表示，買家對利潤率緊縮持試探態度。
他說：「農地價格中位數的小幅下降，標志著自2013 年以來，農地價格在次上半年下滑。」
希基指出，土地所有權的整合和經濟環境低迷導致2025 年前六個月的銷售數量創下3104 起的歷史新低。
與住宅抵押貸款持有人一樣，農民希望澳洲儲備銀行能夠伸出援手降息。
希基表示：「最近利率的緩解略微提高了借貸能力，並使市場情緒有了切實但溫和的改善。」
「然而，包括化肥、燃料和勞動力在內的農業投入成本仍明顯高於兩到三年前，季節性條件仍然是當前環境下影響買家意願的更大因素。」
希基表示，對未來幾個月銷售和價值改善的樂觀情緒可能會體現在牲畜市場的提振和近期降雨量的改善中。
該數據也可能因南澳、西澳和北領地等價格較低的州和領地的農地銷售數量高於平均水平而產生偏差。
從全國範圍來看，二十年來農田同比增長了7.2%，各州和領地農土漲幅大致相同。
03
達爾文成全國最熱投資地點 回報率雖高需關注潛在風險
房地產顧問公司Empower Wealth的董事總經理金斯利說，達爾文的成長是由投資者主導的，州際買家積極追逐更高的收益率，達爾文是過去十年表現最差的市場之一，已經沉寂了十多年，現在強勁的租金收益率加上非常有限的供應，再加上新政府積極推動北領地首府的商業發展和擴張，所有跡像都表明達爾文將成為一個具有強勁表現潛力的市場，而事實也確實如此。
Oliver Hume房地產集團首席經濟學家貝爾說，儘管達爾文房地產規模較小，但價值成長仍優於其他首都城市，總回報率在所有首府城市中最高，為20.6%，儘管近期房價強勁上漲，但達爾文的房屋中位價只有558,595元，這使其仍是首府城市中最實惠的市場之一。
Cotality數據顯示，達爾文的房價在第三季錄得最高漲幅，達到5.9%，年增長率也達到12.9%，租金增幅同樣全國最高，為4.2%，年均漲幅為7.6%，至每周租金中位數687元。自2月以來，達爾文的總租金收益率在各首府城市中收窄幅度最大，不過6.47%的總租金收益率仍是各首府城市中最高的。
達爾文9月底待售房屋數量比平均水平低53%，銷售量確仍然高於平均水平，凸顯了需求與供應之間「明顯的不平衡」，這也加劇了價格上漲的壓力。
貝爾說，現在雖然所有首府城市的空置率均低於趨勢水平，但達爾文的空置率創歷史新低，遠低於全國平均水平，凸顯了當地市場租房市場的嚴重稀缺。
Hotspotting總監賴德說，達爾文今年表現突出，其可負擔性、資源行業的潛在需求以及租賃空置率的收緊，共同推動了購房者的購房緊迫感，自2024年末以來，這種強勁的上漲勢頭一直在穩步增強，超過了許多南部市場。
不過，專家也警告說，儘管達爾文目前是澳洲回報率最高的房地產市場，並且很可能在中短期內實現更強勁的投資回報，但從長期來看，達爾文住房資本價格增長波動性更大，加上人口外流至其他州和就業增長放緩帶來的一些經濟風險，使其吸引力有所下降，如果投資者追求的是租金收益率，達爾文或許是最佳選擇，但如果追求的是資本增長，那可能並非如此。
04
美國酒店巨頭精選酒店集團將長住型酒店品牌引入澳大利亞
美國酒店業巨頭精選酒店集團（Choice Hotels）正將其長住型連鎖酒店品牌 「主居套房酒店」（MainStay Suites）引入澳大利亞 —— 這是該品牌首次走出北美市場。精選酒店集團表示，此舉旨在填補澳大利亞住宿市場的空白，滿足 「飛入飛出」（注：指短期赴偏遠地區工作、定期往返的勞動者）工作者及遷居家庭（主要在偏遠地區）的住宿需求。
這家紐約上市公司正與澳大利亞本土服務式公寓運營商 「澳大拉西亞長住酒店集團」（Extended STAY Australasia）展開合作。該運營商由奎斯特酒店（Quest）創始人保羅・康斯坦丁努（Paul Constantinou）運營。作為合作內容的一部分，澳大利亞三個州的 7 處物業將進行品牌重塑，啟用新的合作品牌。
澳大拉西亞長住酒店集團位於維多利亞州丘區（Kew）的一處物業，將更名為精選酒店集團旗下品牌。
合作期間，澳大拉西亞長住酒店集團將繼續負責酒店的日常運營；精選酒店集團則會將這些物業納入其集團平台，包括接入集團旗下覆蓋 7100 多家酒店的客戶忠誠度計劃。
精選酒店集團亞太區首席執行官特倫特・弗雷澤（Trent Fraser）表示，2022 年初集團調研澳大利亞住宿市場時，發現長住型住宿領域存在空白 —— 而該領域正是集團在美國增長最快的業務板塊。
「所謂長住型住宿，指的是滿足客人平均 5 至 8 晚、有時甚至 30 晚以上的住宿需求，」 弗雷澤向《澳大利亞金融評論報》表示，「將主居套房酒店引入澳大利亞，將強化我們在當地的市場布局，同時為我們的增長戰略和國際業務拓展提供支持。」
「我們很自豪能為企業差旅人士、政府出行人員以及項目制工作者提供量身定製的住宿方案，讓他們能連續住宿數周、數月甚至更久，同時無需犧牲舒適度與便利性。」
保羅・康斯坦丁努于 1988 年創立服務式公寓運營商奎斯特酒店，並於 2021 年離開該企業，目前擔任澳大拉西亞長住酒店集團董事長。
「我們正在打造可供特許經營者、潛在特許經營者接手的業務，同時也在與開發商合作，」 康斯坦丁努表示。
「我們為長住型旅客提供了一種便捷舒適的選擇，作為傳統酒店的替代方案，」 他說，「在我們認為這些業務已具備特許經營條件前，將由我們負責運營。本質上，我們將成為澳大拉西亞地區這些酒店的運營商。」
「在長住型住宿領域，這或許是首批引入國際品牌的合作之一 —— 如今投資者可以投資國際品牌相關的住宿業務了。」
他指出，自 20 世紀 90 年代初以來，長住型住宿的需求就一直保持旺盛。
「長住型住宿的需求仍在增長，目前這一趨勢尤為明顯，因為『合同工』（我們通常這樣稱呼這類群體）的數量大幅增加，」 康斯坦丁努說，「現在許多為大型企業工作的員工需要在全球各地調動，他們屬於全球差旅人群。」
「維多利亞州仍有大量業務機會，該州正在推進眾多基礎設施建設項目，因此需要引入大量海外勞工。」
弗雷澤表示，主居套房酒店品牌的擴張機會，很可能來自現有物業的改造升級，而非新建酒店；兩家公司將繼續聚焦澳大利亞主要的偏遠地區門戶城市及郊區市場。
「關鍵在於了解需求所在 —— 旅客集中在哪些地方、這類住宿在哪些區域有明確的需求，」 他說。
弗雷澤還提到，2032 年布里斯班奧運會及殘奧會舉辦前的住宿需求也在他們的關注範圍內，因為集團 「已發現該領域存在嚴重的住宿供給不足問題」。
長期為酒店業者提供交易與開發諮詢服務的迪恩・德蘭斯菲爾德（Dean Dransfield）表示，澳大利亞優質長住型住宿存在供給短缺，填補這一需求缺口蘊含著商業機會。
「目前市場上有很多低服務水平的長住型住宿，類似愛彼迎（Airbnb）模式的房源 —— 客人自助入住、退房，基本無需人工服務，」 德蘭斯菲爾德說。
「在澳大利亞，許多服務式公寓的平均入住時長與酒店客房相近，因為這些公寓多位於市中心，被用作傳統酒店的替代選擇。」
「因此，在這兩者之間，存在一個空白市場 —— 即提供更高服務水平的長住型住宿。」
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