11月15日清空率｜房價紅線已劃定！低於這個價的房子正瘋狂上漲
房市行情
10月份異常強勁的房價上漲與聯邦政府”5%首付計劃”的擴展同時發生。 該政策使符合條件的首套房購房者能夠獲得低首付的住房貸款，且無需支付貸款機構抵押保險。從10月1日起，該計劃的名額和收入資格限制被取消，變為無上限，並且該計劃相關的大部分區域房價上限也得到了提高。與5%首付計劃相關的新房價上限如圖1所示。
10月份，全國房價上漲了1.1%，是自2023年5月以來最快的月度增速。但自2月份首次降息以來，月度漲幅已經在加速，同時季節性和低水平的待售房源也支撐了房價。
估值低於該計劃新上限的房產在10月份的表現確實優於市場，但這種情況已經持續了一段時間，因為還款能力和可負擔性限制日益鼓勵高收入買家轉向低價值市場板塊。在大多數市場中，這種超額表現的程度也處於歷史範圍內。在一些市場中，低於計劃門檻的房產價值出現了更顯著的增長，這表明了局部市場的影響。這些市場包括悉尼的理想區域（北部海灘、北悉尼和霍恩斯比、東部郊區）和墨爾本（內東部），以及廣受歡迎的區域中心：寬灣、中央海岸和吉朗。
Cotality房價指數是根據單個房產層面的價值估算構建的，從而可以靈活地衡量不同地理區域和價值區段。在本研究中，我們生成了新的指數，追蹤高於和低於5%首付計劃相關的新的、本地化價格上限的房產價值。這些指數是在全國、各首府城市和地區，乃至SA4子市場層面生成的。該系列數據可追溯至2009年12月。
10月份，估值落在5%首付計劃價格上限範圍內的住宅上漲了1.2%，而估值高於上限的住宅上漲了1.0%，差異為22個基點。正確看待這一差異很重要。近兩年來，低價值房產的表現大部分時間都優於高端市場。
在獨立屋和單元房市場之間，估計價值低於價格上限的獨立屋的 outperformance 比單元房更大。全國範圍內，價值低於上限的獨立屋當月上漲了1.3%，比價值高於上限的獨立屋高出32個基點。估計價值低於上限的單元房則表現出19個基點的溢價，漲幅為1.0%。對這兩個市場而言，這種超額表現從歷史上看都相對強勁，獨立屋處於第84百分位，單元房處於第85百分位。
首府城市和地區除霍巴特和首都領地外，每個城市的低於價格上限的房產價值在10月份的資本增長都高於高於上限的房產。這些差異的百分位排名在悉尼（88%）、珀斯和達爾文（均為85%）略高。墨爾本和布里斯班的差異也高於70%，但仍完全處於歷史範圍內。
在地區市場中，維多利亞州、西澳大利亞州、南澳大利亞州和昆士蘭州10月份低端市場的超額表現尤為強勁，增長差異處於歷史結果的前30%。但有趣的是，低於該計劃新價格上限的房產價值的超額表現在前一個月甚至更強，這表明還有其他因素在推動中低端市場的價值。
也許最令人驚訝的是，新南威爾士州地區房價高於和低於上限的部分均出現了1%的增長。對於新南威爾士州來說，1%的增長是不尋常的，該州在10月之前的2025年裡，月均漲幅僅為0.4%。
低於價格上限的房產價值超額表現最強的市場，是高端住房市場中的低價值區域和熱門區域中心的混合體。墨爾本內東部的子市場位居榜首，該地區價格上限以下的房屋價值上漲了1.7%，比高於95萬澳元的房屋價值0.4%的增長率高出130個基點。這一差異在與高於95萬澳元房產價值的對比中，處於最大的9%之列。
同樣在名單上的還有悉尼高端市場中較低價值的區段，北部海灘價格低於150萬澳元的房產上漲了0.9%，而該市場高端房產的價格持平。吉朗和中央海岸在超額表現方面也位列前十，它們也是適用該計劃首府城市房價上限（分別為95萬澳元和150萬澳元）的地區。圖5顯示了10月份價格上限以下房產價值超額表現最強勁的前10個市場。
達爾文也在名單上，在這個市場，低端房屋價值的超額表現可能由其他因素解釋，例如投資活動的增加，投資者也瞄準了價值相對較低的房產。重要的是，達爾文是少數幾個在10月1日未上調5%存款擔保計劃價格上限的地區之一。達爾文只有19%的郊區的獨立屋中位價低於60萬澳元的價格上限。
數據顯示，10月份，在大多數地區，價格上限以下的房地產市場出現了更強勁的增長。然而，歷史增長趨勢表明，在5%首付計劃擴展之前的近幾個月，這種情況就已經在發生。很難確定因果關係，但擁有這種視角是有用的。同樣值得注意的是，擴展計劃的全部影響可能還為時過早，無法完全體現在價格增長上，這些數字值得隨著時間的推移進行複審。最終，5%首付計劃的擴展只是影響中低端市場強勁增長的眾多因素之一。
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