澳洲最大的住房行業機構表示，如果要讓單身、拿平均工資的人買得起房、還貸也不吃力，全國還需要額外增加190萬套新住房。
根據住房產業協會（Housing Industry Association，簡稱HIA）的測算，這一規模的新增住房，相當於全國現有住房存量的16%。在此情況下，全國平均房價約77.4萬澳元將下跌40%，單身買家年薪約10.6萬澳元時，其房貸支出才能控制在稅前收入的30%以內。
不過，這完全是理論推演，HIA假定這額外的住房可以「立刻」供應市場，也沒有把實際建房所需時間里新增人口和額外需求算進去。
HIA首席經濟學家Tim Reardon表示，這次測算凸顯了澳洲住房缺口有多大，而現實是，全國連每年24萬套新開工都很難做到，更不用說在五年內實現120萬套新建住房的目標。
他說：「做到每年24萬套新開工只是第一步，之後還得繼續往上沖。這有點像美國前總統約翰·肯尼迪說的，要在十年內把人送上月球。這是個雄心勃勃的目標，但聯邦政府追求這個目標是對的，也能讓各級政府非常清楚方向。」
澳洲住房需求快速增長，背後有多重原因：人口增長、移民增加，以及本地居民對居住空間「越住越大」的偏好。
例如在新冠疫情期間，家庭規模縮小、大家更希望擁有獨立空間，就推高了對住房的需求。
家庭人數減少在技術上會增加住房總需求，但由於可負擔性太差，這一趨勢基本已經逆轉。
牛津經濟澳洲公司（Oxford Economics Australia）高級經濟學家Maree Kilroy說：「家庭結構只要稍微有點變化，就足以逐步推動整體住房需求，但家庭人數已經從疫情時的低點一點點回升。」
「即便未來家庭規模繼續變大，也就是多人合住的情況增加，我們的住房可負擔性問題依然不會自動消失。」
這190萬套新住房的測算，假定當前房貸利率為6.13%，房價按全國平均A$773,803計算。按目前情況，要讓每周稅前收入A$2032的家庭，也就是年收入約十萬澳元把房貸支出壓在稅前收入30%以內，需要1.7個「平均工資收入者」一起還貸才行。
獨立研究中心首席經濟學家、前澳洲央行研究員Peter Tulip估算，住房存量每增加1%，住房成本會下降約2.5%。要讓房價回落40%，讓單身平均收入者也能「買得起」，就意味著需要190萬套新增住房。
公寓市場的前景正在改善。HIA最新數據預測，在經歷連續三年的低迷后，隨著買家逐漸接受更高價格，多戶型項目的開發即將回升，再次變得具有經濟可行性。
這個行業遊說團體預計，從現在起三年內，公寓、聯排別墅和半獨立式住宅等多戶型項目的新開工，將比截至今年6月的一年內增長三分之一，從69,265套增至91,948套。
這一漲幅明顯高於整體新開工的增幅。HIA預計，全國新建住宅從2025財年的109,836套，到2028年將增至124,664套，漲幅約14%。這也反映出一些特定因素正在把買家推向公寓和高密度住房。
到2030年，附屬或連棟住房每季度的新開工量將接近獨立屋的水平，HIA預計。
《2025年春季澳洲前景報告》指出，人口增長正在推動需求；既有住宅價格持續上漲，土地供應受限，也把更多買家推向更高密度的居住方式。「多戶型項目的新開工在過去近十年一直疲軟，預計從2026年開始會出現扭轉。」
多戶型開發的反彈將首先由昆州領跑。昆州在三個大州中增幅最大，新開工預計將跳漲近45%。多戶型新開工數量預計將從2025財年的12,323套，增至2028年的17,840套。
在布里斯班，當地開發商兼建造商Brook Monahan表示，他主打的高端公寓售價在過去兩年裡上漲了35%，漲幅遠高於同期15%的建造成本上漲。
Mosaic Property Group董事總經理Monahan說：「市場已經慢慢接受了一些新的價格『高水位線』。越來越多的人開始習慣，在昆州東南部好地段，一套高品質兩到三居公寓是什麼價格。」
他表示，公司在布里斯班半島區Kangaroo Point開發的一棟17層公寓樓，目前已動工半年，項目包括128套公寓以及底層一家大型Woolworths超市。
該項目已售出約95%，平均售價為每平方米兩萬澳元。
Monahan說：「大部分單位是在去年聖誕節前後，以及今年年初在圖紙階段就賣掉的。到現在為止，價格應該又上漲了至少10%。」
不過，並非所有買家都願意為此買單。Monahan指出，要讓更「親民價」的高密度項目具備開發可行性，未來三年售價仍需每年上漲8%至9%，前提是建造成本在此期間的年漲幅不超過6%至7%。
他也警告，昆州東南部市場仍潛伏著風險。過去五年，一波建築行業破產潮已經席捲該地區，多家新加入的開發商試圖藉機搭上需求和高房價的順風車。
他說：「現在有一批新玩家進入市場，他們未必有足夠經驗或業績記錄，卻想接手一些相當複雜的大項目。這很可能讓現在隱藏的風險在未來幾年集中爆發。」
作者來源：REA
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