澳洲房東慘了，成本大增！澳洲多地房價開始翻倍
01、澳洲近200個區五年內房價翻倍
過去五年，澳洲近200個區的房價翻了一番多，其中昆州的區領跑榜單，有93個地區房價增幅超過100%。
Domain最新房價報告的數據顯示遠離CBD的區吸引力有所上升。
南澳的Davoren Park曾被稱為阿德萊德最貧困的郊區之一，這裏五年內房產價值增長了近200%。
雖然昆州房價翻倍的區數量最多，但南澳在過去五年中房價也顯著上漲——增長超過150%的九個區中，有六個位於南澳。
Domain高級經濟學家Joel Bowman表示這種轉變「引人注目」。
他告訴SBS新聞：「我認為很難將南澳稱為可負擔的。」
「我會說現在在阿德萊德買房比在墨爾本更貴。」
阿德萊德北部Playford地方政府區域內的十個區在過去五年中房價翻了一番多。
其中最顯著的增長是Davoren Park，五年內中位房價增長了192.5%。
緊隨其後的是鄰近的Elizabeth East增長了175.3%；Elizabeth Park增長了167%；Elizabeth Downs增長了165.2%；Elizabeth Vale增長了157.1%。
最後，阿德萊德Onkaparinga地區的Hackham West房價增長了152.8%。
西澳也成為房價中位數上漲的主要貢獻者，45個區的房價在五年內翻了一番。
珀斯東北部的Swan和西南海岸的Rockingham房價翻倍的郊區數量最多。
昆州的Jacobs Well年增長率為39.6%，五年內房價增長了141.4%。同期該州近100個區的房價翻了一番。
在澳洲各地，增長最快的郊區集中在曾經價格可負擔的地區。
Bowman表示相對的可負擔性是城鎮「低價」區移民增加的關鍵驅動力。
他說：「特別是在昆州、西澳和南澳，增長最大的地區是那些房價遠低於該州典型中位價的地區。」
Bowman提到了距離悉尼市中心33公里的Blacktown North的Colebe。
「那裡的房產價值在五年內增長了180%以上。」
對於這些區的房產所有者來說，這份報告預示著他們的資產將獲得豐厚回報。但對於租房者和有抱負的購房者來說，情況則大不相同。
全球房地產信息和分析公司Cotality最近的一份報告發現住房負擔能力「全面惡化」。
Cotality研究主管Eliza Owen表示：「對於首次購房者來說，這些指標相當令人失望。」
「收入水平與房價之間存在巨大的差異，這表明能夠進入市場的人群發生了結構性轉變。」
Domain的數據也揭示了負擔能力問題：Davoren Park的中位房價現在為55.5萬澳元，而最新人口普查顯示該地區家庭周收入中位數僅為1161澳元。
類似的負擔能力差距正在澳洲各地的區上演。
Owen說：「房價與收入之間出現了這種巨大的差距。」
「這無疑表明在房地產市場，貧富差距正在擴大。」
Bowman表示雖然某些區的房價增長「令人鼓舞」，但租房者或打算搬遷的人將不幸面臨更高的價格。
他指出，墨爾本正在成為那些尋求可負擔性的人的選擇。
Bowman說：「有早期跡象表明人們正在湧向墨爾本。」
「在疫情期間，我們有很多人離開了墨爾本，但我們已經開始看到這種趨勢逆轉，因為與以往相比，這個城市變得便宜了很多。」
Bowman提到了對「生活方式移民」日益增長的興趣，這始於COVID-19疫情期間遠程工作的廣泛普及。
人們開始渴望在沿海或區域地區擁有可負擔的房屋，而不是受制於昂貴的城市生活方式。
他說：「向遠程工作的轉變確實使鄉鎮地區受益。」
「增長最大的區中，超過八十個位於鄉鎮地區，而不是首府城市的內環。」
「我們看到的另一件事是緊張的租賃市場。這些地區人口的激增導致澳洲各地的空置率創歷史新低。低空置率正在推高這些房地產價格。」
Bowman預計房價只會上漲。
他說：「總體而言，我們預計房價將上漲6%。」
支撐這一預期增長的是今年看到的低利率，加上擴大的首次置業者計劃，Bowman表示這將導致更多購房者進入市場。
他預計該計劃將導致房價上漲，特別是在「通常較便宜的地區」。
Bowman說：「總而言之，由於生活方式移民、遠程工作、負擔能力轉變和競爭加劇，我們看到了顯著的增長。」
02、上漲1萬澳元：澳大利亞房東被告知現在就要提高成本
澳大利亞房東在預計為期10年的租金上漲周期中，到2035年將獲得每年1萬澳元的意外之財，這將對租戶產生巨大影響。
但隨著全國領先的房地產投資者遊說團體呼籲房東儘可能提高租金以應對政府加重稅收，以及一項全國性的住宅建設計劃，一場戰鬥正在逼近，旨在遏制租金上漲。
SQM Research創始人路易斯·克里斯托弗預測，明年澳大利亞各大首都的租金將上漲2-4%。
克里斯托弗先生表示，墨爾本可能會更低，預計維多利亞州首府將上漲1-3%，因為該州政府目前為租戶做的貢獻超過其他首府。
其他城市的漲幅可能更高，布里斯班預計增長3-5%，霍巴特預計增長6-10%。
但這一數字不太可能維持在這個水平，SQM預計2026年全國將建成18萬套新住宅——這應比近年來更好地應對人口增長。
全國範圍內，聯邦政府正推動建造120萬套新住房，以應對全國住房可負擔性危機——儘管遠未達到五年計劃第一年所需的24萬套。
如果歷史性規範持續，澳大利亞租戶到未來十年末可能每年多付1萬澳元。
儘管如此，克里斯托弗先生指出，大多數較大的澳大利亞租賃市場與消費者物價指數的表現相當接近——接近2.6%，與儲備銀行的通脹目標區間一致。
「疫情應該會恢復到疫情前的水平，這會隨著時間成為現實，」克里斯托弗先生說。
展望未來，這一趨勢將導致全國平均每周650澳元的房租膨脹至830澳元，將租戶的年租金從33,800澳元拉升至近44,300澳元。
這些單元並沒有帶來太多緩解，如今典型的單元每周花費居民630澳元，十年末租戶每年可能比現在多出10,166澳元。
在悉尼，租房每年多花12,909澳元，12個月內多花12,102澳元。
2035年，布里斯班租戶的房屋和單元租金將比現在高出10,250至10,500澳元，而珀斯居民也可預期漲幅達到五位數。但兩城市的房屋租賃市場將更具挑戰性，霍巴特的典型趨勢可能上漲9359澳元，阿德萊德則可能上漲9843澳元。
在地方層面，租房成本每周1000澳元的郊區數量預計將從全國目前的418個幾乎增加到2035年的1193個。
雖然增加建築應能幫助防止租金大幅上漲，但克里斯托弗先生仍建議租戶如果負擔得起，買房會更好。
「如果你有機會作為首次購房者進入，你應該認真考慮，」克里斯托弗先生說。
「是的，市場明年會回升，但我認為轉為首次購房者的租戶情況比那些留在租戶的更好，我認為短期內不會改變。」
澳大利亞房地產投資者委員會主席本·金斯利表示，他們正在建議全國的會員和所有房東追求遠高於CPI的租金上漲。
金斯利先生說：「當空置率較低的條件時，我們鼓勵我們的PICA會員和所有房東在土地市場條件允許的情況下，將租金提高4-5%。
「讓他們的投資恢復正常。如果政府繼續加稅並增加成本，我們將進一步建議5-6%。
「我們認為這是一個非常合理的回應，以獲得目前我們未能獲得的投資回報。」
PICA 2025年會員調查今年收到約900份回復，其中65%表示他們能夠轉嫁過去一年面臨的額外成本不到10%。
不包括利息，近270家表示成本上漲了11-20%，160家則增加了21-40%。
雖然漲價對租戶來說難以承受，但金斯利先生警告說，如果租金跟不上房東成本，收益率下降過低，越來越多的人會選擇出售，並將資金投入更安全的財富增長方式。
03、布里斯班聖誕購房潮來襲！買家激增25%，房產售出速度快近一周
據RealEstate網站11月30日報道，最新分析顯示，布里斯班購房者正搶在年底前出 手，導致買家群體激增高達25%，房產中位上市天數從34天縮短至28天。
來自PRD Real Estate的最新分析發現，買家群體在年末幾個月增加了多達25%，許多交易在幾天之內就完成。
銷售主要來自首次購房者和低收入買家，75萬澳元以下房產的銷售激增，而150萬澳元以上房產的銷售則明顯下降。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo博士表示，她的團隊通常在假期期間看到諮詢量和轉化率上升20%至25%，而今年的增長幅度比2024年更大。
她說：「我們看到大量首次購房者表示，他們希望儘快完成交易，儘早進入市場。」
「有些人是因為預計2026年可能加息，有些人則希望在聖誕節和學校假期前安排好財務。」
REA的數據分析顯示，布里斯班的房產出售速度比年初快了近一周。
2025年以來，全市房產的中位上市天數減少了6天，從1月至2月的34天降至目前的28天。
截至11月23日的最新季度數據顯示，布里斯班的成交率為56%，較前一季度的52%上 升，也高於再前一季度的39%。
Ray White Collective的經紀人Ben Osborne將這些新買家稱為「疲憊型買家」。
他說：「他們整年都在找房，多次錯失心儀房產，現在決心終於買下一套房，結束漫長的搜尋。」
「隨著家庭和專業人士希望搬遷，在新年伊始住進理想地點，或提前為孩子即將在布里斯班入學做準備，諮詢量正在上升。」
Osborne表示，這正是當前市場在年末表現強勁的幾個原因之一，尤其當賣家準備好迎接消費高峰時。
他說：「那些準備充分、展示效果良好的房產往往能迅速吸引真正有意向的買家，從而在年底最後幾周也能取得理想的銷售結果。」
Mardiasmo表示，這種購房行為在新冠疫情之後急劇上升，當時市場在價格和交易活動上都出現了爆炸式增長。
她說，與2022年和2023年相比，現在房貸和購房金融服務的廣告明顯增多，更多人正在利用政府新的首次購房補助。
她說：「現在比以往任何時候都更注重在聖誕節前重新貸款、理清財務狀況，我知道有些買家擔心銀行的貸款審查標準會變得更嚴格。」
04、房價是收入 8.2 倍！澳洲年輕人買房只剩三條路
更多首次購屋者在一個難以負擔的房市中，選擇搬離城市、先買投資房（而不是自住房），或依靠父母提供高達 100 萬澳元的現金資助。
雖然一項擴大后的聯邦政府計劃允許買家用 5% 的首付購房並廣受歡迎，但有些買家仍難以找到自己負擔得起的房產。
本周，根據 Cotality 的研究，全國住房可負擔性達到有記錄以來最糟水平，典型澳洲住房的價格飆升至家庭收入的 8.2 倍。
Cotality 發現，典型家庭可負擔的房價與典型住房實際價格之間有 近 30 萬澳元的差距。
典型的賣家可以獲得剛超過 30 萬澳元的賬面利潤，研究機構表示，賣家最近的資本增值可能會被重新投入房地產市場，用於升級住房或幫助子女購房。
Cotality 澳洲研究主管 Eliza Owen 本周表示：「這些價格來自收入以外的某些地方。僅靠收入已經不足以進入市場，因此如果你碰巧來自富裕家庭，或獲得某種財富意外之財，這會讓一部分人在進入房地產市場時比其他人更有優勢。」
MortgageWorks 總監 Anthony Roddy 注意到，家庭為首次購房者提供的資助金額比十年前更大。
他說：「十年前，大額贈與大概是 15 萬或 25 萬澳元。現在看到 50 萬到 100 萬澳元的贈與已經一點也不罕見。」
自從政府上個月提高了該計劃的房價上限以來，他一直在為多名使用澳洲政府 5% 首付計劃、併購買高於先前上限房產的客戶處理申請。
他指出，越來越多被價格擠出的買家選擇先購買投資房、而在自己喜歡的地點租房，也就是 rentvesting。「我從未見過像現在這麼多的案例，」他說，「我的客戶有很多都是這樣做的。」
Shore Financial 執行長 Theo Chambers 表示，隨著租金上漲導致難以存錢，昂貴的房貸又迫使家庭縮減開支，買家對住房可負擔性的壓力「比以往任何時候都大」。
他說：「如果需要犧牲假期一陣子，如果需要減少外出吃飯，或減少購買有機食品，他們都會願意這麼做。」
他表示，自從取消收入上限后，5% 首付計劃的興趣增加。此前，該計劃僅開放給收入低於 12.5 萬澳元的單身者，或收入合計低於 20 萬澳元的夫妻。現在，只要房價在規定上限內，首次購房者無論收入多少都能使用該計劃。
他說：「不僅 150 萬澳元的價格上限帶來了變化，取消收入上限的影響甚至更大，特別是在悉尼。很多收入高於先前門檻的人想買房，但又需要使用這項擔保。」
他表示，來自父母的現金贈與很普遍，金額從 2 萬到 50 萬澳元不等。
父母也會提供高達 10 萬澳元的資助，幫助已擁有住房的年輕家庭升級住房。
Equilibria Finance 董事總經理 Anthony Landahl 表示，客戶會考慮一些妥協方案，例如搬離原本地區或居住在較小的房型，如聯排別墅而非獨立屋。
他說：「人們正在搬往不同區域，他們被都市區的房價排擠出去。許多買家被他們想進入的市場直接價格淘汰。」
他指出，在過去三到六個月中，選擇 rentvesting 的買家明顯變多。
他說，現在更多買家可以使用 5% 計劃，但也有些人尋找的房子仍高於上限，因為住房價格太高。這使得要存到 20% 的首付非常困難，因此更多父母加入協助。
他說：「我們有時會看到 10 萬或 15 萬澳元的資助，為的是讓子女能避免支付貸款保險，只是為了讓首付夠用。這些金額並不小。」
他說：「無論你是想買第一套房還是升級住房，可負擔性正在成為巨大的挑戰。人們現在做出的選擇與幾年前非常不同。」
他說：「『我負擔不起在這座城市生活，我要搬到別的地方』，或『我負擔不起買自住房，我決定先買投資房』，這些對話比幾年前常見得多。」
*以上內容系網友YOYO丫米自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。本站系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。