買房更難了
終於，澳洲正式對房地產泡沫出手了！
澳洲審慎監管局（APRA）最新正式宣布：
將首次對住房貸款實施債務收入比（DTI）設上限限制，
作為宏觀審慎工具的一部分，意在遏制風險貸款的持續增長。
根據新規：銀行發放的新住房貸款中，DTI超過6倍的比例不得超過20%。
該限制將分別適用於自住型房貸和投資型房貸。
目前，約10%的投資型房貸DTI超過6倍，且這一比例正逐漸上升。
相比之下，自住型房貸中超過6倍的僅佔4%，這一比例保持穩定。
其中還包括參加政府5%首付計劃的借款人。
APRA表示：從整體來看，這項限制短期內不會對借款人的信貸獲取能力產生實質影響，
因為目前大多數銀行距離20%的上限尚有較大空間，
只有少數銀行在投資型貸款方面接近這一門檻。
該規定也不適用於自住者的過渡性貸款（如換房期間的過橋貸款）以及用於購買或建設新房的貸款。
APRA主席John Lonsdale稱：這項舉措得到了其他監管機構的支持，包括澳洲央行。
這是自2018年以來，監管機構首次重新啟用宏觀審慎政策。
此次干預背景，是今年來隨著利率回落、信貸增長回升以及房價上漲，高風險貸款活動有所增加。
尤其是投資者相關的高DTI貸款顯著上升。
根據APRA 10月底發布的數據顯示：截至6月底，投資者房貸總額在過去12個月內增長6.7%，達到7670億澳元。
澳洲統計局的數據顯示：投資者貸款佔總房貸的38%，自2022年以來一直高於平均水平的33%。
Lonsdale表示：如果我們發現宏觀金融風險顯著上升，或者貸款標準明顯惡化，
我們將考慮採取進一步措施，包括專門針對投資者的限制。
舉例來說：一位年收入為16.67萬澳元的借款人，如申請100萬澳元貸款，其DTI即為6倍。
根據官方統計：2025年第二季度中，DTI超過6倍的新發放貸款總額為93億澳元，佔新貸款總額的7%。
APRA表示：如果未來高DTI貸款比例逐漸接近20%上限，該限制將發揮防火牆作用，
預計對投資者影響更大，因為他們通常的DTI水平高於自住買家。
事實上，DTI超過6倍的貸款一直是APRA高度關注的風險指標。
2025年6月季度數據顯示：DTI在4至6倍之間的貸款總額達到至少六年來的最高水平，
超過670億澳元，占所有貸款的近一半，
而DTI超過6倍的貸款也在逐步上升。
雖然當前的93億澳元數據遠低於2021年和2022年高峰期的水平，
但彼時的官方利率接近零，大幅提升了借款能力，因此不能簡單對比。
央行在10月發布的《金融穩定評估》中指出：投資者貸款雖然歷史上違約率較低，但相比自住型貸款，在嚴重房市下行時面臨更高風險。
這是因為投資者更容易因預期房價下跌而拋售房產，畢竟那不是他們的主要住所。
值得一提的是：紐西蘭央行早在2024年7月就已對自住及投資用途的住宅貸款實施DTI限制。
而在2014至2018年間，APRA也曾對投資者貸款實行一系列宏觀審慎措施。
包括2014年底宣布的投資貸款年增速不得超過10%，
以及2017年初實施的只付息貸款佔比不得超過30%的限制。
後者於2018年12月被取消。
這些限制出台時，背景也是貸款增長過快、房價和家庭債務水平居高不下。
此次APRA再度出手，顯示出對房地產市場潛在金融風險的再度警惕。
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