離譜！悉尼房價差距擴大，各地經濟分化顯著，購房者更難上車
01
悉尼房價差距再擴大，購房者更難往上車
悉尼獨立房子與公寓之間的價格差距創下紀錄，讓通往置業階梯的路徑變得更難。
今年9月季度，悉尼獨立房子的中位數價格升至175萬澳元，比公寓中位數84.04萬澳元高出108%。
這是自Domain Group在1993年開始統計以來最大的差距。
從2011年至2021年的十年間，獨立屋相對公寓的溢價平均約50%，但如今已翻倍。
傳統上，想買獨立房子的悉尼人會先從公寓入手，再換到有院子的房子。但KPMG城市經濟學家朗斯利（Terry Rawnsley）警告，房價差距越拉越大，使這種「以小換大」的策略更難成功，特別是在位置好的城區。
他說：「房產爬升階梯的每一級都被拉得越來越開。連通過公寓邁向獨立屋的路徑都變得更難。」
Rawnsley指出，隨著獨立屋與公寓的差距擴大，會改變人們未來的住房選擇。
有些家庭會長期住在公寓但減少生育；有些會搬到遠離工作中心的便宜郊區；也有一些會離開悉尼，轉往更便宜的市場。
Domain首席研究及經濟學家鮑威爾（Nicola Powell）指出，過去十年悉尼公寓中位數只漲了18%，但獨立屋漲幅達67%。
她說：「表現差距非常大。這也說明悉尼人對獨立屋的熱愛有多深。」
鮑威爾預測，悉尼獨立屋中位數將在2027年初升至200萬澳元。
房價差距擴大也與獨立屋供應減少、公寓供應增加有關。過去二十年悉尼住宅開發類型持續轉變。
人口普查顯示，悉尼獨立屋佔比從2011年的61%降至2021年的56%；同期公寓佔比從26%升至31%。
為增加中高密度住房供應，新州政府正全面改革規劃法規。
朗斯利表示，公寓供應增加讓其價格漲幅受到抑制。「悉尼推出越來越多公寓，因為市場有需求；但獨立屋卻越來越稀缺，搶房的人越來越多。」
與澳洲其他城市相比，悉尼的獨立屋溢價更高。全國八大首府城市裡，獨立屋中位數價格僅比公寓高75%。
儘管近期公寓漲幅低於獨立屋，但Domain數據顯示，9月季度悉尼仍有63個城區公寓中位價超過一百萬澳元（交易少於50宗的城區不計入）。
Barangaroo以450萬澳元遙遙領先，其次是Darling Point（295萬澳元）、Milsons Point（217萬澳元）及Double Bay（193萬澳元）。
9月季度有三個城區的公寓中位價首次進入「百萬俱樂部」：Crows Nest（漲11%至120萬澳元）、Paddington（漲9%至105萬澳元）及St Ives（漲4%至101萬澳元）。
在成交量超過50宗的城區中，悉尼公寓最便宜的是Mount Druitt，中位價為42萬澳元。
02
數據顯示悉尼各地經濟分化顯著 四大收入區劃凸顯生活成本壓力不均
悉尼的經濟鴻溝依然顯著，據數據顯示，整個城市可被清晰劃分為四個不同的經濟區域：超高財富群體、高收入群體、中等收入悉尼以及低收入群體。
來自國家經濟與產業研究所（National Institute of Economic and Industry Research）的數據同時顯示，西悉尼居民受到生活成本危機的衝擊更為嚴重，該地區的多個地方政府轄區在食品、住房與公用事業等基本必需品上的支出占其總收入的比例更高。
數據顯示，這裏的許多居民在年底時儲蓄不足其總收入的10%，使其更容易在面對金融衝擊時陷入困境。
在總收入方面，悉尼出現了四類經濟群體：第一類：超高財富群體
包括Mosman、Woollahra 和Waverley 等地區，家庭平均凈收入超過25 萬澳元，在部分地區甚至高達40 萬澳元。他們將約14% 的收入用於住房，每年可儲蓄近19%。
第二類：高收入群體
年收入20 萬至25 萬澳元，涵蓋Lane Cove、North Sydney、Randwick 和Hornsby 等地區。他們每年將約17% 的收入用於住房，同樣可儲蓄近19%。
第三類：中等收入悉尼
這類群體反映了悉尼大多數家庭的狀況，年家庭收入15 萬至20 萬澳元，包括Inner West、Sutherland、Canada Bay、Camden、Ryde、Burwood 與Parramatta 等地區。他們將約17.5% 的收入用於住房，儲蓄略高於15%。
第四類：低收入群體（低於15 萬澳元）
包括Penrith、Blacktown 和Liverpool 等地區。居民在住房上的支出超過收入的19%，每年僅能儲蓄約10%。
其中受衝擊最嚴重的三個地方政府轄區是Fairfield、Canterbury-Bankstown 和Cumberland。當地居民的平均收入為全市最低，卻需比其他地區多支出最多9% 的收入用於住房。
這些地區因此比悉尼其他區域更深刻地感受到生活成本危機，賬單和各類支出進一步壓縮了他們本已有限的收入。
畢馬威（KPMG）城市經濟學家Terry Rawnsley 表示，這份數據提供了一種新的視角來理解悉尼，他說，這不是關於地圖上的地理界線，而是關於不同收入群體的人住在哪裡。 」
他指出，許多地區的財富與繁榮深深綁在悉尼的住房市場上，而住房也是造成財務壓力的主因。
數據顯示，住房支出在悉尼各地區之間的差距最大，無論從金額還是占收入比例來看均如此。
在Mosman 和Woollahra，平均收入超過40 萬澳元，當地居民僅將不足12% 的收入用於住房。
而在Fairfield（26.7%）、Canterbury-Bankstown（23.26%）和Cumberland（21.95%），居民平均收入不足10.5 萬澳元，但住房支出比例遠高得多。
在其他必需品如食品、醫療和交通方面，西悉尼居民也承擔更高的收入佔比支出。該地區在食品上的支出占收入的8.35%，醫療5.38%，交通9.98%；而其他地區分別為7.88%、5.04% 和9.49%。
整體而言，悉尼居民平均儲蓄約15% 的年收入，而Ku-ring-gai、The Hills 和Lane Cove 等地區的儲蓄率超過20%。
相較之下，Cumberland（3.97%）、Fairfield（4.60%）和Canterbury-Bankstown（5.42%）的儲蓄率居全市最低。
Rawnsley 指出，這一點是理解生活成本危機如何影響西悉尼社區的關鍵，他說，關鍵在於人們應對衝擊的財務緩衝。如果在所有支出后僅剩下約4%-5% 的收入，顯然處於財務壓力中，任何意外開銷都可能帶來巨大壓力。
這些數據來自2023-24 年度，涵蓋酒類、通訊、娛樂、外食以及其他商品與服務的支出。
智庫西悉尼研究中心首席經濟學家Neil Perry 表示，數據揭示了西悉尼居民面臨的障礙，而這些障礙抑制了該地區的繁榮。他指出，提高收入的有效方式是促進就業機會，他說，要提高收入，人們需要更多且質量更高的工作，並且是他們能夠取得的工作。西部居民的機會不如東部的居民，他們可能具備同樣的技能，但沒有同樣的關係網，無法獲得相同等級的工作。因此他們的技能未被認可，也未被同等重視。
03
國際生難找房陷入灰色地帶 租金高昂保障不足易受剝削
隨著國際學生人數激增，「住宿荒」正將許多新來留學生推向法律保障不足、空間擁擠、條件惡劣的非正式住房市場。
最新研究報告和媒體採訪顯示，隨著疫情后國際學生返校潮湧，對學生專用宿舍（PBSA）的需求急劇上升，租金高昂，且床位有限，供應遠趕不上需求。
新州國際學生佔澳洲國際學生總數的38%，但PBSA的床位比例卻只有八分之一，是全國最低的，巨大缺口迫使大量留學生不得不轉向「共享屋」、「寄宿屋」、甚至是以轉租、二房東方式運作的供應商，這些住宿往往處於法律與租賃規範的「灰色地帶」，保障不足。
來自巴西的阿德里娜說，她在悉尼求學期間，因等不到PBSA 床位，又遭超過50 次私人租屋拒絕，最後只好租住在一處由私營公司管理的所謂「學生住房」，租住了悉尼內西區一處房產16個獨立單間中的一間，每周租金約450澳元，屋內很多霉斑、塗料剝落、水管漏水、煙霧警報器故障等問題層出不窮，而她和多數住客都是沒有租屋歷史的國際學生，「根本不敢抗議」，因為一旦提出要求，就可能被立即驅逐，最後，由於屋況實在太惡劣，她被迫透過Facebook Marketplace找到一個短租套房。
由於缺乏租屋記錄和穩定收入，加上語言、法律知識不足，國際學生往往成為「最容易被剝削的一群」，許多人即使清楚自身權利，也因擔心驅逐、失去落腳處，選擇忍氣吞聲，而依賴國際教育中介建議的准學生還可能會被誤導，對澳洲的住房狀況產生錯誤的認知。
另一項調查發現，現在有留學生甚至被迫與兩三名陌生人共住一室，陽台、車庫、客廳都被臨時間隔成「卧室」，有46%的受訪者沒有正式租約，37%以現金支付租金，也就是說若屋主扣押押金或任意驅逐，租客幾乎無法獲得任何法律保障。
法律援助機構紅坊法律中心（Redfern Legal Centre）的資深律師指出，這些房產的租賃協議內容往往含糊、模糊責任，甚至允許房東繞過租戶法令，「既不公平，也不合法」。
另一重要問題是，過去校方提供宿舍與支援，現在卻更多仰賴私人市場，對學生住宿的「照顧責任」大幅下降，導致不少學生陷入無法獲得足夠支援的困境。
面對日益嚴重的學生住房荒，專家與倡議團體呼籲政府、高校與房屋行業儘快行動，增加真正可負擔、受法律保障的學生宿舍，並強制要求為國際學生提供住屋教育與租賃權益資訊，解釋租客權利，同時還應設立緊急住宿或過渡性住房方案，供無法立即租屋的學生臨時使用，並加強對頭租公司與非正式住宿提供者的監管，防止剝削與違法操作。
04
昆州東南人口增速高於全國 新房供不應求面臨上漲壓力
最新分析顯示，儘管供應短缺導致房價上漲，到2032年布里斯本奧運會舉辦之際，昆州東南部的人口預計仍將達到450萬人，2036年，昆州東南部的人口更是將高達500萬人。
畢馬威會計師事務所（KPMG）對澳洲統計局數據的分析表明，過去五年，昆州東南部的人口增長高達2.2%，高於1.5%的全國平均水平。
而隨著人口和就業的持續成長，昆州的經濟總量已突破2,000億澳元。
畢馬威城市經濟學家羅恩斯利說，除了來自達爾文和凱恩斯等州內人口遷入，超過22,000人從生活成本高昂的悉尼、沉悶的墨爾本或其他小城市湧入昆州東南地區。
不過並非所有人都湧向布里斯本，超過一半的人口成長發生在州首府以外的地區。過去五年，黃金海岸新增居民6.8萬人，Logan和Beaudesert增加6.1萬人， Ipswich增加5.16萬人，陽光海岸增加4.75萬人。
羅恩斯利說，長期以來，我們看到布里斯班的內城區房價越來越高，越來越多的人被迫搬到Ipswich和Logan等新興地區。
2021年，麥克尼科爾夫婦從布里斯本搬到Ipswich，擁有了更大的房子和更大的空間飼養馬匹。
他說，搬到Ipswich后，可以把工作之餘的愛好結合起來，可以一方面仍然在市區工作，通勤距離在合理範圍內，生活所需觸手可及。另一方面還擁有了更寬敞的空間、舒適的生活方式、更多的寧靜，以及生活所需的一切。
不過，Cotality的數據顯示，11月布里斯本公寓價格已經上漲2.2%，獨立屋價格上漲1.8%，過去12個月房價累計上漲12.8%，房屋中位數已達1,015,767澳元，位居全澳第二，僅次於悉尼。
羅恩斯利說，過去三年，隨著昆州房價的持續上漲，從悉尼遷往布里斯班的人口流動已經開始放緩。
研究主管伊歐文說，房價上漲的部分原因是購屋能力和投資人需求，以及供應量偏低，過去12個月，公寓價格上漲約5%，而獨立屋價格上漲8%，這表明布里斯本的情況有些特殊，這或許是因為更多購房者將目光投向公寓市場，目前新房供應顯然跟不上需求，房價持續面臨上漲壓力。
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