12月06日清空率｜2025澳洲房市上演「驚天逆轉」，但好戲快到頭了？
房市行情
澳大利亞住房市場在2025年實現逆轉，儘管面臨嚴峻的負擔能力和生活成本壓力，但年初至今的增長率仍達到7.7%，超過了十年平均水平。
Cotality的年度《最佳之最》報告詳細梳理了全國範圍內房價上漲最快、租金回報率最高或入市門檻最低的郊區，揭示了引領今年市場復甦的板塊。全國住宅價值預計將以至少8%的漲幅結束2025年。柯達利澳大利亞研究主管伊莉莎·歐文表示，這一結果突顯了市場在艱難開局後轉向之迅速。
“2025年初，市場承受了巨大壓力。負擔能力觸及歷史高位，還貸能力緊張，價格增長趨於平緩。但隨後出人意料的強勁反彈隨之而來，利率下調、通脹緩解以及供應有限重新點燃了市場競爭，”歐文女士說。
三次降息、5%首付擔保計劃擴展以及持續低迷的掛牌房源共同推動了市場復甦。截至11月，住房市場已連續三個月錄得至少1%的月度增長，總市值達到12萬億澳元的新高。
歐文女士指出，這種轉機在低價值市場和那些買家能夠迅速對更有利的信貸條件作出反應的地區最為明顯。”供應緊張意味著即使需求不大也會給價格帶來上行壓力。更便宜的市場加速最快，因為對於應對更高生活成本的買家來說，這些市場仍在可負擔範圍內，”她表示。
悉尼高端市場仍是價格領導者
2025年，悉尼的高端郊區獨樹一幟，進一步拉大了優質區域與全國其他地區的差距。
Point Piper領跑全國，獨立屋中位價為1730萬澳元，單元房中位價超過310萬澳元。其次是Bellevue Hill、Vaucluse、塔Tamarama和Rose Bay等老牌富人區。
歐文女士表示，悉尼高端市場的韌性與其他地區的負擔能力壓力形成鮮明對比。”負擔能力約束是2025年的一個決定性特徵，但高端市場繼續按照自己的周期運行。這些郊區對借貸成本和掛牌趨勢的敏感度要低得多，這解釋了為什麼它們的表現常常與整體市場背道而馳。”
Mosman以全國最高的獨立屋銷售總額位居前列，229筆交易總額達15.8億澳元，這凸顯了即使在還貸能力緊張的年份，高端市場的交易規模依然可觀。
低價值郊區漲幅最大
2025年，西澳大利亞州在獨立屋價值增長方面佔據主導地位，其中Kalbarri上漲40.2%至515,378澳元，其次是Rangeway（32.2%）和Lockyer（32.0%）。
單元房市場也出現了類似的趨勢，強勁的漲幅集中在昆士蘭州的中等價位地區，如Cranbrook（上漲29.3%）和Wilsonton（上漲26.9%）。
歐文女士表示，這些市場的表現凸顯了在借貸能力受限時期，負擔能力所扮演的角色。”低價值地區為那些有能力償還抵押貸款的買家提供了入市機會。一旦降息開始傳導，那些價格仍有上漲空間的地區的需求就迅速升溫。”
“投資者是西澳和昆士蘭州市場需求的一個特彆強勁的推動力，這些地區面向投資者的新增抵押貸款份額分別達到38.3%和41.1%。”
截至年底，達爾文以17.1%的漲幅在首府城市中位居榜首（2024年表現平平），與布里斯班和珀斯一同成為澳大利亞表現最佳的三個首府城市。
首府城市中獨立屋增長最快的郊區是珀斯的Mandogalup（上漲33.0%至944,609澳元）。達爾文幾個外圍郊區也表現強勁，其低於60萬澳元的更溫和入市門檻支撐了較大的價值增長。
獨立屋最可負擔的首府城市郊區集中在霍巴特大區周邊，包括Gagebrook、Herdsmans Cove和Bridgewater，中位價均低於45萬澳元。對於單元房買家而言，阿德萊德和達爾文的郊區提供了最佳性價比，中位價從阿德萊德Hackham的不到25萬澳元到達爾文Karama的328,416澳元不等。
區域市場：最大漲幅與最顯著下跌
西澳和昆士蘭的強勁上漲與其他一些地區性區域的下跌形成對比。
新南威爾士州的Millthorpe獨立屋價值下跌11.6%，北領地的Tennant Creek下跌10.5%。同時，幾個單元房市場錄得年度下跌，包括South Hedland（下跌14.1%）和Mulwala（下跌11.8%）。
歐文女士表示，這些差異反映了供應水平、人口流動和本地化需求的不均衡背景。”一些地區仍然受益於相對的可負擔性和緊張的租賃條件。另一些地區則正在適應早期的快速增長期或當地經濟活動的轉變，”她說。
礦業城鎮收益率最高
在西澳主要的資源走廊和昆士蘭部分區域，租賃需求依然堅挺。供應受限、就業基礎強勁以及短期勞動力流入，共同促成了全國最高的收益率。
Pilbara地區的Newman提供了最高的獨立屋租金收益率，達12.6%，這反映了與鐵礦石運營相關的需求。靠近Goldfields礦帶的Kambalda East緊隨其後，收益率為12.2%，得益於鎳和黃金開採活動。
單元房收益率甚至更高，South Hedland以17.8%的收益率領先全國，Newman為14.3%，Pegs Creek為13.2%，原因是公寓存量有限，工人需求穩定。
位於Karratha的Pegs Creek，年內獨立屋租金上漲了23.5%；Rockhampton City的單元房租金則躍升了21.1%。
2026年：制約因素將塑造市場
預計2026年市場狀況將更為克制，因為借貸能力、負擔能力和信貸評估將對需求構成限制。
全國掛牌房源仍比五年平均水平低18%，新住房竣工量繼續落後於家庭構成數量，維持了在2025年支撐市場走強的結構性失衡。
歐文女士表示，單憑這種失衡不足以推動明年的同等增長水平。”供應依然緊張，但需求環境正在發生變化。通脹預期已被上調，利率預期也隨之調整，家庭面臨更嚴格的借貸評估。即使在庫存水平較低的情況下，這些因素也可能抑制買家活動。”
“低價值市場可能仍然表現突出，因為它們對信貸約束的敏感性較低，但與2025年相比，整體增長可能會更加溫和。”
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