全國主要首府城市的初步拍賣清空率降至去年同期以來的最低水平。
隨著市場對短期內降息的預期逐漸消退，買家情緒明顯趨於觀望。上周，僅有63.5%的拍賣房產成功成交。
這一結果較前一周68.2%的初步清空率大幅下滑近5個百分點，進一步印證了自9月中旬以來已開始顯現的市場降溫趨勢。
當時，春季集中上市的房源數量大幅增加，為市場提供了充足供應。
目前，無論是拍賣數量還是清空率都已開始同步回落。上周共有3238套房產進入拍賣環節，低於此前一周的3427套季節性高點。
在悉尼，上周約1100套房產參加拍賣，初步數據顯示其中僅61.5%成交，低於前一周的65.2%。
墨爾本的表現略好，初步清空率為65.5%，但同樣不及前一周68.6%的水平。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，拍賣房產數量在未來一段時間內仍將持續回落。
「隨著節日季臨近，拍賣活動將進一步降溫，下周預計僅有約2880套房產參与拍賣，而在截至12月21日的一周內，拍賣數量可能會大幅降至約1200套。」他說。
在其他規模較小的首府城市，市場表現也明顯轉弱。
布里斯班的初步清空率單周暴跌超過16個百分點，降至54.7%，為今年5月以來最低水平；阿德萊德的初步清空率同樣下降逾14個百分點，至70.3%。
清空率隨房源數量下降
首次置業者需求成少數亮點
悉尼地產中介公司BresicWhitney首席執行官Thomas McGlynn表示，雖然臨近年底，拍賣房產數量的回落屬季節性常態，但清空率同步走弱並不尋常。
「每年這個時候市場都會放緩，通常拍賣數量下降反而有助於支撐清空率，」他說。
「但目前清空率本身並不強，這使得市場進入一個較為微妙的階段。一些業主正在選擇將掛牌的房產撤回，並計劃明年再重新上市。」
不過，McGlynn並不認為售房業主的處境會在短期內明顯改善，至少在真正出現降息之前仍難言樂觀。
「目前買家在選房時非常挑剔，」他說。「在利率沒有下降、生活成本依然高企的背景下，買家不願輕易妥協，這很可能導致下周清空率繼續下行。」
SQM Research創始人Louis Christopher指出，在整體市場趨於謹慎的情況下，首次置業者仍是少數亮點之一，這主要得益於政府的5%首付購房擔保計劃。
「首次置業者市場的活躍度明顯高於整體市場，」Christopher說。「在悉尼和墨爾本，價格較低的房源需求仍有一定支撐，但中端和高端市場明顯承壓。」
在墨爾本Collingwood，一名首次置業者在父母陪同下參加拍賣，以82萬澳元購得一套未翻新的工人小屋（worker』s cottage）。
該房產位於57 Oxford Street，指導價為78萬至85萬澳元。其上一次成交還是在1996年，當時價格僅為11.05萬澳元。
部分高價案例難掩市場降溫
在悉尼的North Sydney，一對年輕夫婦以392.5萬澳元購入一套位於11 Riley Street的維多利亞風格四居室住宅，高於370萬澳元的保留價，並使其成為當地非臨水四居室住宅中成交價位最高的案例之一。
這套房產的上一次易主發生在1995年，當時房主以55萬澳元購入。本次成交價較當年上漲約337萬澳元。
該房源的掛牌代理、Richardson and Wrench的Daniella Rundle表示，這一價格表現令賣家感到十分滿意。
「賣家非常開心，這是一個遠超我們預期的成交結果，」她說。
拍賣師Edward Riley表示，這套建於19世紀90年代的住宅在拍賣過程中競爭激烈，競拍者出價迅速、幾乎沒有猶豫。
「這是一次非常亮眼的成交，」Riley說。但他也指出，市場中多數房產並未取得如此強勁的結果。
他表示，在部分高價成交的「光鮮外表」之下，市場風向其實正在發生變化，隨著年底臨近，整體市場開始趨於降溫。
「我最近參加的很多拍賣其實都很艱難，需要一點一點推進，」他說。
「市場已經不再圍繞『很快會有下一次降息』展開討論。隨著通脹走勢變化，原本對降息的預期，正在轉向利率維持不變，甚至存在回升的可能。」
「買家對降息的期待正在消散，FOMO情緒也逐漸退場。越來越多買家選擇觀望、耐心等待。」
Riley補充說，部分賣家的預期尚未完全跟上買家情緒的轉變。
「買家表現得比較搖擺，可能今天還對某套房子很感興趣，24小時后就完全冷卻下來。但一些賣家依然抱有較高的心理價位。」
「我認為，賣家的認知大概比買家滯后三個月，才逐漸意識到市場已經發生變化。」
「目前仍算是一個不錯的市場，但確實正在收尾階段。買家疲憊了，賣家也累了，大家都準備喘口氣。」
「明年房價或許會出現一定程度的平穩。」
Christopher表示，在通脹數據高於預期、市場開始重新討論加息可能性的背景下，越來越多買家選擇按兵不動。
「觀望情緒正在加重，與春季初期相比，買家明顯更加謹慎，」他說。
「可負擔性始終是核心問題。如果不是因為5%首付政策，很多首次置業者根本不會考慮進入市場。」
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