房價又要漲？！住房面臨重大缺口，悉尼豪宅5500萬，外資進場澳洲房市
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住房目標面臨46萬套缺口！悉尼房價恐暴漲$30萬
隨著澳洲新房供應量嚴重縮水，旨在緩解住房危機的宏偉計劃正面臨挫折。
最新報告預警，住房短缺將直接推高置業成本，未來幾年澳洲家庭或將面臨高達30萬澳元的房價漲幅，「置業夢」正變得愈發遙不可及。
報告預測，澳洲新房供應缺口將超過46萬套，由於未能達成120萬套的建設目標，房價預計將出現六位數的暴漲。
獨立買家代理機構Propertybuyer今日發布的《2026-2030年澳洲房地產市場展望》指出，由於澳洲未能通過增加供應來解決負擔能力危機，新房建設缺口已高達46.2萬套。
這一供需失衡的局面將直接導致全澳房價大幅飆升。
根據聯邦政府主導的《國家住房協議》（National Housing Accord），澳洲目標在2029年年中前建造120萬套新房。
然而，該計劃啟動一年有餘，進度卻遠不及預期。統計局（ABS）的最新數據顯示，在過去12個月內，全澳僅有19.3萬套住房獲批建設。
受此影響，報告預計未來五年內，布里斯班、阿德萊德、珀斯和達爾文的住宅價格（涵蓋公寓、單元房及聯排別墅）將攀升約30%。
這意味著昆州首府的中位價將從目前的101.3萬澳元，到2031年底飆升至131.7萬澳元；阿德萊德和珀斯的漲幅也分別高達27.2萬澳元和28.5萬澳元。
悉尼的市場形勢同樣嚴峻。報告指出，悉尼住宅中位價預計上漲25%，從124萬澳元升至155萬澳元，而獨立屋的均價更將突破222萬澳元。
墨爾本的住宅價值則預計增長約24萬澳元（28%），到2030年底，其獨立屋中位價或將達到140萬澳元。
Propertybuyer創始人Rich Harvey 表示，這種25%至30%的漲幅將進一步加劇社會財富鴻溝，使擁有房產的家庭與無房者之間的差距持續擴大。
他指出，儘管政府此前擴大了首付5%購房計劃，帶動了首次置業者回升，但顯然民眾已經預感到更大的「漲價浪潮」即將來臨。
由於新房缺口巨大，希望在五年內實現「置業夢」的家庭將不得不承擔沉重的額外支出成本。
Harvey認為，未來通過家族財富入市將成為常態，「父母銀行」（bank of mum and dad）將繼續助推房價，而缺乏家庭支持的年輕人買房希望則更加渺茫。
為此，許多人不得不改變策略，轉向中等密度的住宅，或選擇成為「租房投資者」（rentvesters），甚至採取多代同堂的居住模式。
根據統計局（ABS）、澳洲儲備銀行（RBA）等多方數據分析，全澳僅有不到15%的區域有望實現住房協議的目標。
Harvey強調，住房稀缺性已深深植根于系統之中，技能短缺、規劃延誤以及建築成本飆升等結構性問題短期內難以緩解。
Harvey總結道，移民增長與家庭形成的規模持續領先於新房建設，這種產能限制正阻礙開發進度。
隨著人口增長超過可用住房數量，這對租房市場也將產生連鎖反應，尤其是在空置率極低的布里斯班、珀斯和阿德萊德，未來租金增長與房價上漲的勢頭將尤為強勁。
02
揭秘：為何自住買家願多掏10%溢價
房產在賬面上的評估價值與買家心中的分量，兩者之間往往存在巨大的金額差距。
這種超越邏輯的「情感價值」具有一種魔力，常促使買家在關鍵時刻突破自己的預算極限。
據悉，這種由感性驅動的價格差距可能高達5%至10%。悉尼購房代理Penny Vandenhurk認為這一估算十分合理。
她表示，銷售代理通常會利用「長期持有」的邏輯，引導買家關注房產在長時間跨度下的價值，從而淡化對當下高昂價格的敏感度。
Pattas表示，自住買家通常更容易做出情感決策，他們更關注個人滿足感，以及街道風格、房產規模所帶來的社會地位。
相比之下，投資者為了確保資本增值和收益率，必須保持冷靜，通過對比銷售數據和計算回報率來驅動決策。
「自住買家會問：『這處房產給我的感覺如何？我喜歡這個廚房嗎？』」Pattas解釋道，這些元素對個人而言具有極高的情感價值，但在冷冰冰的市場評估中卻不一定佔有分量。
在競爭激烈的拍賣場中，買家為感性買單的情況屢見不鮮。由於「錯失恐懼症（FOMO）」作祟，現場緊迫的氛圍常讓買家覺得多付幾萬澳元也合情合理，因為他們擔心再也遇不到同類型的房源。
Pattas曾製作過名為「火爆拍賣（Hot Auctions）」的視頻系列，他觀察到，拍賣會現場往往能真切捕捉到情感衝動被喚醒的瞬間。
夫婦間互相注視以尋求支持的神情，正是拍賣行用來推高成交價的關鍵情感反應。
不過，支付情感溢價並不總是負面決策。Vandenhurk認為，這通常是買家的一種自覺選擇。
她舉例稱，曾有客戶為了滿足特殊需求，願意支付高出評估價4%的溢價。她指出，如果是為了長期自住而非短期炒作，為理想房產支付適度的情感溢價是完全可以接受的。
值得注意的是，儘管情感難以量化，但銀行的貸款審查系統卻十分客觀。Pattas警告稱，如果合同價格遠超銀行評估值，買家可能面臨必須補足資金差額或支付額外保險的困境。
他解釋道，銀行通常以估值和合同價中的較低者來確定放貸額度。這種機制實際上發揮了「安全網」的作用，能有效防止買家在衝動之下背負超出市場承受能力的債務負擔。
歸根結底，購房代理的角色是在買家的激情與務實之間尋找平衡。
Vandenhurk強調，愛上一處房產並無大礙，但關鍵是要對公平市場價值有清晰認知，並確保自己在財務決策上能夠心安理得。
03
悉尼豪宅$5500萬掛牌！歷經7年打造，窗外就是海港
坐落在悉尼港岸邊的一處奢華住宅，歷經7年的設計與施工，才蛻變為如今這這座將古典與現代完美融合的莊園。
莊園主體是一棟原始的反戰爭風格房產，自1938年由首位業主建成以來，僅有兩任主人，第一任業主在此居住近70年。
現任業主，也就是第二任主人，他們進行了整修與擴建，決定保留原有建築，並將其作為新現代部分的中心基點。擴建部分通過一條玻璃走道與原建築相連。
這座名為「Otahki」的豪宅目前由Forbes Global Properties的Ken Jacobs和Hui Xu掛牌出售，指導價為5500萬澳元。
土地估值約3000萬澳元，佔地面積達4389平方米，整個莊園由3塊地合併而成。
Jacobs表示：「業主於2005年購買了第一塊地，在接下來的18個月又收購了兩處相鄰物業。」
「隨後他們開始了為期7年的設計與施工，打造了這座非凡的莊園。」
據Jacobs介紹，業主曾在東區及下北岸尋找符合年輕家庭與生活方式需求的住所，但未能找到理想房產，因此決定自行建造。
該莊園佔地超4.7萬平方英尺，從街道一路延伸至悉尼港濱，設有泳池、涼亭、碼頭、登岸台階以及船屋。
Jacobs表示，這是一個完整的居住組合，具備成長型家庭及高管式生活所需的全部元素。
他說：「街道層設有一座翻新過的複式建築，可供賓客或駐場員工居住，同時保持主屋的私密性。」
住宅的設計包括柔和的弧形牆面、精心挑選並慢速熟化的美國橡木、大面積玻璃牆與門，延伸至日式風格的戶外花園，同時可盡覽港灣與城市天際線的絕美景緻。
Jacobs還表示，根據2024年1月完成的工料測量估算，目前的建築成本為4480萬澳元，而含土地在內的重建總成本至少為7480萬澳元。
主屋設有5間卧室、8間浴室及一個寬敞的中央廚房，並配有可通過外部樓梯進入的私人辦公翼樓。
獨立的賓客住宅為家庭、訪客或員工提供了充足的住宿空間。
除了一個海濱健身房、第二個標準游泳池、秘密圖書館、壁球場和一個酒窖外，還有一個提供全套餐飲服務的廚房。
04
歐洲資管巨頭加碼布局澳大利亞保障性住房市場
法國巴黎銀行資產管理公司（BNPP AM）—— 這家管理著約 2.8 萬億美元資產的歐洲頂級資管機構，正積極尋求在澳大利亞租賃住房市場的更多投資機會，且將重點瞄準保障性住房領域。
這家歐洲巨頭對租賃住房市場的濃厚興趣，與澳大利亞本土多數資管機構的投資策略形成鮮明對比。後者的投資重心仍集中在寫字樓、零售物業、工業地產等傳統板塊，以及建成即售型住房項目。
Isabelle Scemama目前擔任BNPP AM全球另類投資主管，掌管著規模約 5200 億美元的投資組合。在她看來，布局澳大利亞租賃住房市場的投資邏輯清晰且極具說服力。
「我們會先研判各類資產類別，再確定在哪些領域能夠發揮策略優勢。當歐洲投資委員會審視澳大利亞市場時，我們對當地的住宅投資機會 —— 尤其是保障性住房領域 —— 抱有強烈且堅定的信心。」Scemama在接受《澳大利亞金融評論》採訪時表示。
「可以說，所有能讓我們下定決心投資的要素，在澳大利亞市場都已具備，住宅領域的投資潛力尤為突出。」
過去六個月，BNPP AM完成了對另一家歐洲大型資管機構AXA Investment Managers的整合，規模實現大幅擴張。Scemama此前正是AXA Investment Managers另類投資業務的負責人。
正是通過旗下的AXA IM Alts，該資管機構首次試水澳大利亞保障性住房市場 —— 位於悉尼西部Westmead的 400 套公寓項目已於去年竣工。
該項目採用 「市場租金公寓 + 低於市場租金的保障性公寓」 各佔一半的配比模式，目前由St George Community Housing負責運營管理。此外，墨爾本內城區一個包含 100 套公寓的同類項目也已啟動建設。
Scemama表示，這些項目僅僅是布局的開端。她預計，保障性住房將在BNPP AM澳大利亞房地產投資組合中佔據相當大的比重。
「未來，保障性住房投資有望成為我們澳大利亞房產投資組合的重要組成部分。我們對此投資方向信心十足，希望持續投入資本、擴大投資規模，新增資金也將全部投向這一領域。」
「這是我們重點發力的板塊，我們正積極拓展項目渠道，以吸納更多資本注入。」
從整體戰略布局來看，房地產在BNPP AM的另類投資業務中佔據重要地位。過去一年，該機構的投資優先順序排序為私人信貸、基礎設施、房地產、私募股權。
但隨著去年全球利率周期轉向，Scemama指出，在房地產資產價格普遍重估后，其投資收益率已具備較強吸引力，因此房地產有望躍升為該機構的頭號投資選擇。
房地產投資的另一大利好因素是供應短缺。受疫情影響，過去三年建築業發展受限，導致各房地產細分領域均面臨供應緊張的問題。
「當前市場具備多重有利條件：可觀的投資收益率、供應短缺催生的租金上漲潛力，尤其是在歐洲市場，降息預期正在升溫。疊加可獲取的融資支持，這些因素都將推動投資增值。我認為，一年後我們再回顧時會發現，房地產將重新躋身最受青睞的資產類別行列。」Scemama說。
儘管去年末澳大利亞通脹水平高於預期，市場對利率走勢的預判也隨之突變，但這並未削弱Scemama對澳大利亞市場的信心。
「利率走高的預期或許會延緩市場的初步復甦進程，但房地產資產價值進一步下跌的可能性不大。」 她表示，「在充滿不確定性與波動的市場環境中，房地產的創收能力至關重要。收入增長將繼續成為資產跑贏大盤的核心驅動力，多重有利因素支撐下，我們對住宅市場的投資信心絲毫未減。」
Antoine Mesnage負責統籌BNPP AM在澳大利亞的投資組合。他曾主導歐洲地區的保障性住房投資項目，且成效顯著。他指出，澳大利亞上市市場中，機構投資者對租賃住房領域的關注度相對較低。
他表示，儘管投資保障性住房需要做出部分讓步，但該板塊憑藉防禦性特徵、抗通脹能力以及高入住率，能夠帶來低風險的穩定收益，投資回報表現十分亮眼。
正如Scemama所言：「歸根結底，住宅資產就如同通脹挂鉤債券一般，具備對沖通脹的屬性。」
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