01
比悉尼還高！澳洲一地租金飆升，創下歷史新高
昆州租金已創歷史新高，且沒有降低的跡象。布里斯班和偏遠地區的租金現已達每周670澳元，其中一個城市的租金甚至比悉尼還高。
黃金海岸的租金已高達每周850澳元，年租金超4.4萬澳元，比悉尼每周760澳元的租金中位數還高。
昆州租金中位數為每周670澳元、每年約3.5萬澳元，意味著租房支出已佔許多家庭超三分之一的收入。
布里斯班的租金中位數在去年第四季度上漲3.1%，2025年全年上漲6.3%，鞏固了該市作為澳洲租金最緊張市場之一的地位。
REA Group高級經濟學家Anne Flaherty警告，整個州短期內難見緩解。
她警告稱：「布里斯班的房價和租金上漲速度遠遠超過人們的工資。結果是，人們如今在住房支出上花費的稅後薪資比例，比幾年前高出許多。」
最新數據顯示，那些過去被視為可負擔的地區如今已不再如此。黃金海岸的租金上漲6.3%，季度上漲2.4%，其價格已高於布里斯班。
在凱恩斯，租金季度上漲4.2%，全年上漲8.7%，至每周625澳元——年度增幅為2600澳元。
Townsville的租金同樣上漲2600澳元，季度上漲1.9%，但全年暴漲10%，至約每周550澳元。
Flaherty指出，租金壓力正成為常態而非例外。
她說：「如果使用超收入的三分之一支付租金，那就處於租金壓力狀態，但如今這對許多家庭來說已是常態。」
就連傳統上被視為「更可負擔」的公寓租賃市場也不復存在。布里斯班公寓租金在過去一年上漲8.3%，漲幅高於獨立屋的6.2%，因為租賃需求集中在內城區——那裡是大部分租賃房源的所在地。
她表示，這種壓力是由住房長期供不應求與強勁人口增長共同推動的。
「除非出現重大轉變，否則一切跡象都表明市場會更貴。在住房供應出現實質性改善之前——這將需要數年時間——租賃市場將持續艱難且高價。」
她同時表示，市場上出現了一線希望，投資者活動開始回升，最終可能增加租賃供應。
此外，政府的新5%首付計劃也可能幫助租房者轉為有房者，從而釋放租賃房源——但這取決於他們是否購買原投資物業。
Flaherty還表示，雖然租金增長不太可能回到2022年和2023年那樣的極端水平，但預計價格將在整個2026年繼續上升。
她說：「租金預計仍會上漲，只是速度會比前幾年放緩。」
02
建築成本季度回升 年度漲幅創歷史新低
最新數據顯示，儘管建築成本年度漲幅跌至歷史新低，但季度漲幅卻出現大幅回升。
數據與分析公司Cotality發布的 2025 年第四季度科德爾建築成本指數（CCCI）顯示，澳大利亞全國建築成本出現顯著上漲，而其 12 個月漲幅則跌至 20 余年以來的最低水平。
這份于 1 月 21 日（周三）發布的指數報告指出，全國建築成本季度上漲 1%，創下 2025 年以來最強勁的單季漲幅；與此同時，年度漲幅則跌至 2002 年 3 月以來的最低值。
2025 年 12 月季度，建築成本環比上漲 1%，遠超同年早些時候 0.4%、0.5% 和 0.6% 的溫和漲幅，延續了 2024 年末的上漲勢頭。
截至 12 月的年度漲幅從 2024 年底的 3.4% 放緩至 2.5%，遠低於新冠疫情前十年 4.7% 的平均漲幅。
Cotality研究總監Tim Lawless指出了當前市場的雙向作用態勢，他表示，儘管短期壓力正在累積，但從整體來看，建築成本漲幅仍處於罕見的溫和區間。
「有明確跡象表明，12 月季度建築成本增長勢頭回暖。不過，即便出現這一輪迴升，住房建築成本的年度漲幅仍處於歷史最低位，遠低於疫情前十年 4.7% 的平均水平。」 他說道。
本次季度漲幅回升，是繼 2024 年加息潮後市場出現的又一波上漲；目前供應鏈已呈現企穩跡象，但住房建設項目排期卻因需求激增而承壓。
西澳大利亞州（WA）和南澳大利亞州（SA）以 1.2% 的季度漲幅領跑全國。
西澳的漲幅較 9 月季度的 1.3% 略有回落，而南澳的建築成本則大幅攀升，遠超第三季度 0.5% 的漲幅。
與此同時，昆士蘭州、維多利亞州和新南威爾士州的漲幅均低於疫情前的正常水平，這也反映出，在建築項目積壓問題加劇的背景下，市場建材供應日趨緊張。
2025 年全年，澳大利亞住房審批量總體呈上升趨勢，但維多利亞州和塔斯馬尼亞州卻逆勢下跌，這也表明兩地的住宅建築市場仍面臨諸多挑戰。
結構性木材價格結束了近期的平穩走勢，出現顯著上漲，進而帶動其他品類木材及水泥板產品價格走高。
Cotality建築成本估算經理John Bennett表示，結構性木材產品價格出現 「上行波動」，與上一季度 「保持平穩」 的態勢形成鮮明對比。
Bennett補充稱，本輪價格上漲的動力還來自薪資上調以及相關法規調整帶來的連鎖反應。
「本季度內，公平工作委員會（Fair Work）的年度最低工資調整政策正式生效，進一步推高了勞動力成本及相關費用。」
1 月 19 日（周一），澳大利亞建築大師協會（Master Builders Australia）首席執行官Denita Wawn在接受 2GB 電台《財經新聞》節目採訪時表示，建築項目交付量不足的問題，與持續存在的勞動力短缺危機密切相關。
她強調，要實現聯邦政府在《全國住房協議》（National Housing Accord）中設定的目標 —— 在五年內（2024 年 7 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日）建成 120 萬套新房，澳大利亞每年需完成 24 萬套住房的建設任務。
「這是一個龐大的數字，但也是解決本國住房危機所必須達成的目標。具體來說，我們每年需要建成約 24 萬套住房。」 她說道。
Wawn指出，澳大利亞上一次實現這一建設規模是在 2012 年，當時新增住房供應中有 50% 來自高層公寓。
「澳大利亞上一次在全國範圍內達成這一建設量是在 2012 年。值得注意的是，當年新增住房的 50% 為高層公寓，而目前高層公寓在新增住房中的佔比僅約 40%。」
「要達成年度 24 萬套的建設目標，我們必須大幅提高高層公寓的建設規模。」
Wawn特別指出，技術移民勞動力的缺口令人擔憂。她提到，疫情前，移民勞動力占建築行業用工總量的 20%，但在過去五年間，這一比例已降至 5%。
「我們在移民勞動力引進方面嚴重不足。我們也清楚，當前系統存在壓力，而且公眾擔憂，大量引進移民會加劇住房危機。」
「但我們認為，必須重點引進那些能夠參与住房建設的技術移民，以此緩解當前住房市場的供應壓力。」
「澳大利亞正與全球各國爭奪國際人才。加拿大、英國等許多國家都推出了技工專項簽證通道，而我們沒有，相關申請流程也十分繁瑣。」 她說道。
Wawn表示，澳大利亞需要設立 「技工專項快速簽證通道」，以吸引更多外籍建築工人入境；同時，她主張聯邦政府應擴大太平洋島國勞工計劃（Pacific Island Workers Scheme）的覆蓋範圍，將非持證技術工種納入其中。
Wawn指出，目前住房項目的建設周期已從疫情前的 7-9 個月延長至 12-14 個月；過去五年間，受持續勞動力短缺的影響，建築成本已暴漲 45%。
「這意味著勞動力成本不斷走高，而建築工地每停工一天，項目的整體成本就會隨之增加。」
「政府必須動用一系列政策工具來解決供應端的問題。當前市場需求十分旺盛，制約行業發展的核心因素是供應短缺。」
Bennett對 2026 年建築行業的展望也印證了這一困境 —— 勞動力短缺與建材價格上漲的雙重壓力將持續存在。
「未來一年，建築行業的發展態勢可能將由成本波動、勞動力短缺以及供應鏈調整這三大因素主導。」 他說道。
「供應商的價格調整通知，以及持續存在的技術工種短缺問題，將仍是制約行業發展的主要障礙。」
03
英國億萬富翁豪擲 3500 萬澳元收購西澳 70 萬公頃牧羊場，開啟畜牧業擴張狂潮
澳大利亞最大的肉牛生產商之一Consolidated Pastoral Company（CPC）—— 現由英國億萬富翁Guy Hands控股 —— 以 3500 萬澳元收購了西澳大利亞州一處廣闊的牧羊場Madura Plains。這是該公司在過去一年中一系列重大交易的最新動作，標志著其正加速進軍綿羊和羊毛產業。
CPC首席執行官Troy Setter在接受《澳大利亞金融評論報》採訪時表示：」我們認為，綿羊和羊毛產業未來的增長潛力將超過過去五年左右的水平。長期來看，這是一個值得投身的良好產業。我們將繼續拓展業務規模，提高生產效率。」
這一系列收購始於去年 3 月，當時CPC從MacLachlan家族旗下的Jumbuck Pastoral手中買下了澳大利亞最大的牧羊場Rawlinna Station，此前Fortescue已放棄為可再生能源項目收購該牧場的計劃。Rawlinna位於西澳Nullarbor Plain，面積超過 100 萬公頃。
緊接著在聖誕節前夕，CPC又以約 3.15 億澳元的價格，從億萬富翁零售商Brett Blundy和Armstrong家族手中收購了北領地最大的肉牛場之一Beetaloo Station。
CPC價值 16 億澳元的資產組合包括澳大利亞的 11 個牧場和印度尼西亞的兩個育肥場，總面積超過 550 萬公頃，飼養著 40 萬頭牛。2009 年，Packer家族將該公司以 4.25 億澳元的價格出售給Hands的私募股權平台Terra Firma，隨後Hands及其家族與CPC管理層共同完成了對公司的收購。
出售Madura Plains的是位於南澳大利亞州的家族農業企業CC Cooper & Co，該企業已傳承五代，十年前購入了這處資產。雖然具體出售價格未公開，但熟悉該物業的業內人士透露，賣方最初期望至少以 3000 萬澳元成交。
CC Cooper & Co董事總經理David Seth Cooper表示：」 我們對此次出售結果感到滿意，也很高興看到在家族多年大規模開發和投資后，Madura Plains將迎來新的發展機遇。特別值得高興的是，Madura Plains的團隊將被留任，憑藉CPC在全國範圍內的業務規模和多元化布局，他們無疑將獲得更多發展機會。」
此次交易需獲得西澳政府批准轉讓牧業租約，但已獲得Foreign Investment Review Board（FIRB，外國投資審查委員會）的批准。
該牧場由兩個牧業租約地塊（Madura和Moonera）組成，總面積達 711,638 公頃，可容納超過 6 萬隻綿羊。
負責此次交易的商業代理公司Elders首席執行官Tom Russo表示，儘管澳大利亞將於 2028 年起禁止綿羊活畜出口，但這筆交易顯示出市場對澳大利亞綿羊和羊毛產業的信心。他指出：」這一禁令對西澳綿羊市場的影響尤為顯著，因為該地區是澳大利亞綿羊出口的主要來源地。我們看到許多人對行業前景感到擔憂，受此影響，西澳的綿羊產量已大幅縮減。」
04
澳洲房租再創新高！一家人年入6位數，才能「無壓力」租房，專家：今年還得漲
澳洲七號台1月20日報道，澳洲各大城市的租房壓力正急劇飆升，維持基本生活所需的收入，在六年內的漲幅超過了50%。
據PropTrack最新發布的《租房可負擔性指數》數據顯示，一個家庭若想避免陷入租金壓力，如今年收入需達到$112,667，而六年前僅需$74,533。這一變化讓數百萬家庭瀕臨財務崩潰。
到2026年，租房家庭的年支出預計還將再增加1560澳元，相當於每周多出約30澳元的租金。
悉尼依然是競爭最為激烈的市場。一個家庭若想負擔得起一套中位價水平的獨立屋，年收入需達到約$135,200；而墨爾本和霍巴特的門檻則在$100,500左右。
數據顯示，自2008年有記錄以來，租房可負擔性已跌至歷史最低點，其中新州、塔州和昆州的租金壓力最為突出。即使是仍被視為相對最可負擔的維州，也出現了明顯惡化。
REA Group高級經濟學家Anne Flaherty在接受七號台採訪時表示，這種緊繃的狀況並未緩解。她指出：「截至去年12月，幾乎所有市場的租金都創下歷史新高，而預計到2026年還會再創新紀錄。」
悉尼的租金差距尤為極端。靠近市中心地區，租客每年需要約$216,000才能過上相對舒適的生活；而在城市邊緣，年收入約$112,000即可負擔得起，但在更遠的生活型偏遠地區，支出又會再次攀升。
墨爾本的獨立屋與公寓租金差距最小，僅相差900澳元，這得益於充足的公寓供應量以及高端市中心開發項目，使得公寓租金仍保持競爭力。
Flaherty表示，墨爾本與霍巴特依然是性價比最高的兩座城市。「目前，墨爾本和霍巴特仍是澳洲租房最可負擔的首府城市，但由於塔州的租金增長迅速，預計今年墨爾本將成為全國最可負擔的租房城市，」她說。「在偏遠地區市場方面，南澳的租金仍是最親民的。」
南澳偏遠地區的租金中位數為每周430澳元，而在各大城市中，最可負擔的地帶通常位於離市中心30至40公里的地段——既能避開市區高價，又方便通勤。
Flaherty提醒，許多租客其實在不知不覺中已陷入租金壓力。「一般而言，當租金支出超過家庭稅前收入的30%時，租客就被認為處於『租金壓力』之中，」她解釋道。「如果租客支付全國中位租金——每周650澳元，那麼家庭年收入至少需達到$101,400，才能避免超過這一臨界點。」
她建議租客應保持信息靈通，「了解周邊類似房源的租金水平非常重要，這有助於判斷自己是否支付了過高的租金。」
即便租金增長速度放緩，市場壓力仍將持續。Flaherty表示：「雖然預計2026年租金漲幅會有所回落，但由於空置率依然偏低，加上人口增長帶動需求，租賃市場的緊張狀況仍將延續。」
澳洲的租金中位數已再創紀錄，目前市場正出現分化：部分地區房東仍能繼續提價，而另一些地區則不得不降租以吸引租客。
PropTrack最新發布的《市場洞察報告》顯示，去年第四季度全國租金中位數上漲1.6%，達到每周650澳元，全年漲幅達4.8%。
偏遠地區的租金漲勢仍快于首府城市，同比上漲7.3%，至每周590澳元。
在首府城市中，霍巴特的租金漲幅最高，其次是達爾文和珀斯。悉尼仍是租房最昂貴的城市，每周租金高達760澳元，比墨爾本每年多出約9620澳元。
珀斯和布里斯班的租賃市場尤為緊張，低空置率推高了租金，也進一步抬升了全國平均水平。
Flaherty指出，人口增長與供應不足是推動租金上漲的主要因素，但少數極端緊繃的市場正在扭曲全國整體數據。
Australian Community Housing的首席執行官Mark Degotardi表示，這些數據反映出長期存在的問題——新建租賃住房的建設成本與家庭可承受水平之間的巨大落差。
「我們缺少的是在合適地點、以合理價格建造的合適住房，」Degotardi說，「公寓本應是可負擔的選擇，但如今反而承受著最強的上漲壓力。」
他警告稱，僅僅增加建設數量並不能解決問題。「關鍵在於我們建什麼、建在哪裡，建築成本與租客支付能力之間的差距從未如此之大，尤其是在租金上漲迅速、但開發項目最難以實現盈利的偏遠地區。」
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