加息之下房價仍在上漲，但不同市場走勢正加速分化
在今年2月加息背景下，澳大利亞房地產市場整體仍表現出較強韌性，但不同城市之間的分化愈發明顯。
最新數據顯示，澳洲中型首府城市房價繼續上漲，其中珀斯表現最為強勁，2月房價上漲2.3%，布里斯班上漲1.6%，阿德萊德上漲1.3%。
相比之下，悉尼和墨爾本整體房價基本持平，幾乎沒有明顯波動，呈現出典型的「兩速市場」格局。
儘管如此，悉尼和墨爾本的房價基數依然處於高位，房屋中位價分別接近130萬澳元和83萬澳元。全國範圍內，首府城市整體獨立屋中位價已突破100萬澳元大關。
根據Cotality數據，2月全國房價指數環比上漲0.8%，與1月持平，全國住房中位價達到922,838澳元。
偏遠地區房價繼續上漲，年內增幅為1.1%，而首府城市整體上漲0.6%。
Cotality研究主管Gerard Burg指出，中型城市房價上漲的核心驅動力在於供應緊張。例如，珀斯掛牌房源數量較五年平均水平低48%，布里斯班低31%，阿德萊德低23%。
「買家實際上是在爭奪更少的房源，議價空間被壓縮，從而推動價格持續上漲，」他說。
他還指出，西澳人口快速增長疊加近幾年新建住房不足，使得珀斯市場供需失衡更加突出。
與之形成對比的是，悉尼和墨爾本的供應正在回升，其中悉尼新掛牌房源增加9.7%，墨爾本增加12%。
Cotality研究總監Tim Lawless認為，這可能反映出業主在利率可能進一步上升、市場需求趨弱之前，加快出售節奏。
「在清盤率下降、需求減弱的背景下，賣家正變得更加積極，試圖趕在市場進一步轉弱前完成交易，」他說。
「如果季節性規律延續，復活節前掛牌量還可能進一步上升。」
入門級市場表現矚目
在悉尼市場中，低價房源表現相對更強。這主要受到首次置業者需求推動，尤其是利用聯邦政府5%首付購房計劃的買家。
「這一價格區間的漲幅明顯更強，」Burg表示。
與此同時，加息對高端市場的影響更為明顯，主要由於信貸獲取難度上升。
「我們認為這也是悉尼和墨爾本表現趨弱的一部分原因——市場對加息的承受力較弱。」
「市場對利率的整體情緒自去年10月開始發生轉變，當時也是本輪房價上漲周期的階段性高點，」他說。
類似地，偏遠地區市場同樣表現強勁。由於更多買家尋求更具可負擔性的住房選擇，這些地區房價漲幅在2月幾乎達到主要城市的兩倍。
經濟學家Chris Richardson指出，墨爾本近年來住房建設較為充分，有助於抑制房價上漲，而珀斯則受益於西澳資源行業帶動。
「如果從五年周期來看，珀斯、阿德萊德和布里斯班的表現都非常突出，」他說。
他同時指出，政府的5%首付政策正在顯著推動市場底部價格上漲。
「過去一年，漲幅最大的就是入門級市場。全國範圍來看，這一類房產上漲超過12%，相當於增加了約7.5萬澳元。」
數據顯示，今年2月，價格低於120萬澳元（即房價最低四分位上限）的悉尼獨立屋價格上漲0.8%；而價格處於最高四分位、起點約為230萬澳元的房產價格則下跌0.9%。
Cotality研究總監Tim Lawless表示，這種被整體數據掩蓋的分化，反映出在可負擔性壓力與政策刺激共同作用下，市場正在出現結構性分裂。
從更長周期來看，這一趨勢更加明顯。過去12個月中，悉尼處於價格最低四分位的房產價格累計上漲12.7%，是整個大悉尼地區6%漲幅的兩倍以上。
「目前價格分層之間的差距正在迅速擴大，」Lawless表示，「可負擔性限制正將購房需求不斷引導至更低價格區間。」
對於利率影響，Richardson認為目前僅產生「溫和衝擊」，但如果年中再次加息，市場走勢可能進一步改變。
「如果央行繼續收緊政策，短期預期肯定會發生變化。但這不會阻止2026年房價繼續上漲，只是漲幅將明顯低於2025年。」
年輕家庭困於房源供應不足
墨爾本一套位於Patterson Lakes的四居室住宅上周吸引了大量首次購房者和改善型家庭關注，雖然在拍賣中流拍，但隨後以136萬澳元成交。
Ray White Dandenong中介Mo Zeitouneh表示，目前市場上年輕家庭需求旺盛，但適合的房源供應不足。
「買家通常是在與其他有類似需求的家庭競爭，」他說。
「我們也看到不少買家希望在下一次加息前入市，因為市場對利率走勢存在較大不確定性。」
他還指出，這些買家不僅面臨其他自住家庭的競爭，還需要與投資者競爭。部分投資者因其他城市房價上漲而迴流維州市場，因為這裏相對更具可負擔性。
不過，生活成本壓力也在迫使部分投資者出售房產。
「遺憾的是，一些投資者已經無法繼續持有這些投資物業了，」他說。
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