01
新州擬出台房產新政！拍賣必須公示指導價，違規中介重罰3倍傭金
根據本周將提交議會的最新立法，新州房產賣家將被強制要求公示價格指導。
與此 同時，柯民思（Minns）政府將重拳打擊「低價誘導」（underquoting）行為，違規房產中介最高可被處以三倍傭金的巨額罰款。
根據周日公布的改革方案，中介將被禁止以低於此前已拒絕的書面報價進行廣告宣傳。此外，中介在售樓時必須同步發布一份該地區的同類房產成交案例清單。
此次立法源於《悉尼晨鋒報》和《時代報》此前的深度調查。
調查顯示，悉尼近半數拍賣房產的成交價竟高出指導價10%以上，大批買家在追逐那些根本買不起的房 產時，浪費了大量時間和前期費用。
新州更好監管與公平貿易廳長 Anoulack Chanthivong 指出，通過大幅提高對低價 誘導的處罰，政府旨在確保違規行為不再被視為「經營成本」，而是產生實質性的震懾。
他強調，這些改革將賦予新州公平交易廳更多權力，通過嚴厲的紀律行動和更好的執行工具，保護購房者免受「不道德中介」的侵害，構建公平的市場環境。
目前在新州，房產可在不公示指導價的情況下掛牌，買家需逐一詢問中介。相比之下，維州早在2017年就已實行強制價格指導。
根據擬議的新法，新州中介必須在所有廣告中明確標價或提供價格指導，並附上同類成交案例和當地的中位價。 此外，中介必須嚴格按照更新后的準則計算估計售價，一旦發現此前評估不再合 理，必須立即修正。
本報通過「盲目競價」（Bidding Blind）調查追蹤了悉尼10,772宗交易，發現48%的成交案高出指導價10%以上，甚至有16%的溢價率超過20%。
值得注意的是，新州的改革方案並未強制要求賣家的保留價（Vendor』s reserve，即最低售價）必須與廣告指導價挂鉤。
本報分析了今年319場拍賣，發現至少172名悉尼賣家的底價高於報價範圍上限，部分價差甚至達百萬澳元。
這種做法雖不違法，卻讓買家產生虛假希望。
對此，維州政府已計劃宣布此類行為非法，擬要求中介在拍賣前至少七天披露保留價。
新州的打擊行動將把低價誘導罰款從2.2萬澳元大幅提升至11萬澳元，或中介傭金的三倍（取其高者）。
以一棟200萬澳元的住宅為例，若按2%傭金計算，罰單將從12萬澳元起步，旨在徹底消除違法獲利的動機。
新法其他關鍵措施包括：*嚴懲房托*：拍賣中安排「房托」出價（dummy bidding）的罰款倍增至11萬澳元。
*擴大執法權*：公平貿易局可責令違規中介公開認錯，或要求估價師獨立驗證其價格評估。
*強化職業標準*：對未完成強制性教育培訓的中介處以罰款。
02
澳房市降溫！清盤率創今年新低，加息預期擊退買家
澳洲東海岸住房市場降溫信號頻傳——由於生活成本激增與加息預期雙重施壓，即便待售房源大量增加，潛在買家依然表現得愈發審慎，市場籠罩在濃厚的觀望情緒中。
根據CoreLogic周日發布的數據，截至周六的一周內，全澳共有2871套房產參加拍賣，較前一周激增58%，同比去年也增長了16%。
數據顯示，全澳首府城市的初步拍賣清盤率僅為66.6%，隨著更多結果回傳，該比例大幅縮水至 57.9%。
澳聯儲在上月將利率上調至3.85%后，將於本周二再次召開議息會議。
加之受地緣政治等因素影響而飆升的油價，澳洲消費者的決策變得極其保守。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，目前市場存在極高的不確定性。
她指出，中東局勢引發的油價上漲不可忽視，原本處於「五五開」的加息預期現在看來幾成定局，這種「不確定性的完美風暴」正在深度衝擊購房者的心理。
與此同時，業主們卻在加速入場。
CoreLogic研究總監Tim Lawless指出，下周計劃拍賣的房產數量約為2900套，而這 一數字在復活節前的衝刺階段預計將飆升至4000套左右。
作為澳洲樓市的風向標，悉尼本周計劃拍賣數量年內第二次突破千套大關。
然而，其初步清盤率從前一周的74.3%暴跌至65.1%，錄得今年以來最差表現。
在這樣的市場情緒下，部分經驗豐富的投資者開始採取「心理戰」。
在內西區St Peters的一場拍賣會上，一名職業投資者利用市場的遲疑心態，通過策略性報價成功撿漏。
負責該房產拍賣的中介Patrick O』Brien透露，拍賣會初始階段反饋平淡，有人甚至開出170萬澳元的低價。
直到價格升至237.5萬澳元后，最終中標者突然一次性大幅加價至250萬澳元以上，以此彰顯志在必得的氣勢。
O』Brien評價道，在當前恐懼與焦慮交織的市場中，這種果敢的出價方式非常高明，買家成功通過心理震懾，直接清除了50%的潛在競爭對手。
消費者的離場傾向在數據上體現得極為直觀。
Ray White的數據顯示，全澳平均看房人數從上周的3.2人降至2.6人，活躍競標者人數也出現了下滑。
高端物業市場同樣感受到了寒意。
據悉，在墨爾本傳統豪宅區Toorak，一棟四卧住宅以1240萬澳元成交，僅處於指導價區間（1200萬至1300萬澳元）的中低位。
墨爾本買家代理人Emma Bloom形容目前的高端市場就像「穿上了水泥靴」，行動極為遲緩。
她認為，除非價格極具吸引力，否則人們不再願意輕易出手，普遍處於持幣觀望的「靜默狀態」。
03
悉尼頂級豪宅掛牌$2000萬！買家當年$800萬入手賺翻
近日，南非頂級富豪之女Luciana Ravazzotti Langenhoven正準備出售其位於悉尼北海灘（Northern Beaches）的頂級奢邸。
據《悉尼晨鋒報》（The Sydney Morning Herald）報道，作為奢侈衛浴零售商 Italtile的非執行主席兼女繼承人，Langenhoven已正式將這棟位於Belrose的豪宅掛牌上市。
這棟擁有六間卧室的宏偉莊園由她與丈夫Pierre共同持有，內部設施盡顯奢華，不僅配備了游泳池、網球場和藝術工作室，還有一個可容納12輛賽車、足以媲美專業展廳的超大車庫。
回顧交易歷史，這對夫婦於2020年以800萬澳元購入此地。原房主背景同樣不凡，分別是已故著名藝術家Margaret Wills及其丈夫、曾任可口可樂Amatil（Coca Cola Amatil）首席執行官的 Dean Wills。
在歷經數年大規模翻新后，這處房產的身價已不可同日而語。
據當地消息人士透露，該房產目前的指導價格高達2000萬澳元，相比四年前的買入價已翻了一倍有餘。
值得注意的是，從2011年以280萬澳元購入Seaforth住宅開始，Langenhoven夫婦的置業跨度不斷升級，此次拋售Belrose房產標志著其在澳洲房產布局的又一重大動向。
作為南非著名大亨Giovanni Ravazzotti的女兒，Langenhoven背景實力雄厚。
其父 親曾多次蟬聯《福布斯》南非富豪榜，據南非媒體報道，其個人預估身家早在2018 年就已達到4.3億美元。
04
年薪$10萬也買不起房？墨爾本僅剩10個區可負擔，加息恐成最後稻草
根據最新數據預測，如果澳洲再次加息，年收入10萬澳元及以下的購房者將在墨爾本面臨極其殘酷的篩選：全城僅剩10個地區的房價是他們尚能負擔的。
目前，維州距離「年薪10萬以下可負擔購房區不足150個」的局面僅一步之遙，而墨爾本僅占其中的10個席位。
金融比較網站Canstar的數據顯示，如果澳洲儲備銀行（RBA）在近期會議上宣布加息，十幾個熱門地區將從單身職場人士或單收入家庭的購房清單上徹底消失，即便這些家庭的年薪已達六位數。
與此同時，PropTrack發布的12月住宅價格指數（Home Price Index）顯示，澳洲部分城市的房價仍在持續攀升，這迫使許多買家不得不調整預期或削減生活開支。
根據統計，假設一名年薪10萬澳元的單身人士擁有20%首付款且無受撫養人，在2月加息后，全維州尚有160個地區滿足其購買力。然而，一旦2026年前再次加息，這一數字將萎縮至145個，且絕大部分集中在偏遠 農村地區。
在墨爾本，碩果僅存的可負擔區僅包括Kurunjang、Dallas、Wyndham Vale和 Wallan等。其中，Melton是最容易負擔的地區，中位房價為52萬澳元。
若要貸款 80%購買此類房產，購房者的平均單人年薪至少需達到8.9萬澳元。
Canstar數據洞察主管 Sally Tindall 指出，加息不僅提高了償貸門檻，而不斷走高的房價則增加了所需的貸款總額。
「相比之下，許多人的薪資增長速度根本趕不上這種雙重擠壓，」Tindall說道。
她還指出，受中東衝突等國際局勢對澳洲經濟的影響，預測未來的加息頻率正變得日益困難。
澳洲統計局（ABS）數據顯示，截至2025年8月，維州年薪中位數為71,760澳元。
這意味著普通收入者在尋找中位價公寓（unit）時，可選擇的範圍也在急劇縮小，預計將從目前的171個地區降至159個。
Advantage Property Consulting主管Frank Valentic分析稱，利率進一步上調將 嚴重打擊買家的借貸能力。
他表示，目前許多首次置業者和單身人士被迫轉向較小的單元房或搬至更偏遠的郊區。
為了圓夢住房，不少人甚至需要採取極端措施，如加班、打二份工、搬回父母家住，或大幅削減外出用餐和社交開支。
儘管形勢嚴峻，貸款經紀人Stephanie Jordan仍鼓勵買家在能力範圍內儘早入市， 而非一味等待利率下調。
她指出，房價上漲的速度通常快于攢錢速度。值得注意的是，不同貸款機構的準則各異，某些機構會對警察或醫護等職業的加班費給予更優的演算法支持，這可能成為購房者的突破口。
根據Finder的研究，未來幾年內，從事屋頂蓋瓦、木工、IT或醫療工程行業的年輕人最有可能買房。
以屋頂蓋瓦工為例，預計13至14年可攢下一套50萬澳元住房的首付；相比之下，創意藝術行業的勞動者則可能需要長達20年的奮鬥才能達成目標。
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