等房價大跌的人，可能要失望了
一批原本寄望于房價在2027年出現明顯回調的潛在購房者，正逐漸面對一個並不輕鬆的現實：「他們所期待的「房價下跌窗口」，很可能不會如期出現。
多位市場專家近期發出警告，當前支撐澳洲房價的核心因素並未發生根本改變，甚至在某些方面仍在強化。
在利率持續維持高位、生活成本壓力加劇以及全球經濟不確定性上升的背景下，市場關於房地產周期見頂、房價即將回調的討論再次升溫。
尤其是在中東局勢引發能源價格波動、通脹預期抬頭的情況下，不少人認為房地產市場或將迎來「遲來的調整」。
從表面看，這一判斷並非沒有邏輯支撐。
利率上升直接壓縮借貸能力，通脹侵蝕家庭現金流，而就業與經濟前景的不確定性，也在削弱購房信心。在這樣的宏觀環境下，房價似乎具備回調的條件。
然而，市場運行的現實卻更為複雜。
供需失衡仍是核心：房價難現系統性下跌
Wealth Within創始人兼首席分析師Dale Gillham指出，儘管宏觀經濟壓力不斷累積，但澳洲房地產市場的核心矛盾依然集中在供需關係上，而這一矛盾至今未得到緩解。
「當前的市場敘事非常一致——利率高、通脹壓力大、就業存在不確定性，這些因素疊加在一起，看起來確實像是房價下跌的前奏，」他說。
「但問題在於，這些因素並沒有改變住房供需失衡的基本格局。」
Gillham認為，澳洲房地產市場正處於一種「結構性緊缺」的狀態，即住房供應長期不足，而人口增長持續推動需求。
這種結構性矛盾，正在削弱傳統經濟周期對房價的影響。
他表示，通常而言，房價出現明顯下跌需要滿足兩個條件之一：要麼需求顯著下降，要麼供應大幅增加。
但目前來看，這兩個條件在澳洲均未出現。
一方面，人口增長依然強勁。海外移民持續流入，同時州際人口流動也在加劇，使得住房需求不斷擴大；
另一方面，就業市場整體仍保持穩定，大多數房主具備持續償還房貸的能力，這意味著被迫拋售房產的情況並未大規模出現。
供應端掣肘加劇：住房短缺短期難以緩解
與此同時，供應端的問題反而在加劇。
澳洲政府此前推出《國家住房協議》（National Housing Accord），計劃自2024年中起在五年內建設120萬套住房，以緩解長期積累的供需矛盾。
然而，根據澳大利亞城市發展研究院（UDIA）的最新預測，這一目標實現難度極大，預計到2030年全國仍將面臨約38萬套住房的缺口。
這一缺口背後，是多重結構性障礙的疊加。
首先是建築成本的持續高位運行。
過去幾年，受疫情衝擊、供應鏈紊亂以及能源價格上漲影響，建築材料價格顯著攀升，而中東局勢的不確定性進一步加劇了這一趨勢。
鋼材、水泥、運輸成本等關鍵因素的上漲，使得新項目的開發成本不斷上升。
其次是勞動力短缺問題。
建築行業長期面臨技術工人不足的問題，而引入海外勞動力又受到住房短缺的反向制約——新增工人本身也需要住房，這在一定程度上形成了「供需循環困境」。
Ray White集團首席經濟學家Nerida Conisbee指出，當前房地產市場呈現出一種「增長放緩但難以回落」的特徵。
她表示，儘管加息已經在一定程度上降低了市場熱度，例如看房人數減少、競拍活躍度下降，但這些變化更多體現為節奏放緩，而非趨勢逆轉。
「市場確實降溫了，但遠沒有到出現系統性下行的程度，」她說。
「更關鍵的問題在於，供應端並沒有同步改善，甚至在部分地區還在收緊。」
她進一步指出，跨州人口流動正在成為一個越來越重要的變數。相比國際移民，州際遷移更難通過政策調控，而其對局部市場的影響卻十分顯著。
例如，人口流入較快的城市或區域，往往會在短期內推高住房需求，從而支撐價格。
在這種背景下，即使經濟出現階段性放緩，房價也未必會出現預期中的大幅調整。
Conisbee認為，即便未來出現經濟衰退，其對房地產市場的衝擊也可能有限。
澳洲作為能源出口國，在全球能源價格上漲周期中具備一定優勢，這在一定程度上對沖了外部衝擊。
同時，即便衝突結束，供應鏈恢復也需要較長時間，這意味著成本壓力不會迅速消退。
綜合來看，當前房地產市場正處於一種「高位震蕩」的狀態：需求受到抑制，但並未消失；供應試圖增加，但受制於成本與結構性因素難以快速釋放。
對於那些期待通過「等待下跌」來入市的潛在購房者而言，這意味著一個更為現實的判斷——市場或許不會出現明顯的價格下行，而是進入一個更長周期的橫盤或緩慢調整階段。
換句話說，真正影響購房決策的，不再只是價格是否下跌，而是供需結構是否發生改變。
而從目前來看，這一改變，仍未到來。
新聞來源： REA
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