01
澳土地價值25年飆升832%！年輕人買房夢碎，資本利得稅優惠或迎巨變
資本利得稅優惠政策正助長房地產投資者日益富有。
面對失衡的現狀，是時候讓年輕人也能公平分享一份「澳洲夢」了。
在澳洲，土地的價值至關重要，而這種重要性在過去25年裡愈發凸顯。
上周，澳洲統計局發布了2025年12月的國家金融與財富賬戶數據。
儘管這份報告的關注度通常不如GDP數據，但其中關於家庭財富的細分數據，卻揭示了澳洲年輕人普遍感到「體系不公」的核心原因。
數據顯示，2025年澳洲家庭總財富增長了1.751萬億澳元，其中49%（約8,598億澳元）竟全部來自土地升值。
值得注意的是，我們討論的是土地本身，而非房屋建築。
所謂「偉大的澳洲夢」名義上是擁有一套住房，但真正的價值高地其實是房屋下的那塊土地。
這種情況並非自古以來。
回溯至20世紀80年代，家庭持有的土地價值約為住宅建築價值的1.3倍；而時至今日，土地價值已飆升至住宅價值的3倍之多。
觀察過去25年的走勢，土地資產的增幅將其他資產遠遠甩在身後。即便如今的超級年金規模遠超2000年，其增長勢頭也無法與土地相提並論。
過去25年間，土地資產瘋狂增長了832%，遠超銀行存款719%的增幅。
考慮到土地價值的基數巨大，這種實際貨幣增長帶來的差異令人咋舌。
對於已入場的地主而言，這無疑是天降財富，但對於苦苦尋求置業的年輕人來說，這卻是一道難以逾越的鴻溝。
目前，土地已佔據澳洲家庭總資產的42%，遠高於1988年的30%。
這種資產結構的傾斜，解釋了為何澳洲人熱衷於房地產投資——正如電影《城堡》中的經典台詞所言，人們在房子上豪擲千金，實則是在賭土地的溢價。
這也導致了租房市場的惡化：由於溢價核心在土地而非建築，許多房東失去了修繕房屋的動力，因為破舊的房屋並不影響土地帶來的豐厚利潤。
當前，資本利得與房價依然是高度敏感的政治議題。
與此同時，高企的油價和加息壓力正在衝擊市場。自美伊衝突爆發以來，汽油價格的上漲對經濟的打擊相當於加息45個基點。
結合2月和3月累計50個基點的加息，房地產分析師指出准買家正在撤離，房價可能迎來下跌。然而，通過高油價和利率上升導致的「經濟慘案」來倒逼房價下探，絕非改善住房可 負擔性的良策。
問題的核心依舊直指財富分配機制。
目前，50%的資本利得稅（CGT）折扣獎勵了那 些頻繁買賣房產以積累財富的人。
自1999年該折扣政策引入以來，家庭持有的土地價值已從年收入的1.5倍躍升至3.8 倍，兩者之間的因果關係顯而易見。
目前，關於改革該政策的呼聲一浪高起。
獨立議員Sophie Scamps及綠黨均表示支持降低折扣額度。
儘管自由黨以維護「澳洲 夢」和保護置業機會為由持反對意見，但邏輯上的漏洞顯而易見：資本利得稅折扣僅適用於投資房業主，對那些為了自住而買房的普通人毫無幫助。
自27年前霍華德和Peter Costello推行改革以來，現行政策已將住房從「遮風避雨的家」異化為「積累資產的工具」。
這種轉變甚至演變成了一種階級固化手段，確保現有財富階層能夠以犧牲下一代的購房夢為代價，攫取更多財富。
即將到來的5月預算案，正是撥亂反正、改變這一現狀的關鍵節點。
02
澳洲房產多一個車位能貴多少？悉尼房價最高差$90萬，內城區溢價更驚人
在澳洲購房時，擁有至少一個路外停車位可能會對房產的未來增值產生顯著影響。
最新數據統計顯示，車位數量通常與房產售價中位數呈現直接的正相關關係。
根據房地產平台 Domain 的數據顯示，在全澳大多數城市，車位配置與更高的成交價息息相關。
通過對截至2024年1月的半年內房產成交價格進行分析，數據明確揭示了車位數量越多，房屋售價上漲趨勢越明顯的規律。
這一現象在悉尼表現得尤為突出：當地僅擁有一個車位的房屋中位價為120萬澳元；當車位增加到兩個時，中位價升至157萬澳元；而擁有五個車位的豪宅，其中位價則高達210萬澳元。
當然，價格差異也綜合反映了土地面積、房屋狀況及地理位置等多種因素。
墨爾本資深買家代理 Cate Bakos 指出，車位能為房屋增值多少，地域差異至關重要。
她告訴 Drive，在像 Carlton 這樣的內城區，一個車位甚至可能帶來高達60萬澳元的額外價值。
據 Bakos 介紹，在土地資源稀缺、面積較小的城區，帶車位的房產需求極其旺盛。
以最近在 Yarraville 成交的兩處房產為例，兩房地理位置相近且規格基本一致，無車位的房產以137萬澳元成交，而擁有專用車位的房產售價達146萬澳元，溢價高達9萬澳元。
然而，車位的類型也決定了其受追捧的程度。
Bakos 解釋稱，在同等條件下，購房者的偏好有著明確的階梯：位於前院的露天車位最不受歡迎，其次是帶雨棚的車位，再次是標準車庫；最理想的則是通過街道或小巷直接進入的側部或後部車庫，因為這樣無需拆除房屋建築來鋪設車道。
Bakos 表示，過去人們或許能接受路邊停車，但現在更多家庭需要固定車位來安裝充電設施，當前的能源危機無疑成為了這一趨勢的推手。
面對這種需求，賣家和房產中介在推銷「停車潛力」時也變得愈發「有創意」。
有的中介會展示議會批准的草圖或方案，即便這可能涉及到修建複雜的坡道或大規模挖掘 工程。
對此，Bakos 提醒買家必須進行嚴謹的盡職調查。
有些房產雖然聲稱有增設車位的可能，但即便技術上可行，在經濟成本或物流操作層面可能也並不划算。
03
新州政府「內鬥」，致1500套住宅計劃流產！兩部門因地價談不攏陷入僵局
由於兩家政府機構在公有土地價格上陷入「互不相讓」的爭執，新州政府旗下的公共開發商Landcom此前宣布，放棄在西悉尼建設1500套住房的計劃。
今年1月，Landcom停止了將Tallawong、Rooty Hill和Austral等地的多餘公共土地改造為住宅區的計劃。
儘管當時給出的官方理由是「可行性擔憂」，但隨後的預算審查聽證會揭開了背後真相：項目擱置並非因為市場環境，而是源於政府內部的「價格戰」。
據悉，這3處土地隸屬於戰略土地辦公室。
Landcom首席執行官Alex Wendler在新州預算審查委員會上承認，雙方已就這些地塊合作多年，但在最終拍板階段，由於無法就土地價值達成一致，談判徹底破裂。
他將這一僵局描述為「買賣雙方之間固有的天然張力」。
這一回應引發了反對黨的強烈不滿。
反對黨規劃事務發言人Chris Rath質疑道，如果連政府背景的開發商都無法使項目在財務上可行，私人開發商更難有作為。
他直言，西悉尼數千套住房項目因為兩個政府部門「談不攏價格」而被封鎖，簡直是一場鬧劇。
「新州政府擁有自己的開發商，重點顯然是為了繞過類似障礙。如果連內部溝通都搞不定Landcom存在的意義究竟是什麼？」Chris Rath對《每日電訊報》表示。
根據Landcom 2024年的項目報告，原本計劃在Rooty Hill火車站附近建設約300至 500套各類住房；在Tallawong的Guntawong Rd建設佔地29公頃的多元化社區。
而在Austral區域，即便在尚未購得土地的2021年，官方也曾高調宣傳要打造耗資近2700萬澳元的可負擔型社區。
面對質疑，新州規劃廳長Paul Scully在審查中表現得雲淡風輕，稱Landcom在無法就價格達成一致后已轉向其他項目。
Landcom發言人也回應稱，機構是在進行詳細評估后才決定不予推進，目前正通過其它廣泛的項目組合來支持全州的住房目標。
與此同時，新州土地廳長Steve Kamper試圖平息爭議。
他透露，在放棄上述地塊的同時，最新的土地審計已在另外四處州政府擁有的土地上鎖定了超400套新房的交付指標，包括Tallawong、Wahroonga和Menangle Park等地。
澳洲基礎設施、交通和區域發展部長Catherine King表示，相關指控令人深表關切。
她強調，所有涉及納稅人資金的基建項目必須確保物有所值。
目前，Catherine King已修改了聯邦資助協議條款，要求各州和領地必須就工地上的不當行為和效率問題進行報告，以強化聯邦對各州資助項目的問責機制，確保「紙牌屋」式的內耗不再阻礙急需的住房建設。
04
悉尼房價創$163.5萬新高，卻現降溫信號！
雖然悉尼住房價格已攀升至歷史新高，但經濟學家的最新分析卻給滿懷希望的購房者們帶來了一絲慰藉：市場走勢或許並非看起來那般令人焦慮。
PropTrack發布的最新房價指數顯示，悉尼房屋中位價在3月繼續錄得增長並創下新記錄。其中，獨立屋中位價環比微漲0.1%，達到1,635,000元。
從全住宅類型來看，悉尼整體價格上漲0.2%，中位價升至1,251,000元，而公寓中 位價則攀升至895,000元。
她認為悉尼目前的情況略顯複雜，雖然城市層面的整體增長依然為正，但部分子市場已經開始出現價格下跌。
Eleanor Creagh進一步分析稱，上月微弱的增長幅度，結合近期周末僅44%的拍賣清盤率，預示著悉尼住房市場的勢頭已經發生轉變，正從廣泛上漲轉為普遍放緩。
值得關注的是，儘管整體基調堅挺，但悉尼部分地區已顯露疲態。
數據顯示，South West、Blacktown、Parramatta、Baulkham Hills以及 Hawkesbury地區在3月份均出現了房價下調。其中，Baulkham Hills和Hawkesbury跌勢最顯，本季度跌幅達到1.26%。
Eleanor Creagh解釋稱，大悉尼地區房價的下跌與持平主要由獨立屋板塊主導，這種現象是由於購房負擔能力下降、持續的高利率環境以及貸款能力受限共同作用的結果。
相比之下，公寓市場在3月的表現更為穩健，環比增長0.4%，不僅優於獨立屋，也 成為支撐大盤的主力。
Eleanor Creagh補充表示，由於公寓價格通常更具性價比，在當前市場環境下，追求實惠房產的需求依然強勁。
此外，各大首次置業者計劃對中低價位市場的支撐，也是公寓價格保持增長的關鍵因素。
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