專家深度拆解：投資房產能大賺
理財專家 Ben Nash 指出，儘管目前高利率環境下持房成本激增，但房產槓桿帶來的增值紅利依然遠超支出。
只要策略得當，投資者每年仍能獲得數萬澳元的豐厚回報，而非很多人說的「虧錢買賣」。
與此同時，澳洲經濟前景也面臨變數。獨立經濟學家 Saul Eslake 在接受 Sky News Australia 採訪時，對艾博年政府處理燃油稅的方式提出批評。
他警告稱，良好政治與良好經濟之間往往存在衝突，相關政策可能推高通脹，增加澳聯儲在今年晚些時候再次加息的風險。
儘管宏觀環境複雜，但許多被高利率和負面新聞嚇跑的投資者，其實並未真正看清背後的財務數據。
以下我們將深入剖析一套100萬澳元投資房產的真實收支情況。
100萬澳元投資房產的持有成本
以一套價值100萬澳元、完全通過貸款籌備資金的房產為例，假設採用6.5%的只付利息（Interest Only）貸款：總支出： 年利息6.5萬澳元，加上1.2萬澳元的物業費、保險及維護費，總支出為7.7萬澳元。
凈支出： 扣除3.7%的平均租金回報（3.7萬澳元）后，稅前每年凈持房成本為4萬澳元。
平攤到每月近3500澳元的現金支出，確實讓不少人望而卻步。但對於真正的投資者來說，數據的計算到這裏才剛剛開始。
算上房產增值后的驚人回報
根據澳洲房產6.8%的長期平均增長率，一套100萬澳元的房產每年預計增值約6.8萬澳元。
這意味著，即便不考慮任何稅收優惠，投資者支付4萬澳元的成本，就能換回6.8萬澳元的資產增值。在不需要投入大量啟動資金的情況下，每年賬面已有2.8萬澳元的凈收益。
這正是「槓桿效應」的魅力所在：你利用銀行的資金控制了一項價值百萬的資產，雖然持有成本是實打實的，但資本增值是基於房產全額價值計算的，其漲幅足以覆蓋利息支出。
負扣稅：錦上添花的避稅利器
在澳洲，這一財務模型通過負扣稅（Negative Gearing）將進一步優化。若投資者的年收入超過13.5萬澳元，其邊際稅率約為39%。
這意味著，每年4萬澳元的持房虧損可以用來抵稅，澳洲聯防稅務局（ATO）實際上為你分擔了1.56萬澳元的成本。退稅後，每年的真實自付成本降至2.44萬澳元，即每月約2033澳元。
最終賬本明細：* 實際支出： 24,400澳元（稅後成本）
* 實際所得： 68,000澳元（預期增值）
* 年盈餘： 43,600澳元
值得注意的是，稅收減免應當是「錦上添花」而非投資核心。即便沒有負扣稅，優質房產的增值依然能夠跑贏成本。
投資者最易落入的三個誤區
第一，將現金流出視為純損失。 實際上，這是獲取槓桿增長的必要成本。優質資產帶來的價值躍升才是長線收益的關鍵。
第二，盲目等待利率下降。 觀望是有代價的。按照6.8%的年增長率計算，等待一年意味著明年買同樣的房產要多花6.8萬澳元。此外，降息往往伴隨著買家迴流，屆時市場競爭將更加白熱化。
第三，為了抵稅而買房。 負扣稅固然誘人，但真正的收益始終源於地理位置優越、具備長期升值潛力的優質房產。如果一項資產脫離了稅收優惠就毫無價值，那麼它從一開始就不值得購買。
總結
毫無疑問，高利率確實增加了持有門檻。但數據顯示，利用槓桿購買的優質資產，其增值紅利依然遠超持有成本，加之澳洲特有的稅收優惠，進一步減輕了現金流壓力。
當前的問題不在於房產投資是否可行，而是在房價持續複利增長的浪潮中，你是選擇入場分一杯羹，還是站在岸邊觀望？
計算好你的數據，做好極端利率下的壓力測試，並尋求專業房產顧問的建議，才是明智之舉。
*以上內容系網友YOYO丫米自行轉載自澳洲太平洋房地產，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。